Se bodo cene nepremičnin na Hrvaškem znižale? Glede na trenutne tržne kazalnike najverjetnejši scenarij ni širok padec cen, temveč postopna upočasnitev trga, večja selektivnost kupcev in vse izrazitejše razlike med visokokakovostnimi in povprečnimi nepremičninami.

Hrvaški nepremičninski trg vstopa v novo fazo. Število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami upada, medtem ko cene nepremičnin po vsej državi še naprej naraščajo. Hkrati poteka obsežen nabor novih stanovanjskih projektov, kreditna aktivnost ostaja močna, tako domači kot mednarodni kapital pa še naprej podpirata povpraševanje. Čeprav se ti trendi na prvi pogled zdijo protislovni, dejansko kažejo, da trg doživlja postopno preobrazbo.

V naslednjih 12 mesecih je upočasnitev rasti cen bolj verjetna kot strm padec vrednosti nepremičnin. Obdobje, v katerem je skoraj vsaka nepremičnina pridobila na vrednosti ne glede na njeno kakovost, se končuje. Pričakuje se, da bo trg postal počasnejši, bolj racionalen in bolj selektiven, pri čemer bodo kakovost nepremičnin, mikrolokacija, pravna dokumentacija in realne cene igrale vse pomembnejšo vlogo pri določanju uspešne prodaje.

Ključno vprašanje ne bo več, koliko se je vrednost nepremičnine povečala, temveč ali jo je realno mogoče prodati po zahtevani ceni.

Cene še naprej rastejo, vendar se trg upočasnjuje

Najpomembnejše sporočilo najnovejših tržnih podatkov je, da se cene nepremičnin in obseg transakcij ne gibljejo več v isto smer. V letu 2025 se je število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami na Hrvaškem v primerjavi s prejšnjim letom zmanjšalo za 4,1 %. Hrvaška je bila ena redkih držav članic Evropske unije, ki je zabeležila upad prodajne aktivnosti stanovanjskih nepremičnin.

Hkrati so bile cene stanovanjskih nepremičnin v prvem četrtletju 2026 za 14,3 % višje kot leto prej. Cene obstoječih nepremičnin so se zvišale za 16,1 %, cene novogradenj pa za 9,7 %. Letna rast cen je v Zagrebu dosegla 14,7 %, vzdolž jadranske obale 12,6 % in v preostalem delu Hrvaške 18,1 %.

Na prvi pogled se to morda zdi nelogično. Če se prodaja manj nepremičnin, bi pričakovali, da bodo cene začele padati . Vendar se nepremičninski trg ne prilagodi hitro. Ko se pričakovanja kupcev in prodajalcev razlikujejo, se cene pogosto ne popravijo takoj. Namesto tega do transakcije preprosto ne pride.

Kupci postajajo vse bolj previdni, primerjajo večje število nepremičnin in so manj pripravljeni sprejeti cene, ki jih lokacija, kakovost ali dolgoročni potencial ne morejo upravičiti. Prodajalci pa se pogosto še naprej zanašajo na cene, dosežene v prejšnjih letih, ali na zahtevane cene primerljivih nepremičnin.

Posledica tega je vse večja razlika med zahtevanimi cenami in dosegljivimi tržnimi cenami. Nepremičnina lahko ostane na trgu več mesecev z visoko zahtevano ceno, vendar to samo po sebi ne potrjuje njene vrednosti. Vrednost nepremičnine je potrjena le, če je kupec pripravljen plačati to ceno.

Visok cenovni indeks ne pomeni, da se je vrednost vsake nepremičnine povečala

Uradni indeks cen stanovanj vključuje le nepremičnine, ki so bile dejansko prodane. Zelo malo pove o nepremičninah, ki ostanejo na trgu več mesecev, ne da bi pritegnile resno zanimanje kupcev.

To je pomembno, ker se lahko v obdobjih šibkejše tržne aktivnosti sestava zaključenih transakcij spremeni. Če se proda relativno večji delež visokokakovostnih, vrednejših ali bolje lociranih nepremičnin, se lahko povprečni cenovni indeks znatno poveča, čeprav se velik del povprečne tržne ponudbe prodaja počasi ali sploh ne.

Zato 14,3-odstotno zvišanje cen ne pomeni, da je vsaka nepremičnina na Hrvaškem samodejno vredna 14,3 % več kot pred enim letom. To pomeni, da so nepremičnine, ki so bile dejansko prodane, v povprečju dosegle višje cene.

