Dlaczego w Chorwacji nie ma rozwiniętego rynku wynajmu długoterminowego

Wynajem długoterminowy w Chorwacji nie stał się jeszcze wiarygodną alternatywą dla posiadania nieruchomości na własność. Podczas gdy debaty na temat budownictwa mieszkaniowego koncentrują się głównie na cenach nieruchomości , kredytach hipotecznych, stopach procentowych i dopłatach, profesjonalny rynek wynajmu pozostaje niemal całkowicie pomijany.

Przyczyny wykraczają poza preferencje kulturowe czy często przywoływaną „mentalność posiadania własnego domu”. Brak instytucjonalnego wynajmu mieszkań odzwierciedla sposób, w jaki Chorwacja planuje rozwój miast , realizuje projekty mieszkaniowe, zapewnia infrastrukturę i finansuje rynek nieruchomości.

Instytucjonalny wynajem mieszkań jako stabilizator rynku

Na wielu rozwiniętych rynkach europejskich instytucjonalny wynajem długoterminowy stał się w ostatnich latach ważnym modelem mieszkaniowym. Duże fundusze, inwestorzy emerytalni i wyspecjalizowane firmy rozwijają całe projekty mieszkaniowe przeznaczone na wynajem długoterminowy. Modele te nie są przeznaczone wyłącznie dla budownictwa socjalnego, studentów czy młodych rodzin. Pomagają one również stabilizować szerszy rynek.

Gdy dostępna jest wystarczająca liczba profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem, presja na zakup nieruchomości maleje. Rynek staje się bardziej zrównoważony, a dostęp do mieszkań staje się bardziej przewidywalny w dłuższej perspektywie.

W Chorwacji obecnie nie ma prawie żadnych projektów tego typu.

„Wyzwanie stojące przed chorwackim rynkiem nieruchomości nie ogranicza się do cen nieruchomości. Głębszym problemem jest niemal całkowity brak wiarygodnej alternatywy dla własności”.

Nowoczesny apartament typu duplex do wynajęcia z niezakłóconym widokiem na morze – Opatija

Dlaczego Chorwacja ma problemy z przyciągnięciem inwestorów instytucjonalnych

Nie wynika to z braku zainteresowania inwestorów ani braku dostępnego kapitału. Zarówno kapitał, jak i popyt istnieją. Problem tkwi w ograniczonej zdolności Chorwacji do realizacji projektów o skali, organizacji i długoterminowej przewidywalności wymaganej przez inwestorów instytucjonalnych.

Duże fundusze inwestycyjne zazwyczaj nie wchodzą na rynki składające się z dziesiątek małych inwestycji na odizolowanych działkach. Kapitał instytucjonalny wymaga zasadniczo innych ram: dużych, starannie zaplanowanych dzielnic, zorganizowanej infrastruktury, jasnych planów zagospodarowania przestrzennego, długoterminowej pewności regulacyjnej oraz możliwości zarządzania znaczną liczbą jednostek mieszkalnych w ramach jednego systemu.

Chorwacja obecnie oferuje zupełnie odwrotny model.

Znaczna część rynku nadal opiera się na małych inwestycjach, składających się z zaledwie kilku mieszkań. Często powstają one bez szerszej struktury miejskiej lub odpowiedniej infrastruktury wspierającej. Takie projekty mogą być korzystne dla sprzedaży pojedynczych mieszkań, ale rzadko stanowią podstawę poważnego, instytucjonalnego rynku najmu.

To jeden z kluczowych punktów, często źle rozumianych w dyskusjach o mieszkalnictwie w Chorwacji. Problemem nie jest po prostu liczba dostępnych mieszkań, ale struktura samego rynku.

Rozdrobniony rozwój ogranicza rynek wynajmu

Na ugruntowanych rynkach, przed budową poszczególnych budynków, zagospodarowuje się większy obszar. Drogi, media, obiekty użyteczności publicznej i zorganizowane dzielnice miejskie powstają w pierwszej kolejności. Następnie następuje budowa poszczególnych nieruchomości.

W Chorwacji nadal zbyt często rozpoczyna się proces zagospodarowania terenu przed odpowiednim zaplanowaniem i przygotowaniem go.

W rezultacie rynek zdominowany jest przez małe, rozdrobnione inwestycje z ograniczoną infrastrukturą i słabą łącznością. Taki rynek ma trudności ze wsparciem wiarygodnych projektów typu build-to-rent lub długoterminowych portfeli najmu, jakich poszukują inwestorzy instytucjonalni.

To nie tylko kwestia planowania urbanistycznego. To również kwestia oszczędności skali.

Duże, instytucjonalne modele najmu stają się opłacalne tylko wtedy, gdy wystarczająca liczba lokali mieszkalnych może być zarządzana w ramach zintegrowanego systemu. Tylko na taką skalę możliwe jest profesjonalne zarządzanie, utrzymanie i długoterminowa stabilność inwestycji.

