Co się stanie, gdy kupujący nie będą mogli pozwolić sobie na więcej, a deweloperzy nie będą mogli budować taniej?

Rynek nieruchomości w Chorwacji wkracza w nową fazę. Wolumen transakcji gwałtownie spada, ceny nieruchomości nadal rosną , a jednocześnie wydawanych jest mniej pozwoleń na budowę. Ten ostatni trend nie jest szczególnie zaskakujący. Po kilku latach rosnących kosztów gruntów, budowy i finansowania, był on właściwie dość przewidywalny.

W pierwszym półroczu tego roku wydano o 14,3% mniej pozwoleń na budowę niż w analogicznym okresie 2025 roku. Pozwolenia te umożliwiają budowę 8902 lokali mieszkalnych, o 14,6% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w pierwszym kwartale spadła o 42,2% rok do roku. Uzyskane ceny sprzedaży wzrosły o 14,3%, a ceny nad Adriatykiem o 12,6%.

Na pierwszy rzut oka dane mogą wydawać się sprzeczne: sprzedaje się mniej nieruchomości, a ceny nadal rosną. Jednak korekta rynku nie musi następować wyłącznie poprzez spadek cen. Może również nastąpić poprzez zmniejszenie wolumenu transakcji, przesunięcie terminów realizacji inwestycji, a z pewnym opóźnieniem – poprzez osłabienie aktywności w budownictwie mieszkaniowym.

Ekonomia rozwoju staje się coraz trudniejsza

Ekskluzywne apartamenty z zapierającym dech w piersiach widokiem na morze w Opatii

To zjawisko było widoczne na rynku już od jakiegoś czasu. W okresie pandemii COVID-19 i bezpośrednio po niej, wielu deweloperów weszło na rynek nieruchomości typu „drugi dom” na wybrzeżu Chorwacji, segment nieruchomości premium i luksusowych. Popyt był wyjątkowo silny, szczególnie ze strony Niemiec i Austrii, ceny rosły, a inwestycje, które jeszcze kilka lat wcześniej mogłyby być nieopłacalne, nagle stały się opłacalne.

Dziś sytuacja gospodarcza wygląda zupełnie inaczej. Ziemia jest droższa, koszty pracy znacznie wzrosły, finansowanie nie jest już dostępne na warunkach z czasów niemal darmowego pieniądza, a koszty budowy pozostają bardzo wysokie. Ceny materiałów budowlanych w Chorwacji były w lipcu o 4,3% wyższe niż rok wcześniej. Co ważniejsze, były aż o 33,1% wyższe od średniej z 2021 roku.

To prowadzi nas do kwestii, która często jest pomijana w dyskusjach o „zawyżonych cenach mieszkań”. Ostateczna cena ofertowa może wydawać się bardzo wysoka, podczas gdy sama inwestycja nadal nie generuje szczególnie atrakcyjnego zwrotu dla dewelopera.

Kupujący nie nadążają za rosnącymi cenami, a deweloperzy mają ograniczone możliwości ich znaczącego obniżenia.

Gdy te dwa limity zbliżają się do siebie, ceny niekoniecznie spadają jako pierwsze. Najpierw znikają transakcje. Deweloperzy przekładają nowe projekty. Ostatecznie liczba pozwoleń na budowę i aktywnych placów budowy spada.

Wczesne etapy tego procesu stają się już widoczne.

Rynek drugich domów staje się coraz bardziej selektywny

Elegancka willa z wykwintnym wnętrzem, strefą wellness i widokiem na morze - Labin

Proces ten jest jeszcze bardziej widoczny wzdłuż wybrzeża. Niemcy i Austria, które przez lata stanowiły trzon silnego popytu na chorwackim rynku drugich domów, nie mają już dynamiki obserwowanej w poprzednim cyklu. Inne rynki – Słowenia, Polska, Czechy i Węgry – rozwijają się, a niektóre z nich wykazują obiecujący wzrost. Trudno jednak oczekiwać, że zastąpią one popyt niemiecki wyłącznie pod względem ilości.

W rezultacie niektórzy deweloperzy, którzy weszli na rynek nieruchomości premium i luksusowych w okresie boomu, zaczynają się już wycofywać. Nie jest to jednak koniecznie negatywny trend. Rynek przechodzi obecnie proces selekcji, który prawdopodobnie powinien był rozpocząć się wcześniej.

Bardzo dobry produkt w wyjątkowej lokalizacji wciąż może uzasadniać swoją cenę i zapewniać deweloperowi odpowiedni zwrot z inwestycji. Przeciętny produkt w przeciętnej lokalizacji, oferowany w wyższej cenie, staje się coraz trudniejszy do sprzedania.

