Kto odpowiada za obecny stan branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

W ostatnich latach chorwacka opinia publiczna coraz częściej szukała winnych stanu rynku mieszkaniowego i nieruchomości. Agenci nieruchomości i agencje nieruchomości szybko znalazły się w tej roli. W narracji społecznej stali się symbolem wszystkiego, co postrzegane jest jako złe na rynku – rosnących cen, niskiej jakości usług, braku przejrzystości i malejącej dostępności mieszkań.

To przekonanie zostało dodatkowo wzmocnione przez media, dyskurs polityczny i rosnącą liczbę modeli biznesowych obiecujących rynek bez pośredników, prowizji i „zbędnych” agentów. Rząd również włączył się do debaty, a nowa ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami jest coraz częściej przedstawiana jako rozwiązanie problemów narastających od lat.

Jednak rynki rzadko działają w tak prosty sposób.

Co się dzieje, gdy rynek rośnie zbyt długo?

W ciągu ostatniej dekady chorwacki rynek nieruchomości rozwijał się tak dynamicznie, że prawie nikt nie miał motywacji, by zadawać trudne pytania dotyczące jakości branży. Gdy ceny rosną , prawie wszyscy odnoszą sukcesy – deweloperzy, inwestorzy , agenci i same projekty. Prawdziwe problemy stają się widoczne dopiero wtedy, gdy rynek zaczyna zwalniać lub gdy społeczeństwo zaczyna odczuwać konsekwencje lat niepokojów.

Miasto Zagrzeb

Jednym z największych wyzwań branży od lat jest sposób, w jaki decydenci postrzegają pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Zamiast traktować je jako poważny zawód, wymagający rozwoju, regulacji i nadzoru, często postrzegano je jako socjalny wentyl bezpieczeństwa i źródło dodatkowego dochodu. Podobnie jak niektóre sektory wynajmu krótkoterminowego, pośrednictwo przez zbyt długi czas pozostawało pod ścisłą kontrolą.

Dopóki rynek się rozwijał, łatwo było ignorować poważne problemy.

Czy branża nie zdołała się sprofesjonalizować?

Najpierw wzdłuż wybrzeża, a potem w Zagrzebiu i innych dużych miastach, nieruchomości sprzedawały się szybko, ceny rosły, a rozwój rynku skrywał wiele słabości branży. Na rynku, który stale się rozwija, można przetrwać zaskakująco długo bez dogłębnej wiedzy specjalistycznej, wysokiej jakości usług i długoterminowej wizji.

Jednocześnie sama branża brokerska nie zdołała się wystarczająco sprofesjonalizować. Przez lata znaczna część rynku koncentrowała się przede wszystkim na skali i rozbudowie sieci agentów, podczas gdy edukacja, standardy zawodowe i jakość usług często pozostawały kwestią drugorzędną. Na rynku chorwackim zbyt długo tolerowano pogląd, że samo opublikowanie oferty i czekanie na wzrost cen to wystarczająca kwota.

Konsumenci również odegrali aktywną rolę w kształtowaniu tego otoczenia. Większość koncentrowała się niemal wyłącznie na kosztach i prowizjach, podczas gdy jakość usług, doświadczenie i wiedza fachowa były często traktowane jako drugorzędne czynniki. Przez lata rynek nagradzał najtańszą usługę, a następnie wyrażał zdziwienie, gdy standardy spadały.

Na bardziej dojrzałych rynkach klienci starannie oceniają, co agent faktycznie oferuje, ile inwestuje w marketing, ochronę prawną, prezentację i negocjacje. W Chorwacji znaczna część rynku nadal działa poprzez improwizację, nieformalne ustalenia i próby uzyskania profesjonalnych usług jak najtaniej – lub całkowicie bezpłatnie.

Dlaczego rynek nie zdołał wypracować spójnych standardów zawodowych?

Przez lata rząd nie potrafił skutecznie regulować i nadzorować tego sektora . Inspekcje regulacyjne często koncentrowały się na kwestiach formalnego przestrzegania przepisów w legalnych i zorganizowanych agencjach, podczas gdy duże segmenty szarej strefy i czarnego rynku pozostawały w dużej mierze nietknięte. Stworzyło to środowisko, w którym profesjonalni i nieprofesjonalni uczestnicy rynku mogli działać na niemal identycznych warunkach.

Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że Chorwacja nigdy nie osiągnęła pełnej przejrzystości na rynku nieruchomości. Na większości rozwiniętych rynków dane transakcyjne, standardy zawodowe i odpowiedzialność uczestników stanowią podstawę zaufania. W Chorwacji rynek nadal w dużej mierze opiera się na założeniach, niepełnych informacjach i percepcji, a nie na wiarygodnych danych.

Obecnie wiele z tych problemów rozwiązuje się za pomocą stosunkowo prostych komunikatów politycznych i prób szybkiej interwencji. Problem polega na tym, że poważne rynki rzadko funkcjonują w ten sposób. Systemy, które ewoluowały przez dekady bez jasnych reguł, nie mogą zostać sprofesjonalizowane ani zrestrukturyzowane z dnia na dzień za pomocą jednego aktu prawnego.

Szczególnie niebezpieczne jest dążenie do profesjonalizacji branży przy jednoczesnym osłabianiu jej stabilności ekonomicznej. Przez lata pośrednictwo w obrocie nieruchomościami powinno było przyciągnąć bardziej doświadczonych i wysoko wykwalifikowanych specjalistów – osoby z bankowości, sprzedaży, prawa, hotelarstwa i innych sektorów, w których standardy usług są wysokie. Nie można tego osiągnąć poprzez osłabienie tego zawodu, ale poprzez stworzenie poważnego i ekonomicznie zrównoważonego rynku.

Obecna sytuacja nie jest wynikiem jednej złej decyzji, jednego nieskutecznego ministra ani jednej wadliwej branży. Wyzwania, przed którymi stoi dziś rynek, zostały stworzone przez lata przez instytucje rządowe, uczestników branży, konsumentów i sam rynek. Właśnie dlatego nie da się ich rozwiązać populizmem ani szukać jednego kozła ofiarnego.

Czego tak naprawdę potrzebuje dziś chorwacki rynek nieruchomości?

Zdrowe rynki nie powstają z dnia na dzień. Rozwijają się stopniowo poprzez regulacje, przejrzystość, rozliczalność i zaufanie. Chorwacki rynek nieruchomości potrzebuje dziś nie mniej agentów, ale lepszych, wyższych standardów zawodowych i bardziej dojrzałego rynku niż ten, który mamy obecnie.

„Kiedy rynek rośnie przez dziesięć lat z rzędu, niemal każdy zaczyna uważać się za eksperta”.

„Rynek, który przez lata toleruje improwizację, nie jest w stanie nagle, z dnia na dzień, wykreować profesjonalistów”.

Autor bloga: Ivan Kovačić