Werden die Immobilienpreise in Kroatien fallen? Ausgehend von den aktuellen Marktindikatoren ist das wahrscheinlichste Szenario kein allgemeiner Preisrückgang, sondern eher eine allmähliche Marktverlangsamung, eine größere Selektivität der Käufer und zunehmend deutlichere Unterschiede zwischen hochwertigen und durchschnittlichen Immobilien.

Der kroatische Immobilienmarkt tritt in eine neue Phase ein. Die Anzahl der Transaktionen von Wohnimmobilien sinkt, während die Immobilienpreise landesweit weiter steigen. Gleichzeitig befinden sich zahlreiche neue Wohnbauprojekte in der Entwicklung, die Kreditvergabe bleibt stark, und sowohl inländisches als auch internationales Kapital stützt weiterhin die Nachfrage. Auch wenn diese Trends auf den ersten Blick widersprüchlich erscheinen mögen, deuten sie tatsächlich auf einen allmählichen Wandel des Marktes hin.

In den kommenden zwölf Monaten ist ein verlangsamtes Preiswachstum wahrscheinlicher als ein starker Wertverfall. Die Zeit, in der nahezu jede Immobilie unabhängig von ihrer Qualität an Wert gewann, neigt sich dem Ende zu. Der Markt wird voraussichtlich langsamer, rationaler und selektiver agieren, wobei Immobilienqualität, Lage, rechtliche Dokumentation und realistische Preisgestaltung eine immer wichtigere Rolle für einen erfolgreichen Verkauf spielen werden.

Die entscheidende Frage wird nicht mehr sein, wie stark der Wert einer Immobilie gestiegen ist, sondern ob sie realistischerweise zum geforderten Preis verkauft werden kann.

Die Preise steigen weiter, aber der Markt verlangsamt sich.

Die wichtigste Erkenntnis aus den aktuellen Marktdaten ist, dass sich Immobilienpreise und Transaktionsvolumen nicht mehr parallel entwickeln. Im Jahr 2025 ging die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen in Kroatien im Vergleich zum Vorjahr um 4,1 % zurück. Kroatien war eines der wenigen EU-Mitgliedstaaten, die einen Rückgang der Wohnimmobilienverkäufe verzeichneten.

Gleichzeitig lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 um 14,3 % höher als im Vorjahr. Die Preise bestehender Immobilien stiegen um 16,1 %, die Preise für Neubauten um 9,7 %. Das jährliche Preiswachstum erreichte in Zagreb 14,7 %, an der Adriaküste 12,6 % und im übrigen Kroatien 18,1 %.

Auf den ersten Blick mag dies unlogisch erscheinen. Wenn weniger Immobilien verkauft werden, würde man erwarten, dass die Preise sinken . Der Immobilienmarkt reagiert jedoch nicht schnell. Wenn die Erwartungen von Käufern und Verkäufern auseinandergehen, werden die Preise oft nicht sofort korrigiert. Stattdessen kommt die Transaktion schlichtweg nicht zustande.

Käufer werden vorsichtiger, vergleichen mehr Immobilien und sind weniger bereit, Preise zu akzeptieren, die sich nicht durch Lage, Qualität oder langfristiges Potenzial rechtfertigen lassen. Verkäufer hingegen orientieren sich oft weiterhin an den Preisen der Vorjahre oder an den Angebotspreisen vergleichbarer Objekte.

Die Folge ist eine zunehmende Kluft zwischen Angebotspreisen und erzielbaren Marktpreisen. Eine Immobilie kann monatelang mit einem hohen Angebotspreis auf dem Markt bleiben, doch das allein bestätigt noch nicht ihren Wert. Der Wert einer Immobilie ist erst dann bestätigt, wenn ein Käufer bereit ist, diesen Preis zu zahlen.

Ein hoher Preisindex bedeutet nicht, dass jede Immobilie an Wert gewonnen hat.

