Czy ceny nieruchomości w Chorwacji spadną? Biorąc pod uwagę obecne wskaźniki rynkowe, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem nie jest gwałtowny spadek cen, lecz stopniowe spowolnienie rynku, większa selektywność nabywców i coraz wyraźniejsze różnice między nieruchomościami wysokiej jakości a przeciętnymi.

Chorwacki rynek nieruchomości wkracza w nową fazę. Liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych spada, podczas gdy ceny nieruchomości w całym kraju nadal rosną. Jednocześnie trwa realizacja znacznej liczby nowych inwestycji mieszkaniowych, aktywność kredytowa utrzymuje się na wysokim poziomie, a kapitał krajowy i zagraniczny nadal wspiera popyt. Choć na pierwszy rzut oka trendy te mogą wydawać się sprzeczne, w rzeczywistości wskazują one na stopniową transformację rynku.

W ciągu najbliższych 12 miesięcy bardziej prawdopodobne jest spowolnienie wzrostu cen niż gwałtowny spadek wartości nieruchomości. Okres, w którym niemal każda nieruchomość, niezależnie od jej jakości, zyskała na wartości, dobiega końca. Oczekuje się, że rynek stanie się wolniejszy, bardziej racjonalny i bardziej selektywny, a jakość nieruchomości, mikrolokalizacja, dokumentacja prawna i realistyczne ceny będą odgrywać coraz ważniejszą rolę w procesie sprzedaży.

Kluczowym pytaniem nie będzie już to, o ile wzrosła wartość nieruchomości, ale czy realnie można ją sprzedać po cenie wywoławczej.

Ceny nadal rosną, ale rynek zwalnia

Najważniejszym przesłaniem płynącym z najnowszych danych rynkowych jest to, że ceny nieruchomości i wolumen transakcji nie podążają już w tym samym kierunku. W 2025 roku liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Chorwacji spadła o 4,1% w porównaniu z rokiem poprzednim. Chorwacja była jednym z niewielu państw członkowskich Unii Europejskiej, które odnotowały spadek aktywności w sprzedaży mieszkań.

Jednocześnie ceny nieruchomości mieszkaniowych w pierwszym kwartale 2026 roku były o 14,3% wyższe niż rok wcześniej. Ceny istniejących nieruchomości wzrosły o 16,1%, a ceny nowych o 9,7%. Roczny wzrost cen wyniósł 14,7% w Zagrzebiu, 12,6% wzdłuż wybrzeża Adriatyku i 18,1% w pozostałej części Chorwacji.

Na pierwszy rzut oka może się to wydawać nielogiczne. Jeśli sprzedaje się mniej nieruchomości, można by oczekiwać spadku cen . Jednak rynek nieruchomości nie dostosowuje się szybko. Gdy oczekiwania kupujących i sprzedających się rozchodzą, ceny często nie są natychmiast korygowane. Zamiast tego, transakcja po prostu nie dochodzi do skutku.

Kupujący stają się coraz ostrożniejsi, porównując coraz więcej nieruchomości i coraz mniej skłonni do akceptowania cen, których nie da się uzasadnić lokalizacją, jakością ani długoterminowym potencjałem. Sprzedający natomiast często nadal opierają się na cenach z poprzednich lat lub na cenach ofertowych porównywalnych ofert.

W rezultacie pogłębia się różnica między ceną ofertową a możliwą do osiągnięcia ceną rynkową. Nieruchomość może pozostawać na rynku przez miesiące z wysoką ceną ofertową, ale samo to nie potwierdza jej wartości. Wartość nieruchomości potwierdza się dopiero wtedy, gdy kupujący jest gotów zapłacić taką cenę.

Wysoki wskaźnik cen nie oznacza, że wartość każdej nieruchomości wzrosła

Oficjalny indeks cen domów obejmuje wyłącznie nieruchomości, które zostały faktycznie sprzedane. Niewiele mówi on o nieruchomościach, które pozostają na rynku przez miesiące bez zainteresowania ze strony poważnych nabywców.

Jest to istotne, ponieważ w okresach słabszej aktywności rynkowej struktura sfinalizowanych transakcji może ulec zmianie. Jeśli sprzedana zostanie relatywnie większa część nieruchomości wysokiej jakości, o wyższej wartości lub w lepszej lokalizacji, indeks średniej ceny może znacząco wzrosnąć, nawet jeśli znaczna część średniej podaży rynkowej sprzedaje się powoli lub wcale.

Wzrost cen o 14,3% nie oznacza zatem, że każda nieruchomość w Chorwacji jest automatycznie warta o 14,3% więcej niż rok temu. Oznacza to, że nieruchomości, które zostały faktycznie sprzedane, osiągnęły średnio wyższe ceny.

