Was passiert, wenn sich Käufer nicht mehr leisten können – und Bauträger nicht günstiger bauen können?

Der kroatische Immobilienmarkt tritt in eine neue Phase ein. Das Transaktionsvolumen sinkt deutlich, die Immobilienpreise steigen weiter , und gleichzeitig werden weniger Baugenehmigungen erteilt. Diese letzte Entwicklung ist nicht besonders überraschend. Nach mehreren Jahren steigender Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten war sie im Grunde vorhersehbar./p>

In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden 14,3 % weniger Baugenehmigungen erteilt als im gleichen Zeitraum 2025. Diese Genehmigungen umfassen den Bau von 8.902 Wohneinheiten, 14,6 % weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig gingen die Transaktionen mit Wohnimmobilien im ersten Quartal im Jahresvergleich um 42,2 % zurück. Die erzielten Verkaufspreise stiegen um 14,3 %, während die Preise an der Adria um 12,6 % zunahmen.

Auf den ersten Blick scheinen die Daten widersprüchlich: Es werden weniger Immobilien verkauft, gleichzeitig steigen die Preise weiter. Eine Marktkorrektur muss jedoch nicht zwangsläufig durch fallende Preise erfolgen. Sie kann auch durch geringere Transaktionsvolumina, verschobene Bauprojekte und – mit einer gewissen Verzögerung – eine schwächere Bautätigkeit im Wohnungsbau ausgelöst werden.

Die Entwicklungsökonomie wird zunehmend schwieriger

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Dies war bereits seit einiger Zeit am Markt erkennbar. Während und unmittelbar nach der Covid-Pandemie drängten zahlreiche Bauträger in den kroatischen Markt für Zweitwohnungen an der Küste sowie in das Premium- und Luxussegment. Die Nachfrage war außerordentlich hoch, insbesondere aus Deutschland und Österreich, die Preise stiegen, und Projekte, die noch wenige Jahre zuvor nicht rentabel gewesen wären, erwiesen sich plötzlich als wirtschaftlich erfolgreich.

Heute sieht die wirtschaftliche Lage ganz anders aus. Grundstücke sind teurer geworden, die Lohnkosten sind deutlich gestiegen, Finanzierungen sind nicht mehr zu den Konditionen der Zeiten des fast kostenlosen Geldes erhältlich, und die Baukosten bleiben sehr hoch. Die Preise für Baumaterialien in Kroatien lagen im Juli 4,3 % höher als im Vorjahr. Noch wichtiger ist, dass sie ganze 33,1 % über dem Durchschnitt von 2021 lagen.

Dies führt uns zu einem Problem, das in Diskussionen über „überteuerte Wohnungen“ oft übersehen wird. Der endgültige Angebotspreis kann sehr hoch erscheinen, während das Bauprojekt selbst für den Bauträger noch keine besonders attraktive Rendite abwirft.

Die Käufer können mit den steigenden Preisen nicht mehr Schritt halten, während die Bauträger nur begrenzten Spielraum haben, diese deutlich zu senken.

Wenn sich diese beiden Grenzwerte annähern, sinken die Preise nicht unbedingt als Erstes. Zunächst gehen die Transaktionen zurück. Bauträger verschieben dann neue Projekte. Schließlich sinkt die Zahl der Baugenehmigungen und aktiven Baustellen.

Die Anfänge dieses Prozesses werden nun sichtbar.

Der Markt für Zweitwohnungen wird bereits selektiver.

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Dieser Prozess ist an der Küste noch deutlicher zu beobachten. Deutschland und Österreich, die jahrelang das Rückgrat der starken Nachfrage auf dem kroatischen Zweitwohnungsmarkt bildeten, weisen nicht mehr die Dynamik des vorherigen Zyklus auf. Andere Märkte – Slowenien, Polen, Tschechien und Ungarn – gewinnen an Bedeutung, und einige verzeichnen ein ermutigendes Wachstum. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie die deutsche Nachfrage rein mengenmäßig ersetzen können.

Infolgedessen ziehen sich einige Bauträger, die während des Booms in das Premium- und Luxussegment eingestiegen sind, bereits wieder zurück. Das muss nicht unbedingt negativ sein. Der Markt durchläuft nun einen Selektionsprozess, der eigentlich schon früher hätte stattfinden sollen.

Ein besonders hochwertiges Produkt in einer außergewöhnlichen Lage kann seinen Preis nach wie vor rechtfertigen und dem Bauträger eine angemessene Rendite sichern. Ein durchschnittliches Produkt in einer durchschnittlichen Lage, das zu einem Premiumpreis angeboten wird, lässt sich hingegen immer schwieriger verkaufen.