Der offizielle Hauspreisindex berücksichtigt nur tatsächlich verkaufte Immobilien. Er sagt kaum etwas über Immobilien aus, die monatelang auf dem Markt bleiben, ohne ernsthaftes Käuferinteresse zu wecken.

Dies ist wichtig, da sich in Zeiten schwächerer Marktaktivität die Zusammensetzung der abgeschlossenen Transaktionen verändern kann. Werden vermehrt hochwertige, wertvolle oder besser gelegene Immobilien verkauft, kann der durchschnittliche Preisindex deutlich steigen, selbst wenn ein Großteil des übrigen Marktangebots nur langsam oder gar nicht verkauft wird.

Ein Preisanstieg von 14,3 % bedeutet daher nicht, dass jede Immobilie in Kroatien automatisch 14,3 % mehr wert ist als vor einem Jahr. Er bedeutet vielmehr, dass die tatsächlich verkauften Immobilien im Durchschnitt höhere Preise erzielten.

In der Praxis wird ein Markt mit unterschiedlichen Entwicklungsgeschwindigkeiten bereits deutlich sichtbar. Eine hochwertige Immobilie in guter Lage, mit einwandfreier rechtlicher Dokumentation und einem realistisch angesetzten Angebotspreis kann nach wie vor mehrere ernsthafte Käufer anziehen. Eine Immobilie mit ungünstiger Raumaufteilung, die erhebliche Investitionen erfordert, mit rechtlichen Problemen behaftet ist oder zu aggressiv bepreist wurde, kann hingegen monatelang auf dem Markt bleiben, ohne ein konkretes Angebot zu erhalten.

Warum die Preise immer noch nicht gefallen sind

Ein Rückgang des Transaktionsvolumens allein reicht nicht aus, um einen signifikanten Preisverfall auszulösen. Eine substanziellere Korrektur erfordert in der Regel eine größere Anzahl von Verkäufern, die nicht nur verkaufen wollen, sondern dazu gezwungen sind. Derzeit gibt es auf dem kroatischen Markt nicht genügend Notverkäufe, um einen breiteren Preisrückgang zu bewirken.

Die meisten Immobilieneigentümer stehen nicht unter unmittelbarem Druck von Banken oder drohenden Zwangsversteigerungen. Erzielen sie nicht den gewünschten Preis, nehmen sie die Immobilie oft vom Markt, nutzen sie weiterhin selbst oder bieten sie stattdessen zur Vermietung an. Dieses Verhalten verringert die Anzahl der Transaktionen und verlangsamt gleichzeitig die Preisanpassungen.

Der zweite Grund ist das begrenzte Angebot an wirklich hochwertigen Immobilien. Eine große Anzahl an Angeboten bedeutet nicht zwangsläufig eine große Auswahl. Eine begehrte Lage, hochwertige Bauweise, ein funktionaler Grundriss, eindeutige rechtliche Dokumente und ein akzeptabler Preis sind nach wie vor eine seltene Kombination.

Der dritte Grund sind die hohen Entwicklungskosten. Grundstückserwerb, Bauarbeiten, Materialien, Planung und Finanzierung schaffen eine Preisuntergrenze, unterhalb derer es für Bauträger schwierig ist, die Preise zu senken. Ein Bauträger mag zwar den Verkauf verlangsamen oder ein neues Projekt verschieben, wird aber kaum signifikante Preissenkungen vornehmen, wenn dadurch die finanzielle Tragfähigkeit des Projekts gefährdet würde.

Schließlich ist der kroatische Immobilienmarkt nicht vollständig von Hypothekenfinanzierungen abhängig. An der Adriaküste und im gehobenen Marktsegment wird ein erheblicher Anteil der Käufe mit Eigenkapital finanziert. Diese Käufer sind zwar möglicherweise wählerischer, reagieren aber weniger empfindlich auf Zinsschwankungen als Haushalte, die ihren Kauf ausschließlich über eine Hypothek finanzieren.