W praktyce rynek porusza się z różną prędkością, co staje się już wyraźnie widoczne. Wysokiej jakości nieruchomość w dobrej lokalizacji, z jasną dokumentacją prawną i realistycznie ustaloną ceną wywoławczą, wciąż może przyciągnąć wielu poważnych nabywców. Nieruchomość o złym układzie, wymagająca znacznych nakładów inwestycyjnych, obciążona problemami prawnymi lub wyceniona zbyt agresywnie może pozostawać na rynku miesiącami bez otrzymania konkretnej oferty.

Dlaczego ceny nadal nie spadły

Sam spadek wolumenu transakcji nie wystarczy, aby wywołać znaczący spadek cen. Bardziej znacząca korekta zazwyczaj wymaga większej liczby sprzedawców, którzy nie tylko chcą sprzedać, ale są do tego zmuszeni. Obecnie na rynku chorwackim nie ma wystarczającej liczby transakcji sprzedaży, aby wywołać szerszy spadek cen.

Większość właścicieli nieruchomości nie jest bezpośrednio pod presją banków ani nie jest objęta postępowaniem egzekucyjnym. Jeśli nie mogą uzyskać oczekiwanej ceny, często wycofują nieruchomość z rynku, kontynuują jej użytkowanie lub oferują ją do wynajęcia. Takie zachowanie zmniejsza liczbę transakcji, jednocześnie spowalniając korekty cen.

Drugim powodem jest ograniczona podaż nieruchomości o naprawdę wysokiej jakości. Duża liczba ofert nie oznacza koniecznie szerokiego wyboru. Pożądana mikrolokalizacja, wysoka jakość wykonania, funkcjonalny układ, przejrzysta dokumentacja prawna i akceptowalna cena ofertowa to rzadkość.

Trzecim powodem są wysokie koszty inwestycji. Nabycie gruntów, prace budowlane, materiały, projekt i finansowanie tworzą cenę minimalną, poniżej której deweloperom trudno jest obniżyć ceny. Deweloper może spowolnić sprzedaż lub odroczyć realizację nowego projektu, ale jest mało prawdopodobne, aby dokonał znaczących obniżek cen, jeśli zagroziłoby to rentowności projektu.

Wreszcie, chorwacki rynek nieruchomości nie jest całkowicie zależny od finansowania hipotecznego. Wzdłuż wybrzeża Adriatyku, w segmencie rynku nieruchomości z wyższej półki, znaczna część zakupów jest realizowana z wykorzystaniem kapitału własnego. Ci nabywcy mogą być bardziej selektywni, ale nie są tak wrażliwi na zmiany stóp procentowych, jak gospodarstwa domowe finansujące zakup wyłącznie kredytem hipotecznym.

Kredyty hipoteczne będą wspierać rynek, ale nie rozwiążą problemu dostępności

Aktywność kredytowa w Chorwacji utrzymuje się na wysokim poziomie, co wskazuje, że system bankowy dysponuje wystarczającym kapitałem i że finansowanie nie zniknęło. Jednak dostęp do finansowania hipotecznego i przystępność cenowa mieszkań to nie to samo.

Kupujący może kwalifikować się do kredytu hipotecznego, ale kwota, którą może pożyczyć, może okazać się niewystarczająca na zakup wymarzonej nieruchomości. Jeśli ceny nieruchomości będą rosły szybciej niż płace i zdolność kredytowa, nawet stabilne lub nieznacznie niższe stopy procentowe nie będą w stanie w pełni zniwelować tej różnicy.

W ciągu najbliższych 12 miesięcy kredyty hipoteczne będą zatem działać jako czynnik stabilizujący, ale jest mało prawdopodobne, aby przywróciły warunki rynkowe, w których nabywcy chętnie akceptowali stale rosnące ceny. Banki mogą zapewnić finansowanie, ale nie są w stanie trwale zrekompensować braku rzeczywistej siły nabywczej.

Nowe budownictwo zwiększy wybór, ale niekoniecznie obniży ceny

W 2025 roku wydano nieco mniej pozwoleń na budowę niż w roku poprzednim. Pozwolenia te przewidują jednak budowę 21 809 lokali mieszkalnych, co stanowi wzrost o 6,9% w porównaniu z rokiem 2024. Wskazuje to na rosnącą skalę projektów i znaczną podaż nowej podaży.

Większa podaż daje kupującym większy wybór i, w dłuższej perspektywie, zmniejsza presję powstającą, gdy wielu nabywców konkuruje o ograniczoną liczbę wysokiej jakości nieruchomości. Jednak błędem byłoby stwierdzenie, że większa liczba nowych mieszkań automatycznie przełoży się na niższe ceny.