Im nächsten Zyklus wird es nicht mehr ausreichen, einfach nur eine teure Immobilie zu errichten. Es wird einen klaren Grund dafür geben müssen, warum sie einen höheren Preis erzielt.

Diese Entwicklung kann als positiv angesehen werden. Das Problem besteht jedoch darin, dass ihre weiterreichende Folge eine Verringerung des Neuangebots sein könnte.

Ein geringeres Angebot wird Wohnraum nicht erschwinglicher machen.

Hier wird der Widerspruch deutlich. Einerseits sprechen politische Entscheidungsträger völlig zu Recht von der Notwendigkeit eines größeren Wohnungsangebots und bezahlbareren Wohnraums. Andererseits deuten die aktuellen Marktdaten in die entgegengesetzte Richtung.

Wenn weniger Projekte gestartet werden, während die Entwicklungskosten hoch bleiben, ist es schwer vorstellbar, wie der Markt allein einen deutlichen Rückgang der Neubaupreise bewirken kann. Preisanpassungen werden natürlich je nach Projekt und Standort erfolgen. Es ist außerdem wichtig, weiterhin zwischen Angebotspreisen und erzielten Verkaufspreisen zu unterscheiden, da die Differenz zwischen beiden auf dem kroatischen Markt nach wie vor erheblich ist.

Doch die Erwartung einer breit angelegten Preiskorrektur bei gleichzeitig sinkendem zukünftigen Angebot erscheint zu simpel.

Es gibt jedoch noch eine weitere, beunruhigende Variable. Die Krise um die Straße von Hormus im Jahr 2026 hat gezeigt, wie schnell geopolitische Entwicklungen erneut zu höheren Baukosten und höheren Lebenshaltungskosten in ganz Europa führen können. Die Europäische Kommission und die IEA haben vor den Auswirkungen von Energieversorgungsengpässen gewarnt, während die EZB schätzt, dass sich der Energieschock noch nicht vollständig auf die Verbraucherpreise ausgewirkt hat. Die Inflation in der Eurozone lag im Juni bei 2,8 Prozent, und die EZB hat gewarnt, dass die Energiekosten die Inflation bis Mitte 2027 über dem Zielwert halten könnten.

Für den Immobiliensektor führt dies zu einer schwierigen Kombination: höhere Produktionskosten, ein geringeres reales verfügbares Einkommen und möglicherweise längerfristig restriktive Finanzierungsbedingungen.

Und dann gibt es noch das, was tatsächlich verändert werden kann.

Am Ölpreis lässt sich wenig ändern. Auch die Entwicklung der deutschen Wirtschaft liegt außerhalb des Einflussbereichs Kroatiens. Doch die Art und Weise, wie Land und städtischer Raum entwickelt werden, kann beeinflusst werden.

Soll das Wohnungsangebot spürbar erhöht werden, reichen Gesetzesänderungen oder beschleunigte Genehmigungsverfahren allein nicht aus. Bislang ist vor Ort keine ausreichende Veränderung erkennbar, um die Zahl gut vorbereiteter Bauvorhaben wesentlich zu steigern. Und ohne das aktive Engagement der Kommunen wird dies nicht möglich sein.

Dies ist kein einfaches Problem. Ganz im Gegenteil. Doch ohne eine bessere Stadtplanung, detailliertere Entwicklungsrahmen, eine adäquate Infrastruktur und ein transparenteres Genehmigungsverfahren ist ein signifikanter Angebotsanstieg kaum zu erwarten. Die Stadtplanung steht am Anfang der gesamten Wertschöpfungskette der Stadtentwicklung, wurde aber viel zu lange als administratives Hindernis statt als Entwicklungsinstrument behandelt.

Der Rückgang der Baugenehmigungen ist daher nicht besonders überraschend. Die wichtigere Frage ist, ob es sich hierbei lediglich um einige schwächere Monate handelt oder um den ersten statistischen Beleg für eine bedeutendere Veränderung im Marktzyklus.

Es wird erwartet, dass es in Kroatien in den nächsten zwei bis drei Jahren weniger Neubauprojekte, dafür aber eine deutlich größere Selektivität bei diesen Projekten geben wird und dass die Kluft zwischen Immobilien, die wirtschaftlich noch sinnvoll sind, und solchen, die es nicht mehr sind, immer sichtbarer wird.

Das größte Problem für den kroatischen Immobilienmarkt dürfte vielleicht nicht in den gestiegenen Immobilienpreisen liegen. Vielmehr könnte es sein, dass der Bau von Immobilien zu Preisen, die sich Käufer realistischerweise leisten können, bald nicht mehr rentabel genug sein wird.

Blogautor: Ivan Kovačić