Kroatien kann Immobilienpreise nicht senken, während gleichzeitig das Angebot eingeschränkt wird

In den vergangenen Jahren wurde nahezu jede ernsthafte Diskussion über den Wohnungsmarkt in Kroatien auf ein einziges Thema reduziert – die Kaufkraft der Käufer. Staatlich geförderte Wohnbaukredite, steuerliche Anreize und zuletzt auch Modelle zur Rückerstattung der Mehrwertsteuer für Käufer beruhen alle auf derselben Annahme: Dass sich das Problem hoher Immobilienpreise durch finanzielle Unterstützung der Nachfrage lösen lässt.

Das Problem dabei ist, dass der Immobilienmarkt nicht so funktioniert, wie er politisch häufig dargestellt wird.

In einem Markt mit begrenztem Angebot führt zusätzliches Kapital nur selten zu niedrigeren Preisen. In den meisten Fällen geschieht genau das Gegenteil. Die Kaufkraft der Käufer steigt, während die Anzahl qualitativ hochwertiger Wohnungen und Häuser unverändert bleibt. Der Markt absorbiert Förderungen sehr schnell über steigende Preise.

Kroatien hat diese Entwicklung bereits erlebt.

„In einem Markt mit begrenztem Angebot kommen Subventionen selten tatsächlich den Käufern zugute. Häufig spiegeln sie sich vielmehr in steigenden Immobilienpreisen wider.“

Das APN-Fördermodell sowie subventionierte Wohnbaukredite haben einigen Bürgern zwar kurzfristig den Erwerb ihrer ersten Immobilie erleichtert, das grundlegende Problem jedoch nicht gelöst. Kroatien hat es versäumt, die Fähigkeit des Systems auszubauen, ausreichend neues und strukturiertes Wohnraumangebot zu schaffen.

Und genau dieses Thema fehlt weitgehend in der öffentlichen Debatte.

Der kroatische Immobilienmarkt leidet heute nicht an mangelndem Interesse an Projektentwicklungen. Kapital ist vorhanden. Nachfrage ist vorhanden. Auch das Interesse von Investoren ist vorhanden. Das eigentliche Problem liegt darin, dass das Raumplanungs- und Bodenmanagementsystem Schwierigkeiten hat, ein ernstzunehmendes und gut organisiertes Angebot hervorzubringen.

Besonders deutlich zeigt sich dies in der Art und Weise, wie große Teile Kroatiens derzeit urbanisiert werden. Anstatt größere, integrierte Stadtgebiete zu entwickeln, setzt das Land seit Jahrzehnten auf fragmentierte und kleinteilige Urbanisierung. Einzelne Grundstücke werden für Bauzwecke umgewidmet, ohne dabei die übergeordnete städtebauliche Logik, Infrastruktur oder langfristige Raumentwicklung ernsthaft zu berücksichtigen.

Ein solches Modell mag kurzfristig den Interessen einzelner Grundstückseigentümer und lokaler Politik dienen, langfristig entstehen dadurch jedoch Räume ohne Ordnung, Kohärenz und Nachhaltigkeit.

Heute entwickelt Kroatien häufig einzelne Bauparzellen statt vollständiger urbaner Lebensräume.

Die Folgen sind nahezu überall sichtbar. Stadtviertel ohne ausreichende Verkehrsinfrastruktur. Gebäude ohne öffentliche Einrichtungen. Verzögerter Ausbau der Versorgungsinfrastruktur. Mangel an Grünflächen. Schlechte urbane Vernetzung. Und Projekte, die allein aufgrund ihrer Fragmentierung und geringen Größe deutlich teurer werden.

In gut organisierten Märkten wird zunächst der Raum entwickelt – die Gebäude folgen erst danach. Straßen, Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen, Schulen, Sportanlagen und Grünflächen werden geplant, bevor mit dem Wohnbau begonnen wird.

Kroatien hat diesen Schritt weitgehend übersprungen.