Pozwolenie na budowę nie oznacza, że projekt rozpocznie się natychmiast, ani tym bardziej, że gotowe mieszkania będą oferowane w cenach przystępnych dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Od uzyskania pozwolenia, rozpoczęcia budowy do jej zakończenia może minąć kilka lat.

Wpływ nowej podaży będzie się również różnić w zależności od lokalizacji. Obszary, na których jednocześnie powstaje wiele podobnych inwestycji, zapewnią kupującym silniejszą pozycję negocjacyjną. W rzadkich mikrolokalizacjach, gdzie przestrzeń na dalszą zabudowę jest niewielka lub żadna, efekt ten pozostanie ograniczony.

Rezydencje butikowe na Riwierze Opatijskiej z panoramicznym widokiem na morze

Wybrzeże Adriatyku pozostaje odrębnym rynkiem

Chorwackiego rynku nieruchomości nie można analizować jako jednolitego rynku. Zagrzeb jest napędzany przede wszystkim popytem na mieszkania, zatrudnieniem, migracją i nabywcami korzystającymi z kredytów hipotecznych. Z drugiej strony, znaczna część wybrzeża Adriatyku jest napędzana przez zakup drugiego domu, użytkowanie związane z turystyką oraz kapitał międzynarodowy.

Kupujący dom jednorodzinny porównuje ceny nieruchomości ze swoim wynagrodzeniem, ratami kredytu hipotecznego i ogólnymi kosztami utrzymania. Kupujący drugi dom porównuje Chorwację z Włochami, Hiszpanią, Francją, Grecją i innymi rynkami śródziemnomorskimi, gdzie można kupić podobny styl życia.

Oznacza to, że zagraniczni nabywcy nadal będą stanowić istotne źródło popytu. Nie wystarczy jednak zakładać, że są gotowi zapłacić każdą cenę tylko dlatego, że nieruchomość znajduje się blisko morza. Nabywcy dysponujący większymi środkami finansowymi są często lepiej poinformowani, mają więcej alternatyw i starannie porównują lokalizację, architekturę, widoki, prywatność, jakość wykonania i poziom świadczonych usług.

Wzdłuż wybrzeża Adriatyku najlepiej będą zatem prosperować nieruchomości oferujące kompleksowy produkt: znakomitą lokalizację, wysokiej jakości architekturę, prywatność, widok na morze, przejrzystą dokumentację prawną i profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. Standardowe inwestycje mieszkaniowe z niewielkim zróżnicowaniem będą narażone na rosnącą presję.

Rynek będzie coraz bardziej podzielony

Lata powszechnego wzrostu cen ukryły różnice między poszczególnymi nieruchomościami. Kiedy niemal wszystko zyskuje na wartości, łatwo założyć, że jakość, dokumentacja prawna, układ i mikrolokalizacja nie są czynnikami decydującymi. W wolniejszym rynku te elementy ponownie nabierają kluczowego znaczenia.

Dobrze zaprojektowany nowy budynek nie będzie się sprawdzał tak samo dobrze, jak źle wyremontowany starszy apartament. Willa w wyjątkowej lokalizacji nie będzie cieszyła się takim samym zainteresowaniem nabywców jak apartament w budynku z dziesięcioma niemal identycznymi lokalami. Apartament z windą, prywatnym parkingiem i wysoką efektywnością energetyczną nie będzie miał takiej samej pozycji rynkowej, jak apartament wymagający gruntownego remontu.

Największa presja niekoniecznie dotknie całe regiony, ale raczej nieruchomości, które nie dostarczają kupującym przekonującego powodu, by je wybrać. Wraz ze spowolnieniem rynku, przeciętność staje się znacznie większą wadą.

Przeciętna nieruchomość nadal będzie nadawała się do sprzedaży, ale jej cena będzie musiała dokładniej odzwierciedlać jej wady. Sprzedający nie będą już mogli po prostu przyjąć ceny wywoławczej lepszej sąsiedniej nieruchomości i zakładać, że różnice są nieistotne.

Co się stanie z cenami nieruchomości?

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe 12 miesięcy nie jest gwałtowny, nominalny spadek cen nieruchomości w całej Chorwacji. Struktura własnościowa, ograniczona liczba sprzedaży zagrożonych nieruchomości, wysokie koszty budowy oraz kapitał dostępny dla części nabywców nadal utrzymują obecne poziomy cen.

Jednak tempo wzrostu obserwowane w ostatnich latach prawdopodobnie nie utrzyma się na tym samym poziomie. Wraz ze wzrostem cen zmniejsza się grupa nabywców, którzy mogą sobie na nie pozwolić. Bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest stopniowe spowolnienie wzrostu cen, któremu towarzyszą okresy stagnacji i selektywnych korekt cen w segmentach rynku, gdzie podaż jest duża, ale produkt nie charakteryzuje się wystarczającą jakością lub zróżnicowaniem.

