Warum Kroatien keinen entwickelten Markt für Langzeitmietobjekte hat

Langzeitvermietung hat sich in Kroatien noch nicht als ernstzunehmende Alternative zum Immobilienerwerb etabliert. Während sich die Debatten um Wohnraum größtenteils auf Immobilienpreise , Hypotheken, Zinssätze und Subventionen konzentrieren, wird der Markt für professionelle Vermietung nahezu völlig vernachlässigt.

Die Gründe reichen über kulturelle Präferenzen oder die oft zitierte „Wohneigentumsmentalität“ hinaus. Der Mangel an institutionellem Mietwohnraum spiegelt wider, wie Kroatien die Stadtentwicklung plant, Wohnbauprojekte realisiert, Infrastruktur bereitstellt und seinen Immobilienmarkt finanziert.

Institutioneller Mietwohnungsbau als Marktstabilisator

In vielen entwickelten europäischen Märkten hat sich die institutionelle Langzeitvermietung in den letzten Jahren zu einem wichtigen Wohnmodell entwickelt. Große Fonds, Pensionsfonds und spezialisierte Unternehmen entwickeln ganze Wohnprojekte, die speziell für die Langzeitvermietung konzipiert sind. Diese Modelle sind nicht nur für Sozialwohnungen, Studenten oder junge Familien gedacht, sondern tragen auch zur Stabilisierung des gesamten Wohnungsmarktes bei.

Wenn ausreichend professionell verwalteter Mietwohnraum zur Verfügung steht, sinkt der Druck, eine Immobilie zu kaufen. Der Markt wird ausgeglichener, und der Zugang zu Wohnraum wird langfristig planbarer.

Derzeit gibt es in Kroatien so gut wie keine Projekte dieser Art.

„Die Herausforderung für den kroatischen Wohnungsmarkt beschränkt sich nicht auf die Immobilienpreise. Das tieferliegende Problem ist das nahezu vollständige Fehlen einer glaubwürdigen Alternative zum Wohneigentum.“

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Warum Kroatien Schwierigkeiten hat, institutionelle Investoren anzuziehen

Dies liegt nicht an mangelndem Investoreninteresse oder fehlendem Kapital. Kapital und Nachfrage sind vorhanden. Die Schwierigkeit besteht vielmehr darin, dass Kroatien nur begrenzt in der Lage ist, Projekte mit dem von institutionellen Anlegern geforderten Umfang, der notwendigen Organisation und der langfristigen Planbarkeit umzusetzen.

Große Investmentfonds investieren üblicherweise nicht in Märkte, die aus Dutzenden kleiner Bauprojekte auf isolierten Grundstücken bestehen. Institutionelles Kapital benötigt einen grundlegend anderen Rahmen: große, nach Masterplan entwickelte Stadtviertel, eine organisierte Infrastruktur, klare Raumordnungspläne, langfristige Rechtssicherheit und die Fähigkeit, eine beträchtliche Anzahl von Wohneinheiten in einem einzigen System zu verwalten.

Kroatien bietet derzeit weitgehend das gegenteilige Modell an.

Der Markt basiert nach wie vor größtenteils auf kleinen Neubauprojekten mit nur wenigen Wohnungen. Diese werden oft ohne umfassende städtebauliche Einbindung oder ausreichende Infrastruktur errichtet. Solche Projekte mögen für den Verkauf einzelner Wohnungen funktionieren, bilden aber selten die Grundlage für einen tragfähigen institutionellen Mietwohnungsmarkt.

Dies ist einer der Kernpunkte, der in Diskussionen über Wohnraum in Kroatien häufig missverstanden wird. Es geht nicht einfach um die Anzahl der verfügbaren Wohnungen, sondern um die Struktur des Marktes selbst.

Die fragmentierte Bebauung schränkt den Mietmarkt ein.

In etablierten Märkten wird das gesamte Gebiet erschlossen, bevor einzelne Gebäude errichtet werden. Zuerst entstehen Straßen, Versorgungsleitungen, öffentliche Einrichtungen und organisierte Stadtviertel . Anschließend erfolgt der Bau der einzelnen Immobilien.

In Kroatien beginnt die Entwicklung noch immer allzu oft, bevor das Umfeld ordnungsgemäß geplant und vorbereitet wurde.

Das Ergebnis ist ein Markt, der von kleinen, fragmentierten Projekten mit begrenzter Infrastruktur und schlechter Anbindung dominiert wird. Ein solcher Markt kann kaum glaubwürdige Mietwohnungsbauprojekte oder langfristige Mietportfolios, wie sie von institutionellen Anlegern angestrebt werden, hervorbringen.

Dies ist nicht nur eine Frage der Stadtplanung. Es geht auch um Skaleneffekte.