Ein großer Teil des Marktes basiert heute auf kleinteiligen Projekten, häufig auf isolierten Grundstücken und ohne übergeordneten städtebaulichen Kontext. Solche Projekte erreichen kaum die Skaleneffekte, die in professionell geplanten Entwicklungszonen möglich sind. Genau deshalb entstehen in Kroatien zunehmend kleine und teure Projekte, die langfristig an Wettbewerbsfähigkeit verlieren – nicht nur im Wohnungssegment, sondern auch im Bereich der Ferien- und Zweitwohnsitze.

Das Problem geht weit über die Bautätigkeit selbst hinaus. Nach der Transformationsphase und den Kriegsjahren hat Kroatien weitgehend die Kontinuität einer ernsthaften städtebaulichen Planungskultur verloren. Ehemalige Stadtplanungsinstitute existieren praktisch nicht mehr, vielen lokalen Verwaltungen fehlen die notwendigen finanziellen und fachlichen Kapazitäten, und das Raummanagement ist zunehmend fragmentiert und politisch belastet.

Eine große Zahl von Gemeinden und Städten verfügt schlicht nicht über die Fähigkeit, langfristige räumliche Entwicklungen professionell zu steuern. Anstelle strategischer Planung wird Urbanismus häufig auf partielle Umwidmungen reduziert, die von lokalpolitischem Druck geprägt sind.

„Das Problem des kroatischen Immobilienmarktes ist nicht ein Mangel an Käufern. Das Problem ist, dass das System nicht in der Lage ist, ausreichend qualitativ hochwertiges Angebot zu schaffen.“

Dabei geht es nicht nur um Immobilienpreise. Es geht um die Qualität des Lebensraums, in dem Menschen in den kommenden Jahrzehnten leben werden.

Ein weiteres zentrales Problem besteht darin, dass Kroatien praktisch über kein entwickeltes Modell horizontaler Flächenentwicklung verfügt. In reiferen Märkten arbeiten spezialisierte Akteure gemeinsam mit lokalen Behörden daran, größere Entwicklungszonen vorzubereiten – einschließlich Infrastruktur, Parzellierung und räumlicher Organisation –, bevor vertikale Projektentwickler die Gebäude selbst errichten.

In Kroatien beginnt der Bau häufig, bevor der Raum selbst überhaupt ausreichend entwickelt wurde.

Das Ergebnis ist ein Markt, der Schwierigkeiten hat, ein ernstzunehmendes und nachhaltiges Wohnraumangebot hervorzubringen. Genau deshalb verfügt Kroatien bis heute auch nicht über einen entwickelten institutionellen Mietmarkt, wie er in besser organisierten europäischen Märkten üblich ist. Große institutionelle Investoren investieren nicht in fragmentierte Märkte ohne klare Infrastruktur, geplante Entwicklungszonen und langfristige Planungssicherheit.

Gleichzeitig versucht der Staat weiterhin, den Großteil der Wohnungsproblematik über die Stimulierung der Nachfrage zu lösen.

Natürlich kann kein Land sein gesamtes Raumplanungssystem über Nacht verändern. Ohne ernsthafte Reformen im Bereich der Stadt- und Raumplanung, schnellere Genehmigungsverfahren sowie die Entwicklung größerer mastergeplanter Gebiete wird jedoch kaum eine nachhaltige Stabilisierung der Immobilienpreise möglich sein.

Denn das Kernproblem in Kroatien besteht nicht allein darin, dass Immobilien teuer geworden sind. Das eigentliche Problem liegt darin, dass das System über Jahre hinweg die Entstehung qualitativ hochwertigen Angebots eingeschränkt hat, während gleichzeitig versucht wurde, die Folgen genau dieses Problems durch Subventionen und Nachfrageförderung zu kompensieren.

Solange dieses Ungleichgewicht bestehen bleibt, werden Immobilienpreise langfristig kaum deutlich stabiler oder erschwinglicher werden.

Blogautor: Ivan Kovačić