Planowanie zysku: Co inwestorzy muszą wiedzieć przed budową

Koszty budowy w Chorwacji znacznie wzrosły w ostatnich latach. Ceny materiałów, robocizny, pozwoleń i projektów wzrosły, a z drugiej strony, kupujący nie są w pełni skłonni do ponoszenia tego ciężaru. Rynek stał się bardziej wrażliwy na ceny, a kupujący są teraz bardziej świadomi, wnikliwi i racjonalni w swoich decyzjach.

W praktyce oznacza to, że inwestorzy i deweloperzy borykają się ze znacznie niższymi marżami. Warunki, które kiedyś umożliwiały dwucyfrowe zwroty, nie są już standardem. Dziś trwała rentowność jest możliwa tylko dzięki starannemu planowaniu, jasnej logice rynkowej i strategicznemu podejściu do każdego projektu. Dlatego nigdy wcześniej właściwe przygotowanie projektu – już od samego początku – nie było tak ważne.

Lokalizacja i koncepcja: podstawa rentowności

Wybór odpowiedniej lokalizacji pozostaje podstawowym warunkiem sukcesu każdej inwestycji. Ale równie ważne jak miejsce budowy, jest to, co budujesz. Koncepcja ta stanowi drugi kluczowy filar zwrotu z inwestycji (ROI) i często jest całkowicie pomijana w praktyce.

Inwestorzy często pozostawiają opracowanie koncepcji w całości architektowi lub opierają ją na osobistych wrażeniach, nie konsultując się z osobami, które na co dzień kontaktują się z nabywcą końcowym. Dobry agent lub broker zna mikrolokalizację, profil nabywcy, poziom popytu i psychologię cenową. To właśnie taka osoba powinna być zaangażowana już na etapie koncepcyjnym.

Dobrze przemyślana koncepcja może uratować nawet niedoskonałą lokalizację, jeśli zostanie dostosowana do jej ograniczeń i realnych warunków rynkowych. Z drugiej strony, nawet najbardziej atrakcyjna lokalizacja może nie przynieść oczekiwanych rezultatów, jeśli powstanie niewłaściwy produkt.

Definiowanie produktu, ceny i kosztów

Przed sporządzeniem projektu kluczowe jest dokładne zdefiniowanie celu budowy, jej przeznaczenia, docelowego segmentu rynku, możliwej do osiągnięcia ceny sprzedaży oraz realistycznych kosztów budowy.

W praktyce inwestorzy często projektują projekt w oparciu o osobiste preferencje, budują go, a następnie starają się osiągnąć cenę sprzedaży, która odpowiada ich oczekiwanej marży. Jednak rynek nie działa w oparciu o wewnętrzne oczekiwania – podąża za rzeczywistym popytem i możliwościami nabywców. Dlatego tak ważne jest, aby najpierw ocenić dane dotyczące popytu i siły nabywczej, a następnie dostosować do nich wszystkie inne czynniki – plan piętra, powierzchnię, poziom wykończenia, styl i rozbicie kosztów.

Nowoczesne apartamenty z widokiem na morze - Rijeka

Analiza rynku i wskaźnik absorpcji

Jedną z najważniejszych – i najbardziej zaniedbywanych – analiz jest wskaźnik absorpcji. Wskaźnik ten pokazuje, ile jednostek danego typu jest sprzedawanych na rynku w danym okresie.

Każdy poważny inwestor powinien przed rozpoczęciem budowy wiedzieć, ile podobnych lokali jest obecnie aktywnych na rynku, ile jest sprzedawanych rocznie, ile jest w fazie uzyskiwania pozwoleń i ile będzie dostępnych do momentu ukończenia projektu. Na przykład, jeśli w danym regionie rocznie sprzedaje się 20 willi z basenami, ale 40 jest już wystawionych na sprzedaż, a kolejnych 30 jest w budowie, to wyraźnie wskazuje to na zbliżanie się nasycenia rynku.

Wejście w taki scenariusz bez wcześniejszej analizy skutkuje spowolnieniem sprzedaży, obniżkami cen i znaczną presją na marże zysku.

Unikanie bezwładności rynku i identyfikacja niezagospodarowanych nisz

Rynek chorwacki często podlega stagnacji. Jeśli wszyscy budują mieszkania, powstaje więcej mieszkań. Jeśli domy wakacyjne są modne, wszyscy inwestują w domy wakacyjne. Ta mentalność stada często prowadzi do nasycenia rynku i zaciętej konkurencji między podobnymi produktami.

