Chorwacja nie może obniżyć cen nieruchomości, ograniczając jednocześnie podaż

W ciągu ostatnich kilku lat niemal każda poważna dyskusja na temat mieszkalnictwa w Chorwacji sprowadzała się do jednego zagadnienia – siły nabywczej nabywców. Subsydiowane kredyty mieszkaniowe, ulgi podatkowe i najnowsze programy zwrotu VAT dla nabywców opierają się na tym samym założeniu: że problem wysokich cen nieruchomości można rozwiązać poprzez finansowe wsparcie popytu.

Problem polega na tym, że rynek nieruchomości nie funkcjonuje w sposób, w jaki często przedstawiają to politycy.

Na rynku, gdzie podaż jest ograniczona, dodatkowe środki finansowe rzadko prowadzą do niższych cen. W większości przypadków prowadzi to do dokładnie odwrotnego efektu. Kupujący zyskują większą siłę nabywczą, ale liczba wysokiej jakości mieszkań i domów pozostaje niezmieniona. Rynek szybko absorbuje dotacje poprzez wyższe ceny.

Chorwacja już tego doświadczyła.

„Na rynku o ograniczonej podaży dotacje rzadko przynoszą korzyści nabywcy. Częściej są one wkomponowane w rosnące ceny nieruchomości”.

Model subsydiowania APN i dotowane kredyty mieszkaniowe mogły tymczasowo ułatwić niektórym obywatelom zakup pierwszej nieruchomości, ale nie rozwiązały sedna problemu. Chorwacja nie zdołała zwiększyć zdolności systemu do wytworzenia wystarczającej ilości nowych i zorganizowanych mieszkań.

A ten temat wciąż jest praktycznie nieobecny w debacie publicznej.

Obecnie chorwacki rynek nieruchomości nie cierpi na brak zainteresowania rozwojem. Kapitał jest. Popyt jest. Zainteresowanie inwestorów jest. Prawdziwym problemem jest to, że system planowania przestrzennego i zarządzania gruntami ma trudności z zapewnieniem solidnej, dobrze zorganizowanej podaży.

Staje się to szczególnie widoczne w sposobie, w jaki obecnie urbanizuje się duże obszary Chorwacji. Zamiast rozwijać większe, zintegrowane obszary miejskie, kraj przez dekady opierał się na fragmentarycznej i fragmentarycznej urbanizacji. Poszczególne działki są przekształcane pod zabudowę bez poważnego uwzględnienia szerszej logiki urbanistycznej, infrastruktury ani długoterminowego rozwoju przestrzennego.

Taki model może krótkoterminowo odpowiadać interesom pojedynczych właścicieli gruntów i lokalnej polityki, jednak długofalowo prowadzi do powstawania przestrzeni pozbawionej ładu, spójności i zrównoważonego charakteru.

Dziś Chorwacja częściej rozwija pojedyncze działki budowlane niż kompletne środowiska miejskie.

Konsekwencje są widoczne niemal wszędzie. Dzielnice bez odpowiedniej infrastruktury transportowej. Budynki bez zaplecza publicznego. Opóźniona rozbudowa infrastruktury komunalnej. Niedobór terenów zielonych. Słaba łączność urbanistyczna. A także projekty, które stają się znacznie droższe wyłącznie z powodu swojej fragmentaryczności i niewielkiej skali.

Na dobrze zorganizowanych rynkach najpierw rozwija się przestrzeń – budynki powstają dopiero później. Drogi, infrastruktura, obiekty użyteczności publicznej, szkoły, obiekty sportowe i tereny zielone planowane są jeszcze przed rozpoczęciem budownictwa mieszkaniowego.

Chorwacja w dużej mierze pominęła ten etap.

Duża część rynku opiera się dziś na niewielkich projektach, często realizowanych na odizolowanych działkach i bez szerszego kontekstu urbanistycznego. Takie projekty rzadko osiągają efekty skali możliwe w profesjonalnie planowanych strefach rozwoju. Właśnie dlatego w Chorwacji powstaje coraz więcej małych i drogich projektów, które z czasem tracą konkurencyjność – nie tylko w sektorze mieszkaniowym, lecz także w segmencie domów wakacyjnych i drugich rezydencji.

Problem wykracza daleko poza samą działalność budowlaną. Po okresie transformacji i latach wojny Chorwacja w dużej mierze utraciła ciągłość poważnej kultury planowania urbanistycznego. Dawne instytuty urbanistyczne praktycznie przestały istnieć, wielu lokalnym administracjom brakuje odpowiednich środków finansowych i kompetencji eksperckich, a zarządzanie przestrzenią stało się coraz bardziej rozdrobnione i obciążone politycznie.

Wiele gmin i miast po prostu nie posiada zdolności do profesjonalnego zarządzania długoterminowym rozwojem przestrzennym. Zamiast strategicznego planowania urbanistyka często sprowadza się do częściowych zmian przeznaczenia gruntów pod wpływem lokalnych nacisków politycznych.

„Problem chorwackiego rynku nieruchomości nie polega na braku kupujących. Problem polega na tym, że system nie jest w stanie stworzyć wystarczającej ilości wysokiej jakości podaży.”

Nie chodzi tu wyłącznie o ceny nieruchomości. Chodzi o jakość przestrzeni życiowej, w której ludzie będą funkcjonować przez kolejne dekady.

Kolejnym kluczowym problemem jest fakt, że Chorwacja praktycznie nie posiada rozwiniętego modelu horyzontalnego rozwoju terenów. Na bardziej dojrzałych rynkach wyspecjalizowane podmioty współpracują z władzami lokalnymi nad przygotowaniem większych stref rozwoju – obejmujących infrastrukturę, parcelację i organizację przestrzenną – zanim deweloperzy pionowi rozpoczną realizację samych budynków.

W Chorwacji budowa często rozpoczyna się jeszcze zanim sama przestrzeń zostanie odpowiednio przygotowana.

Rezultatem jest rynek, który ma trudności z tworzeniem poważnej i trwałej podaży mieszkaniowej. To właśnie dlatego Chorwacja do dziś nie posiada rozwiniętego instytucjonalnego rynku najmu, porównywalnego z tym funkcjonującym na lepiej zorganizowanych rynkach europejskich. Duzi inwestorzy instytucjonalni nie inwestują w rozdrobnione rynki bez jasnej infrastruktury, zaplanowanych stref rozwoju i długoterminowej przewidywalności.

Jednocześnie państwo nadal próbuje rozwiązywać większość problemów mieszkaniowych poprzez stymulowanie popytu.

Oczywiście żaden kraj nie jest w stanie zmienić całego systemu planowania przestrzennego z dnia na dzień. Jednak bez poważnych reform w zakresie urbanistyki i planowania przestrzennego, szybszych procedur administracyjnych oraz rozwoju większych, kompleksowo planowanych obszarów trudno oczekiwać trwałej stabilizacji cen nieruchomości.

Ponieważ sedno problemu w Chorwacji nie polega wyłącznie na tym, że nieruchomości stały się drogie. Prawdziwy problem polega na tym, że system przez lata ograniczał powstawanie wysokiej jakości podaży, jednocześnie próbując rekompensować skutki tego problemu za pomocą subsydiów i stymulowania popytu.

Dopóki ta nierównowaga będzie się utrzymywać, ceny nieruchomości prawdopodobnie nie staną się w dłuższej perspektywie znacząco bardziej stabilne ani bardziej dostępne.

Autor bloga: Ivan Kovačić