V praksi se trg, ki se giblje z različnimi hitrostmi, že jasno kaže. Visokokakovostna nepremičnina na dobri lokaciji, z jasno pravno dokumentacijo in realno določeno zahtevano ceno lahko še vedno privabi več resnih kupcev. Nepremičnina s slabo razporeditvijo, ki zahteva znatne naložbe, je obremenjena s pravnimi vprašanji ali ima preagresivno ceno, lahko ostane na trgu več mesecev, ne da bi prejela konkretno ponudbo.

Zakaj cene še niso padle

Samo zmanjšanje obsega transakcij ni dovolj, da bi sprožilo znaten padec cen. Večja korekcija običajno zahteva večje število prodajalcev, ki ne le želijo prodati, ampak so k prodaji prisiljeni. Trenutno hrvaški trg nima dovolj prodaj v stiski, da bi sprožil širši padec cen.

Večina lastnikov nepremičnin ni pod neposrednim pritiskom bank ali postopkov izvršbe. Če ne morejo doseči pričakovane cene, nepremičnino pogosto umaknejo s trga, jo še naprej uporabljajo ali pa jo namesto tega ponudijo v najem. Takšno ravnanje zmanjša število transakcij, hkrati pa upočasni prilagajanje cen.

Drugi razlog je omejena ponudba resnično kakovostnih nepremičnin. Veliko število oglasov ne pomeni nujno široke izbire. Zaželena mikrolokacija, kakovostna gradnja, funkcionalna razporeditev prostorov, jasna pravna dokumentacija in sprejemljiva zahtevana cena ostajajo redka kombinacija.

Tretji razlog so visoki stroški razvoja. Pridobivanje zemljišč, gradbena dela, materiali, načrtovanje in financiranje ustvarjajo cenovno spodnjo mejo, pod katero razvijalci težko znižajo cene. Razvijalec lahko upočasni prodajo ali odloži nov projekt, vendar verjetno ne bo znatno znižal cen, če bi to ogrozilo finančno sposobnost projekta.

Končno, hrvaški nepremičninski trg ni v celoti odvisen od hipotekarnega financiranja. Ob jadranski obali in v višjem cenovnem segmentu trga se znaten delež nakupov opravi z uporabo lastniškega kapitala. Ti kupci so morda bolj selektivni, vendar niso tako občutljivi na gibanje obrestnih mer kot gospodinjstva, ki svoj nakup v celoti financirajo s hipoteko.

Hipoteke bodo podprle trg, vendar ne bodo rešile problema cenovne dostopnosti

Kreditna aktivnost na Hrvaškem je ostala močna, kar kaže na to, da ima bančni sistem zadosten kapital in da financiranje ni izginilo. Vendar pa dostop do hipotekarnega financiranja in cenovna dostopnost stanovanj nista ista stvar.

Kupec je morda upravičen do hipoteke, vendar znesek, ki si ga lahko izposodi, morda ne bo več zadostoval za nakup želene nepremičnine. Če cene nepremičnin še naprej rastejo hitreje kot plače in kreditna sposobnost, tudi stabilne ali nekoliko nižje obrestne mere ne morejo v celoti premostiti te vrzeli.

V naslednjih 12 mesecih bodo hipoteke torej delovale kot stabilizacijski dejavnik, vendar verjetno ne bodo poustvarile tržnih razmer, v katerih so kupci zlahka sprejeli nenehno naraščajoče cene. Banke lahko zagotovijo financiranje, vendar ne morejo trajno nadomestiti pomanjkanja dejanske kupne moči.

Novogradnja bo povečala izbiro, vendar morda ne bo znižala cen

V letu 2025 je bilo izdanih nekoliko manj gradbenih dovoljenj kot v prejšnjem letu. Vendar pa ta dovoljenja predvidevajo gradnjo 21.809 stanovanjskih enot, kar predstavlja 6,9-odstotno povečanje v primerjavi z letom 2024. To kaže, da projekti postajajo večji in da v ponudbo vstopa znatna količina novih nepremičnin.

Večja ponudba kupcem daje večjo izbiro in dolgoročno zmanjšuje pritisk, ki nastane, ko veliko kupcev tekmuje za omejeno število kakovostnih nepremičnin. Vendar pa bi bilo napačno sklepati, da bo večje število novih stanovanj samodejno povzročilo nižje cene.

Gradbeno dovoljenje ne pomeni, da se bo projekt začel takoj, kaj šele, da bodo dokončana stanovanja ponujena po cenah, ki so dostopne povprečnemu gospodinjstvu. Med pridobitvijo dovoljenja, začetkom gradnje in dokončanjem projekta lahko mine več let.