Hypotheken werden den Markt stützen, aber sie werden das Problem der Bezahlbarkeit nicht lösen.

Die Kreditvergabe in Kroatien ist weiterhin stark, was darauf hindeutet, dass das Bankensystem über ausreichend Kapital verfügt und die Finanzierungslage stabil ist. Allerdings sind der Zugang zu Hypothekenfinanzierungen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum nicht dasselbe.

Ein Käufer kann zwar einen Hypothekenkredit erhalten, doch der mögliche Kreditbetrag reicht unter Umständen nicht mehr aus, um die gewünschte Immobilie zu erwerben. Steigen die Immobilienpreise weiterhin schneller als Löhne und Kreditaufnahmekapazität, können selbst stabile oder leicht sinkende Zinsen diese Lücke nicht vollständig schließen.

Hypotheken werden daher in den nächsten zwölf Monaten stabilisierend wirken, doch sie werden die Marktbedingungen, unter denen Käufer stetig steigende Preise bereitwillig akzeptierten, kaum wiederherstellen können. Banken können zwar Finanzierungen bereitstellen, aber den Mangel an tatsächlicher Kaufkraft nicht dauerhaft ausgleichen.

Neubauten werden die Auswahl vergrößern, aber die Preise dadurch möglicherweise nicht senken.

Im Jahr 2025 wurden etwas weniger Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahr. Diese Genehmigungen umfassen jedoch den Bau von 21.809 Wohneinheiten, was einem Anstieg von 6,9 % gegenüber 2024 entspricht. Dies deutet darauf hin, dass die Projekte größer werden und ein erhebliches neues Angebot in Planung ist.

Ein größeres Angebot bietet Käufern mehr Auswahl und verringert langfristig den Druck, der entsteht, wenn viele Käufer um eine begrenzte Anzahl hochwertiger Immobilien konkurrieren. Es wäre jedoch falsch, daraus zu schließen, dass eine höhere Anzahl neuer Wohnungen automatisch zu niedrigeren Preisen führt.

Eine Baugenehmigung bedeutet nicht, dass ein Bauvorhaben sofort beginnt, geschweige denn, dass die fertigen Wohnungen zu Preisen angeboten werden, die sich ein Durchschnittshaushalt leisten kann. Zwischen der Erteilung der Genehmigung, dem Baubeginn und der Fertigstellung des Projekts können mehrere Jahre vergehen.

Die Auswirkungen des neuen Angebots variieren je nach Standort. In Gebieten, in denen zahlreiche ähnliche Bauprojekte gleichzeitig entstehen, haben Käufer eine stärkere Verhandlungsposition. In seltenen Mikrolagen, in denen kaum oder gar kein Platz für weitere Bebauung vorhanden ist, bleibt dieser Effekt begrenzt.

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Die Adriaküste bleibt ein Markt für sich.

Der kroatische Immobilienmarkt lässt sich nicht als einheitlicher Markt analysieren. Zagreb wird primär von der Wohnungsnachfrage, der Beschäftigung, der Zuwanderung und hypothekenfinanzierten Käufern bestimmt. An der Adriaküste hingegen dominieren Zweitwohnungskäufe, touristische Nutzung und internationales Kapital.

Ein Käufer, der einen Hauptwohnsitz erwirbt, vergleicht die Immobilienpreise mit seinem Gehalt, seinen Hypothekenzahlungen und den gesamten Lebenshaltungskosten. Ein Käufer eines Zweitwohnsitzes vergleicht Kroatien mit Italien, Spanien, Frankreich, Griechenland und anderen Mittelmeerländern, wo ein ähnlicher Lebensstil möglich ist.

Das bedeutet, dass ausländische Käufer weiterhin eine wichtige Nachfragequelle darstellen werden. Es reicht jedoch nicht mehr aus, anzunehmen, dass sie bereit sind, jeden Preis zu zahlen, nur weil eine Immobilie in Meeresnähe liegt. Käufer mit höheren finanziellen Mitteln sind oft besser informiert, haben mehr Alternativen und vergleichen sorgfältig Lage, Architektur, Aussicht, Privatsphäre, Bauqualität und Serviceangebot.