W kolejnym cyklu samo zbudowanie drogiej nieruchomości nie będzie już wystarczające. Potrzebny będzie jasny powód, dla którego jest ona warta swojej ceny.

Tę zmianę można uznać za zdrową. Problem polega na tym, że jej szerszym skutkiem może być spadek podaży nowych produktów.

Niższa podaż nie sprawi, że mieszkania będą bardziej przystępne cenowo

Tu właśnie paradoks staje się oczywisty. Z jednej strony decydenci słusznie mówią o potrzebie zwiększenia podaży mieszkań i poprawy ich dostępności. Z drugiej strony, obecne dane rynkowe wskazują na odwrotny kierunek.

Jeśli mniej projektów będzie uruchamianych, a koszty rozwoju pozostaną wysokie, trudno sobie wyobrazić, aby sam rynek mógł spowodować znaczący spadek cen nowych inwestycji. Poszczególne inwestycje i lokalizacje będą oczywiście podlegać korektom cen. Ważne jest również, aby nadal rozróżniać między cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi, ponieważ różnica między nimi pozostaje znacząca na rynku chorwackim.

Jednak oczekiwanie szerokiej korekty cen przy jednoczesnym zmniejszaniu się przyszłej podaży wydaje się zbytnim uproszczeniem.

Istnieje również inna niewygodna zmienna. Kryzys w Cieśninie Ormuz w 2026 roku pokazał, jak szybko geopolityka może ponownie przełożyć się na wyższe koszty budowy i wyższe koszty utrzymania w całej Europie. Komisja Europejska i Międzynarodowa Agencja Energetyczna ostrzegają przed wpływem zakłóceń w przepływach energii, a Europejski Bank Centralny szacuje, że szok energetyczny nie przełożył się jeszcze w pełni na ceny konsumenckie. Inflacja w strefie euro wyniosła w czerwcu 2,8%, a Europejski Bank Centralny ostrzega, że koszty energii mogą utrzymać inflację powyżej celu do pierwszej połowy 2027 roku.

W przypadku nieruchomości prowadzi to do trudnej sytuacji: wyższych nakładów, niższego realnego dochodu rozporządzalnego i warunków finansowania, które mogą pozostać restrykcyjne przez dłuższy czas.

A potem jest to, co faktycznie można zmienić

Niewiele można zrobić z ceną ropy naftowej. Kierunek rozwoju niemieckiej gospodarki również jest poza kontrolą Chorwacji. Ale sposób zagospodarowania gruntów i przestrzeni miejskiej jest czymś, na co można wpływać.

Jeśli celem jest znaczące zwiększenie podaży mieszkań, zmiana przepisów lub zapowiedź przyspieszenia procedur wydawania pozwoleń nie wystarczą. Nadal nie widać na rynku zmian na wystarczającą skalę, aby znacząco zwiększyć liczbę dobrze przygotowanych projektów deweloperskich. A to nie będzie możliwe bez aktywnego zaangażowania władz lokalnych.

To nie jest prosty problem. Wręcz przeciwnie. Jednak bez lepszego planowania urbanistycznego, bardziej szczegółowych ram rozwoju, właściwie rozwiązanej infrastruktury i bardziej przejrzystego procesu wydawania pozwoleń, trudno oczekiwać znaczącego wzrostu podaży. Planowanie urbanistyczne znajduje się na początku całego łańcucha wartości rozwoju, a mimo to zbyt długo było traktowane jako przeszkoda administracyjna, a nie narzędzie rozwoju.

Spadek liczby pozwoleń na budowę nie jest zatem szczególnie zaskakujący. Ważniejsze pytanie brzmi, czy okaże się to jedynie kilkoma słabszymi miesiącami, czy też pierwszym statystycznym dowodem na istotniejszą zmianę w cyklu rynkowym.

Oczekuje się, że w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat w Chorwacji będzie powstawać mniej nowych inwestycji, znacznie większa będzie selektywność w ich wyborze, a podział między nieruchomościami, które wciąż mają sens komercyjny, a tymi, które już nim nie są, stanie się coraz bardziej widoczny.

Być może największym problemem chorwackiego rynku nieruchomości nie będzie to, że nieruchomości stały się zbyt drogie. Może się okazać, że przy cenach, na które kupujący mogą sobie realnie pozwolić, ich budowa wkrótce przestanie być wystarczająco opłacalna.

Autor bloga: Ivan Kovačić