Vpliv nove ponudbe se bo razlikoval tudi glede na lokacijo. Območja, kjer se hkrati gradijo številni podobni projekti, bodo kupcem dala večjo pogajalsko moč. V redkih mikrolokacijah, kjer je malo ali nič prostora za nadaljnji razvoj, bo ta učinek ostal omejen.

Butične rezidence na Opatijski rivieri s panoramskim razgledom na morje

Jadranska obala ostaja trg zase

Hrvaškega nepremičninskega trga ni mogoče analizirati kot enotnega, enotnega trga. Zagreb v prvi vrsti poganjajo povpraševanje po stanovanjih, zaposlovanje, migracije in kupci, financirani s hipoteko. Po drugi strani pa velik del jadranske obale poganjajo nakupi rabljenih domov, uporaba v turistične namene in mednarodni kapital.

Kupec, ki kupuje primarno prebivališče, primerja cene nepremičnin s svojo plačo, hipotekarnimi obroki in skupnimi življenjskimi stroški. Kupec druge nepremičnine primerja Hrvaško z Italijo, Španijo, Francijo, Grčijo in drugimi sredozemskimi trgi, kjer je mogoče kupiti podoben življenjski slog.

To pomeni, da bodo tuji kupci še naprej predstavljali pomemben vir povpraševanja. Vendar pa ne bo več dovolj domnevati, da so pripravljeni plačati katero koli ceno zgolj zato, ker se nepremičnina nahaja v bližini morja. Kupci z večjimi finančnimi sredstvi so pogosto bolje obveščeni, imajo več alternativ in skrbno primerjajo lokacijo, arhitekturo, razglede, zasebnost, kakovost gradnje in raven ponujenih storitev.

Ob jadranski obali bodo zato najuspešnejše nepremičnine tiste, ki ponujajo celovit produkt: izjemno lokacijo, visokokakovostno arhitekturo, zasebnost, pogled na morje, jasno pravno dokumentacijo in profesionalno upravljanje nepremičnin. Standardni stanovanjski projekti z malo diferenciacijami se bodo soočali z vse večjim pritiskom.

Trg bo postal vse bolj segmentiran

Leta široko rastočih cen so prikrila razlike med posameznimi nepremičninami. Ko skoraj vse cene rastejo, je enostavno domnevati, da kakovost, pravna dokumentacija, razporeditev in mikrolokacija niso odločilni dejavniki. Na počasnejšem trgu ti elementi ponovno postanejo ključni.

Dobro zasnovana novogradnja se ne bo obnesla enako kot slabo prenovljeno starejše stanovanje. Vila na redki lokaciji ne bo odvisna od istega profila kupcev kot stanovanje v stavbi z desetimi skoraj enakimi enotami. Stanovanje z dvigalom, zasebnim parkiriščem in dobro energetsko učinkovitostjo ne bo imelo enakega tržnega položaja kot tisto, ki zahteva popolno prenovo.

Največji pritisk ne bo nujno vplival na celotne regije, temveč na nepremičnine, ki kupcem ne bodo dale prepričljivega razloga za njihovo izbiro. Ko se trg upočasnjuje, postane povprečnost veliko večja slabost.

Povprečna nepremičnina bo še vedno prodajna, vendar bo njena cena morala natančneje odražati njene pomanjkljivosti. Prodajalci ne bodo mogli več preprosto sprejeti zahtevane cene boljše sosednje nepremičnine in domnevati, da so razlike nepomembne.

Kaj se bo zgodilo s cenami nepremičnin?

Najverjetnejši scenarij v naslednjih 12 mesecih ni širok nominalni padec cen nepremičnin na Hrvaškem. Lastniška struktura, omejeno število prodaj v stiski, visoki stroški gradnje in kapital, ki je na voljo delu kupcev, še naprej podpirajo trenutne ravni cen.

Vendar pa se tempo rasti, ki smo ga opazili v zadnjih letih, verjetno ne bo nadaljeval z enako intenzivnostjo. Z naraščanjem cen se zmanjšuje število kupcev, ki si jih lahko privoščijo. Bolj verjeten izid je postopno upočasnitev rasti cen, ki jo bodo spremljala obdobja stagnacije in selektivnih popravkov cen v tržnih segmentih, kjer je ponudba obilna, vendar izdelek nima zadostne kakovosti ali diferenciacije.