An der Adriaküste werden sich daher jene Immobilien als besonders erfolgreich erweisen, die ein Komplettpaket bieten: eine herausragende Lage, hochwertige Architektur, Privatsphäre, Meerblick, eindeutige rechtliche Dokumentation und professionelles Immobilienmanagement. Standardisierte Apartmentanlagen mit geringer Differenzierung werden zunehmend unter Druck geraten.

Der Markt wird zunehmend segmentiert werden.

Jahrelanges, breit angelegtes Preiswachstum verschleierte die Unterschiede zwischen einzelnen Immobilien. Wenn fast alles im Wert steigt, liegt die Annahme nahe, dass Qualität, rechtliche Dokumentation, Grundriss und Lage keine entscheidenden Faktoren mehr sind. In einem schwächeren Markt gewinnen diese Elemente jedoch wieder an Bedeutung.

Ein gut geplanter Neubau wird nicht dieselbe Performance erzielen wie eine schlecht sanierte Altbauwohnung. Eine Villa in exklusiver Lage wird nicht dieselbe Käufergruppe ansprechen wie eine Wohnung in einem Gebäude mit zehn nahezu identischen Einheiten. Eine Wohnung mit Aufzug, privatem Parkplatz und hoher Energieeffizienz wird nicht dieselbe Marktstellung einnehmen wie eine, die einer Komplettsanierung bedarf.

Der größte Druck wird sich nicht unbedingt auf ganze Regionen auswirken, sondern vielmehr auf Immobilien, die Käufern keinen überzeugenden Grund bieten, sich für sie zu entscheiden. Mit der Abschwächung des Marktes wird Mittelmäßigkeit zu einem deutlich größeren Nachteil.

Eine durchschnittliche Immobilie wird weiterhin verkäuflich sein, ihr Preis muss jedoch ihre Mängel genauer widerspiegeln. Verkäufer können nicht mehr einfach den Angebotspreis einer höherwertigen Nachbarimmobilie übernehmen und die Unterschiede als irrelevant betrachten.

Was wird mit den Immobilienpreisen geschehen?

Das wahrscheinlichste Szenario für die nächsten zwölf Monate ist kein breiter nominaler Rückgang der Immobilienpreise in ganz Kroatien. Die Eigentümerstruktur, die geringe Anzahl von Notverkäufen, die hohen Baukosten und das für einen Teil der Käufer verfügbare Kapital stützen weiterhin das aktuelle Preisniveau.

Das in den letzten Jahren beobachtete Wachstumstempo dürfte sich jedoch nicht in gleicher Intensität fortsetzen. Mit steigenden Preisen schrumpft der Kreis der Käufer, die sich diese leisten können. Wahrscheinlicher ist ein allmähliches Abflauen des Preiswachstums, begleitet von Phasen der Stagnation und gezielten Preiskorrekturen in Marktsegmenten mit reichlichem Angebot, in denen es dem Produkt jedoch an ausreichender Qualität oder Differenzierung mangelt.

Die offiziellen Preisindizes könnten noch einige Zeit ein starkes Wachstum aufweisen, während die Anpassung vor Ort bereits durch längere Verkaufsfristen, höhere ausgehandelte Preisnachlässe, im Verkaufspreis enthaltene Zusatzleistungen und die Rücknahme unrealistisch teurer Immobilien vom Markt erfolgt.

Dieser Übergang wird nicht über Nacht erfolgen und auch nicht durch einen einzigen Statistikbericht angekündigt werden. Er wird sich allmählich und ungleichmäßig vollziehen und zuerst für diejenigen sichtbar werden, die täglich am Markt aktiv sind.