Oficjalne wskaźniki cen mogą przez jakiś czas nadal wykazywać silny wzrost, podczas gdy korekty na rynku mają już miejsce w postaci dłuższych okresów sprzedaży, większych wynegocjowanych rabatów, dodatkowych udogodnień wliczonych w cenę sprzedaży oraz wycofywania z rynku nieruchomości o nierealistycznych cenach.

Ta zmiana nie nastąpi z dnia na dzień ani nie zostanie ogłoszona w jednym raporcie statystycznym. Będzie postępować stopniowo i nierównomiernie, stając się najpierw widoczna dla tych, którzy na co dzień aktywnie działają na rynku.

Miasto Rijeka

Co to oznacza dla sprzedawców

Sprzedający nadal mogą osiągać doskonałe ceny, ale będą musieli bardziej realistycznie oceniać wartość swojej nieruchomości. Największym błędem będzie ustalenie ceny wywoławczej wyłącznie na podstawie porównywalnych ofert. Cena wywoławcza odzwierciedla to, czego oczekuje inny właściciel, ale nie wskazuje na cenę, za którą nieruchomość może zostać faktycznie sprzedana.

Na wolniejszym rynku, początkowa cena ofertowa staje się jeszcze ważniejsza. Dobrze wyceniona nieruchomość może przyciągnąć odpowiednich nabywców, gdy jest jeszcze nowa na rynku. Nieruchomość, która przez miesiące pozostaje zawyżona, stopniowo traci zainteresowanie kupujących, a kolejne obniżki cen często nie przywracają jej pierwotnej dynamiki.

Sprzedający będą musieli również zaakceptować fakt, że kupujący zwracają coraz większą uwagę na dokumentację prawną, stan techniczny nieruchomości i przyszłe wymagania inwestycyjne. Kwestie, które często można było przeoczyć w okresach wyjątkowo dużego popytu, stają się teraz kluczowymi punktami negocjacyjnymi, bezpośrednio wpływającymi na ostateczną cenę sprzedaży.

Co to oznacza dla kupujących

Kupujący będą mieli większy wybór i większą siłę negocjacyjną, choć niekoniecznie w przypadku najlepszych nieruchomości. Wysokiej jakości nieruchomość w wyjątkowej lokalizacji nie stanie się automatycznie bardziej przystępna cenowo tylko dlatego, że ogólna liczba transakcji spadnie.

Kupujący będą mieli najsilniejszą pozycję negocjacyjną w przypadku nieruchomości, które pozostają na rynku przez dłuższy czas, mają wyraźnie widoczne wady lub konkurują z większą liczbą podobnych nieruchomości. W lokalizacjach, w których występuje realny niedobór, oczekiwanie na znaczną obniżkę ceny może skutkować utratą atrakcyjnej okazji.

Zamiast próbować przewidzieć idealny moment na zakup na podstawie trendów na rynku krajowym, kupujący powinni skupić się na indywidualnej ocenie każdej nieruchomości. Kluczowym pytaniem nie jest po prostu to, czy ceny nieruchomości w Chorwacji wzrosną, czy spadną, ale czy dana nieruchomość oferuje długoterminową jakość, zrównoważony rozwój i uzasadnioną cenę.

Następne 12 miesięcy będzie testem dla rynku

Chorwacki rynek nieruchomości raczej nie doświadczy gwałtownego przełomu w ciągu najbliższego roku. Wkracza on w głębszą fazę normalizacji. Aktywność sprzedażowa wyhamuje, kupujący staną się ostrożniejsi, a różnica między nieruchomościami wysokiej jakości a przeciętnymi będzie się nadal pogłębiać.

Ceny nieruchomości w skali kraju prawdopodobnie pozostaną stabilne lub będą nadal rosły w wolniejszym i bardziej nierównomiernym tempie. Jednak poniżej średniej krajowej, sytuacja będzie znacznie bardziej złożona. Niektóre nieruchomości będą nadal osiągać rekordowe ceny, inne sprzedadzą się dopiero po długich negocjacjach, a jeszcze inne nie znajdą nabywców, dopóki sprzedający nie dostosują swoich oczekiwań.

Kolejne 12 miesięcy nie będzie zatem definiowane prostym wyborem między wzrostem a spadkiem cen. Zamiast tego, będzie to okres rosnącej segmentacji rynku – między nieruchomościami wysokiej jakości i przeciętnymi, rzadkimi i łatwo wymienialnymi aktywami, ofertami o realistycznych i zawyżonych cenach, a ostatecznie między nieruchomościami o rzeczywistej wartości rynkowej a tymi, które mają jedynie cenę wywoławczą.

Autor bloga: Ivan Kovačić