Uradni cenovni indeksi bodo morda še nekaj časa kazali močno rast, medtem ko se prilagajanje na terenu že dogaja z daljšimi prodajnimi obdobji, večjimi dogovorjenimi popusti, dodatnimi funkcijami, vključenimi v prodajno ceno, in umikom nepremičnin z nerealno določenimi cenami s trga.

Ta prehod se ne bo zgodil čez noč, niti ga ne bo napovedalo eno samo statistično poročilo. Odvijal se bo postopoma in neenakomerno, najprej pa bo viden tistim, ki so vsakodnevno aktivni na trgu.

Mesto Reka

Kaj to pomeni za prodajalce

Prodajalci lahko še vedno dosežejo odlične cene, vendar bodo morali bolj realno oceniti položaj svoje nepremičnine. Največja napaka bo določitev izklicne cene izključno na podlagi primerljivih oglasov. Izklicna cena odraža tisto, kar drug lastnik upa prejeti, vendar ne kaže cene, po kateri se nepremičnina dejansko lahko proda.

Na počasnejšem trgu postane začetna zahtevana cena še pomembnejša. Pravilno pozicionirana nepremičnina lahko pritegne ustrezne kupce, medtem ko je še nova na trgu. Nepremičnina, ki je več mesecev precenjena, postopoma izgublja zanimanje kupcev, poznejša znižanja cen pa pogosto ne uspejo obnoviti prvotnega zagona.

Prodajalci bodo morali sprejeti tudi dejstvo, da kupci veliko več pozornosti posvečajo pravni dokumentaciji, tehničnemu stanju nepremičnine in prihodnjim naložbenim zahtevam. Vprašanja, ki bi jih v obdobjih izjemno močnega povpraševanja pogosto spregledali, zdaj postajajo ključne pogajalske točke, ki neposredno vplivajo na končno prodajno ceno.

Kaj to pomeni za kupce

Kupci bodo imeli večjo izbiro in večjo pogajalsko moč, čeprav ne nujno pri najboljših nepremičninah. Visokokakovostna nepremičnina na redki lokaciji ne bo samodejno postala cenovno dostopnejša zgolj zato, ker se je skupno število transakcij zmanjšalo.

Kupci bodo imeli najmočnejši pogajalski položaj pri poslovanju z nepremičninami, ki so na trgu že dlje časa, imajo jasno prepoznavne pomanjkljivosti ali konkurirajo večjemu številu primerljivih nepremičnin. Na lokacijah, kjer obstaja resnično pomanjkanje, lahko čakanje na znatno znižanje cen povzroči zamujeno privlačno priložnost.

Namesto da bi poskušali napovedati idealen trenutek za nakup na podlagi trendov na nacionalnem trgu, bi se morali kupci osredotočiti na oceno vsake nepremičnine posebej. Ključno vprašanje ni le, ali se bodo cene nepremičnin na Hrvaškem zvišale ali znižale, temveč ali določena nepremičnina ponuja dolgoročno kakovost, trajnost in ceno, ki jo je mogoče upravičiti.

Naslednjih 12 mesecev bo preizkus za trg

Hrvaški nepremičninski trg v naslednjem letu verjetno ne bo doživel dramatičnega preobrata. Namesto tega vstopa v globljo fazo normalizacije. Prodajna aktivnost se bo upočasnila, kupci bodo postali previdnejši, razlika med kakovostnimi in povprečnimi nepremičninami pa se bo še naprej povečevala.

Cene nepremičnin na nacionalni ravni bodo verjetno ostale stabilne ali pa bodo še naprej rasle počasneje in bolj neenakomerno. Pod nacionalnim povprečjem pa se bo odvila veliko bolj zapletena zgodba. Nekatere nepremičnine bodo še naprej dosegale rekordne cene, druge se bodo prodale šele po obsežnih pogajanjih, nekatere pa ne bodo našle kupcev, dokler prodajalci ne bodo prilagodili svojih pričakovanj.

Naslednjih 12 mesecev torej ne bo zaznamovala preprosta izbira med naraščajočimi ali padajočimi cenami. Namesto tega bodo zaznamovali obdobje vse večje segmentacije trga – med visokokakovostnimi in povprečnimi nepremičninami, redkimi in lahko zamenljivimi sredstvi, nepremičninami z realnimi in precenjenimi cenami ter navsezadnje med nepremičninami z resnično tržno vrednostjo in tistimi, ki imajo le zahtevano ceno.

Avtor bloga: Ivan Kovačić