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Was das für Verkäufer bedeutet

Verkäufer können weiterhin hervorragende Preise erzielen, müssen aber die Lage ihrer Immobilie realistischer einschätzen. Der größte Fehler wäre, den Angebotspreis ausschließlich anhand vergleichbarer Angebote festzulegen. Ein Angebotspreis spiegelt zwar die Preisvorstellung eines anderen Eigentümers wider, gibt aber nicht den Preis an, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft werden kann.

In einem schwächeren Markt gewinnt der anfängliche Angebotspreis noch mehr an Bedeutung. Eine gut positionierte Immobilie kann bereits in ihrer Anfangszeit auf dem Markt passende Käufer anziehen. Bleibt eine Immobilie monatelang überteuert, verliert sie allmählich das Interesse der Käufer, und auch spätere Preissenkungen können die anfängliche Dynamik oft nicht wiederherstellen.

Verkäufer müssen sich zudem darauf einstellen, dass Käufer den rechtlichen Dokumenten, dem technischen Zustand der Immobilie und dem zukünftigen Investitionsbedarf deutlich mehr Aufmerksamkeit schenken. Aspekte, die in Zeiten besonders hoher Nachfrage oft übersehen wurden, rücken nun in den Mittelpunkt der Verhandlungen und beeinflussen den endgültigen Verkaufspreis maßgeblich.

Was dies für Käufer bedeutet

Käufer haben mehr Auswahl und eine stärkere Verhandlungsposition, allerdings nicht unbedingt bei den besten Immobilien. Eine hochwertige Immobilie in einer begehrten Lage wird nicht automatisch günstiger, nur weil die Gesamtzahl der Transaktionen zurückgegangen ist.

Käufer haben die stärkste Verhandlungsposition bei Immobilien, die sich schon länger auf dem Markt befinden, klar erkennbare Mängel aufweisen oder mit einer größeren Anzahl vergleichbarer Objekte konkurrieren. In Gegenden mit echter Knappheit kann das Warten auf eine deutliche Preissenkung dazu führen, dass man eine attraktive Gelegenheit verpasst.

Anstatt anhand nationaler Markttrends den idealen Kaufzeitpunkt vorherzusagen, sollten Käufer jede Immobilie individuell bewerten. Die entscheidende Frage ist nicht einfach, ob die Immobilienpreise in Kroatien steigen oder fallen, sondern ob eine bestimmte Immobilie langfristige Qualität, Nachhaltigkeit und einen gerechtfertigten Preis bietet.

Die nächsten 12 Monate werden eine Bewährungsprobe für den Markt sein.

Der kroatische Immobilienmarkt dürfte im kommenden Jahr keine dramatische Wende erleben. Vielmehr tritt er in eine Phase der Normalisierung ein. Die Verkaufsaktivitäten werden sich verlangsamen, Käufer werden vorsichtiger agieren, und die Kluft zwischen hochwertigen und durchschnittlichen Immobilien wird sich weiter vergrößern.

Die Immobilienpreise auf nationaler Ebene dürften stabil bleiben oder weiterhin langsamer und ungleichmäßiger steigen. Unterhalb des nationalen Durchschnitts wird sich jedoch ein deutlich komplexeres Bild ergeben. Einige Immobilien werden weiterhin Rekordpreise erzielen, andere erst nach intensiven Verhandlungen verkauft werden, und wieder andere werden erst dann Käufer finden, wenn die Verkäufer ihre Preisvorstellungen anpassen.

Die nächsten zwölf Monate werden daher nicht durch eine einfache Wahl zwischen steigenden oder fallenden Preisen geprägt sein. Vielmehr werden sie eine Phase zunehmender Marktsegmentierung markieren – zwischen hochwertigen und durchschnittlichen Immobilien, knappen und leicht ersetzbaren Objekten, realistisch bepreisten und überteuerten Angeboten und letztlich zwischen Immobilien mit echtem Marktwert und solchen, die lediglich einen Angebotspreis aufweisen.

Blogautor: Ivan Kovačić