Mądrzejsze podejście polega na identyfikacji luk rynkowych – tego, czego brakuje, a co jest poszukiwane. W niektórych regionach mogą to być mniejsze, zrównoważone apartamenty dla par. W innych – średniej wielkości apartamenty z luksusowymi akcentami, a może przemyślanie zaplanowane ośrodki wypoczynkowe z dodatkowymi udogodnieniami. Kluczem jest analiza danych, a nie podążanie za trendami.

Urokliwy dom z basenem w spokojnej okolicy - Istria

Projekt, estetyka i wpływ emocjonalny

Dzisiejsi nabywcy nie kupują tylko metrów kwadratowych. Kupują doświadczenie, atmosferę, nastrój. Estetyka przestrzeni – od palety kolorów i wykończenia, po oświetlenie i proporcje – ma ogromny wpływ na decyzje zakupowe.

Dlatego aranżacja wnętrz nie powinna być dziełem przypadku ani upodobań inwestora. Profesjonalne rozwiązania, we współpracy z projektantami wnętrz, pomagają stworzyć produkt atrakcyjny, przemyślany i wzbudzający emocje. Jest to szczególnie ważne w segmencie premium i luksusowym.

W przypadku większych projektów, budowa makiety mieszkania, domu lub willi może przynieść znaczną korzyść. Przykładowy lokal daje kupującym namacalne poczucie przestrzeni i pomaga im wyobrazić sobie siebie w tym otoczeniu. To znacznie skraca proces decyzyjny i zwiększa szanse na sprzedaż po pożądanej cenie.

Strategia sprzedaży kontra strategia wynajmu: Co jest najważniejsze?

Jednym z częstszych błędów na rynku jest budowanie domów przeznaczonych pod wynajem krótkoterminowy, które następnie są oferowane do sprzedaży jako gotowe produkty. Strategia ta może mieć sens, jeśli głównym modelem biznesowym jest dochód z wynajmu, ale jeśli celem jest zysk ze sprzedaży, to koncepcja musi w pełni realizować ten cel.

Nieruchomości budowane z myślą o wynajmie rzadko są projektowane z myślą o sprzedaży. Ich układ, jakość wykonania, dobór materiałów i wyposażenie są dostosowane do celów operacyjnych, a nie do emocji czy postrzeganej wartości. Co więcej, używana nieruchomość na rynku nie jest już uważana za nową, a wielu kupujących interesuje się jedynie nieużywanymi domami. Jeśli nieruchomość była wynajmowana, prawie zawsze oczekuje się niższej ceny, co bezpośrednio obniża zwrot z inwestycji.

Zatem, jeśli plan zakłada zysk ze sprzedaży, strategia musi koncentrować się wyłącznie na tym celu. Wynajem może być jedynie rozwiązaniem tymczasowym, krótkoterminowym – i nawet wtedy, z pełną świadomością jego wpływu na postrzeganie rynku.

Willa z widokiem na morze i prywatnym basenem w pobliżu Labin

Zysk nie powstaje przypadkiem, jest planowany

W otoczeniu wysokich kosztów nakładów, racjonalnych nabywców i zaciętej konkurencji, zysk nie generuje się sam. Osiągnięcie wysokich zysków wymaga dziś solidnej analizy, precyzyjnego zdefiniowania produktu i segmentu, przemyślanego projektu oraz realistycznej strategii.

Jeśli rozważasz budowę własnego projektu i chcesz podejmować świadome decyzje od samego początku, profesjonalne doradztwo przed rozpoczęciem fazy projektowania i budowy może być kluczowym czynnikiem sukcesu. W czasach dużej konkurencji i stale rosnących kosztów budowy, nie ma miejsca na kosztowne błędy w kalkulacjach. Dlatego posiadanie niezawodnego i doświadczonego partnera, takiego jak Remington Real Estate, jest niezbędne na najważniejszym etapie – planowaniu.

Nasz zespół pozostaje do Państwa dyspozycji w celu indywidualnych konsultacji i wsparcia w kształtowaniu strategii przynoszącej realne rezultaty.

Więcej informacji na temat tego, co dzieje się po zakończeniu budowy, znajdziesz w naszym blogu Profesjonalne przygotowanie nieruchomości: Sekret szybkiej i bezpiecznej sprzedaży – bo dobrze zaprojektowany projekt zasługuje na równie strategiczną sprzedaż.

Autor bloga: Ivan Kovačić