Chorwacja rzadko realizuje projekty tego typu.

Wynajem długoterminowy wymaga innego modelu finansowania

Kolejnym wyzwaniem jest finansowanie inwestycji w nieruchomości. Wynajem długoterminowy wymaga zasadniczo innego modelu finansowego niż konwencjonalna sprzedaż mieszkań.

Deweloper budujący domy na sprzedaż dąży do jak najszybszego zamknięcia cyklu inwestycyjnego i odzyskania kapitału poprzez pojedyncze transakcje. W przypadku projektów wynajmu długoterminowego obowiązuje odwrotna logika: dochód generowany jest przez dłuższy okres, a wartość aktywów rośnie stopniowo.

Dlatego też tego typu projekty wymagają innego podejścia do finansowania.

Na ugruntowanych rynkach, takich jak Niemcy, Szwajcaria, Wielka Brytania i Stany Zjednoczone, systemy bankowe wspierają te modele od dziesięcioleci poprzez długoterminowe struktury kredytowe. W niektórych przypadkach finansowanie koncentruje się mniej na szybkiej spłacie kapitału, a bardziej na stabilnym, długoterminowym dochodzie i jakości nieruchomości jako składnika aktywów.

W Chorwacji ten model jest praktycznie nieobecny.

Chorwacki sektor bankowy nadal preferuje inwestycje, które kończą się szybką sprzedażą pojedynczych mieszkań. Długoterminowe zaangażowanie w projekty deweloperskie pozostaje znacznie ograniczone. Większość banków nadal niechętnie wspiera struktury finansowania trwające ponad 20 lub 30 lat, mimo że są one niezbędne dla rozwoju znaczącego sektora najmu instytucjonalnego.

Urocza willa do wynajęcia w sercu Opatii

Niepewność prawna ogranicza kapitał długoterminowy

Na pierwszy rzut oka często interpretuje się to jako nadmierną ostrożność w sektorze bankowym. W rzeczywistości problem jest znacznie bardziej złożony.

Duża część trudności wynika z niepewności prawnej i powolnego tempa postępowań sądowych. Banki raczej nie będą udzielać długoterminowego finansowania skomplikowanych projektów na rynku, gdzie procesy prawne są powolne, warunki regulacyjne nieprzewidywalne, a postępowania sądowe mogą ciągnąć się latami.

„Bez pewności prawnej nie ma mowy o poważnym, długoterminowym kapitale”.

To jeden z powodów, dla których chorwaccy deweloperzy nadal budują głównie na sprzedaż, a nie na wynajem długoterminowy. Bez stabilnego, długoterminowego finansowania trudno utrzymać rentowność takich projektów.

Czego Chorwacja potrzebuje, aby rozwinąć profesjonalny rynek wynajmu

Gdyby Chorwacja wprowadziła staranniej zaplanowane strefy rozwoju, ulepszyła infrastrukturę transportową i użyteczności publicznej oraz ustanowiła bardziej przewidywalne ramy regulacyjne, banki zyskałyby znacznie większe zaufanie do finansowania instytucjonalnych projektów wynajmu w perspektywie długoterminowej.

Tylko wtedy deweloperzy mieliby rzeczywistą zachętę ekonomiczną do podejmowania projektów opartych na cyklicznych przychodach z wynajmu, zamiast polegać wyłącznie na szybkiej sprzedaży mieszkań.

W ramach takiego systemu inwestorzy instytucjonalni i fundusze stałyby się naturalnymi nabywcami ustabilizowanych inwestycji mieszkaniowych. Na dojrzałych rynkach ten rodzaj kapitału stanowi fundament profesjonalnego sektora wynajmu mieszkań.

Własność domu pozostaje jedyną wiarygodną opcją

Warto zauważyć, że debata na temat mieszkalnictwa w Chorwacji nadal koncentruje się niemal wyłącznie na dotowaniu zakupu nieruchomości, podczas gdy rozwój profesjonalnego rynku najmu cieszy się niewielkim zainteresowaniem. To dodatkowo wzmacnia system, w którym zakup nieruchomości jest w zasadzie jedyną pewną drogą do długoterminowego bezpieczeństwa mieszkaniowego.

To jest jeden z powodów, dla których presja na wzrost cen nieruchomości jest nadal tak silna.

Głównym problemem chorwackiego rynku nieruchomości nie jest po prostu wysoki koszt nieruchomości. Chodzi o to, że rynek wciąż nie wypracował wiarygodnej alternatywy między posiadaniem własnego domu a całkowitym brakiem bezpieczeństwa mieszkaniowego.

Autor bloga: Ivan Kovačić