Große institutionelle Mietmodelle sind erst dann rentabel, wenn eine ausreichende Anzahl von Wohneinheiten in einem integrierten System verwaltet werden kann. Nur in diesem Umfang lassen sich professionelles Management, Instandhaltung und langfristige Investitionsstabilität gewährleisten.

Kroatien realisiert nur selten Projekte dieser Art.

Für Langzeitvermietung ist ein anderes Finanzierungsmodell erforderlich.

Eine weitere Herausforderung liegt in der Finanzierung von Immobilienprojekten. Die Langzeitvermietung erfordert ein grundlegend anderes Finanzierungsmodell als der herkömmliche Verkauf von Wohnimmobilien.

Ein Bauträger, der Häuser zum Verkauf errichtet, strebt an, den Investitionszyklus abzuschließen und das Kapital durch Einzeltransaktionen so schnell wie möglich zurückzuerhalten. Langfristige Mietprojekte folgen der gegenteiligen Logik: Die Einnahmen werden über einen längeren Zeitraum generiert, während sich der Wert der Immobilie allmählich entwickelt.

Solche Projekte erfordern daher einen anderen Finanzierungsansatz.

In etablierten Märkten wie Deutschland, der Schweiz, Großbritannien und den USA unterstützen Banken diese Modelle seit Jahrzehnten durch langfristige Kreditstrukturen. In manchen Fällen liegt der Fokus der Finanzierung weniger auf der schnellen Tilgung des Kapitals, sondern vielmehr auf stabilen langfristigen Erträgen und der Qualität der Immobilie als Vermögenswert.

Dieses Modell ist in Kroatien praktisch nicht vorhanden.

Der kroatische Bankensektor bevorzugt weiterhin Projekte, die mit dem schnellen Verkauf einzelner Wohnungen enden. Langfristige Investitionen in Entwicklungsprojekte sind deutlich geringer. Die meisten Banken zögern nach wie vor, Finanzierungsstrukturen mit einer Laufzeit von 20 oder 30 Jahren zu unterstützen, obwohl diese für die Entwicklung eines substanziellen institutionellen Mietwohnungsmarktes unerlässlich sind.

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Rechtliche Unsicherheit begrenzt das langfristige Kapital

Auf den ersten Blick wird dies oft als übertriebene Vorsicht im Bankensektor interpretiert. Tatsächlich ist das zugrundeliegende Problem weitaus komplexer.

Ein Großteil der Schwierigkeiten rührt von der Rechtsunsicherheit und der Langsamkeit der Gerichtsverfahren her. Banken werden in einem Markt, in dem Rechtsverfahren langsam, regulatorische Rahmenbedingungen unvorhersehbar und Gerichtsverfahren jahrelang andauern können, kaum langfristige Finanzierungen für komplexe Bauvorhaben bereitstellen.

„Ohne Rechtssicherheit kann es kein ernsthaftes langfristiges Kapital geben.“

Dies ist einer der Gründe, warum kroatische Bauträger weiterhin überwiegend für den Verkauf und nicht für die Langzeitvermietung bauen. Ohne eine stabile, langfristige Finanzierung sind solche Projekte wirtschaftlich schwer aufrechtzuerhalten.

Was Kroatien benötigt, um einen professionellen Mietmarkt zu entwickeln

Wenn Kroatien sorgfältiger geplante Entwicklungszonen einführen, die Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur verbessern und einen berechenbareren Regulierungsrahmen schaffen würde, würden die Banken langfristig deutlich mehr Vertrauen in die Finanzierung institutioneller Mietprojekte gewinnen.

Nur dann hätten Bauträger einen echten wirtschaftlichen Anreiz, Projekte auf der Grundlage regelmäßiger Mieteinnahmen zu realisieren, anstatt sich ausschließlich auf den schnellen Verkauf von Wohnungen zu verlassen.

In einem solchen System würden institutionelle Anleger und Fonds zu den natürlichen Käufern von stabilisierten Wohnbauprojekten werden. In etablierten Märkten bildet diese Art von Kapital das Fundament des professionellen Mietwohnungssektors.

Wohneigentum bleibt die einzig glaubwürdige Option

Es fällt auf, dass sich die kroatische Wohnungsdebatte weiterhin fast ausschließlich auf die Subventionierung von Immobilienkäufen konzentriert, während die Entwicklung eines professionellen Mietwohnungsmarktes kaum Beachtung findet. Dies verstärkt ein System, in dem der Kauf einer Immobilie faktisch der einzig verlässliche Weg zu langfristiger Wohnsicherheit ist.

Dies ist auch einer der Gründe, warum der Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise weiterhin so stark ist.

Das zentrale Problem des kroatischen Wohnungsmarktes ist nicht allein der hohe Immobilienpreis. Vielmehr fehlt es dem Markt bisher an einer glaubwürdigen Alternative zwischen Wohneigentum und völliger Wohnungsunsicherheit.

Blogautor: Ivan Kovačić