Hrvaška ne more znižati cen nepremičnin, dokler duši ponudbo

V zadnjih letih je Hrvaška skoraj vsako resnejšo razpravo o stanovanjski problematiki skušala zmanjšati na vprašanje kupne moči prebivalcev. Subvencionirani krediti, davčne olajšave in najnovejši modeli vračila dela DDV kupcem temeljijo na isti predpostavki – problem visokih cen nepremičnin je mogoče rešiti tako, da država finančno pomaga kupcem.

Težava pa je v tem, da nepremičninski trg ne deluje tako, kot ga politika pogosto prikazuje.

Na trgu, kjer primanjkuje nove ponudbe, dodatni denar skoraj nikoli ne povzroči padca cen. Ravno nasprotno – zelo pogosto vodi prav v njihovo rast. Kupci sicer dobijo večjo kupno moč, vendar število kakovostnih stanovanj in hiš ostaja enako. Trg nato subvencije zelo hitro absorbira skozi višje cene.

To se je na Hrvaškem že zgodilo.

»Na trgu z omejeno ponudbo subvencije redko koristijo kupcu. Najpogosteje se prelijejo v višje cene nepremičnin.«

Modeli APN in subvencionirani krediti so morda kratkoročno delu prebivalcev olajšali nakup prve nepremičnine, dolgoročno pa niso rešili ključnega problema. Hrvaška ni povečala sposobnosti sistema, da ustvari dovolj nove in organizirane stanovanjske ponudbe.

In prav o tem se na Hrvaškem govori premalo.

Domači nepremičninski trg danes nima težave s pomanjkanjem interesa za gradnjo. Kapital obstaja. Povpraševanje obstaja. Obstaja tudi interes investitorjev. Problem je v tem, da sistem prostorskega načrtovanja in upravljanja prostora zelo težko ustvarja resno in načrtno organizirano ponudbo.

To je še posebej vidno pri načinu urbanizacije velikega dela Hrvaške. Namesto razvoja večjih urbanističnih celot se desetletja uporablja model parcialne in točkovne urbanizacije. Posamezne parcele se vključujejo v zazidljive cone brez resnega premisleka o širši celoti, infrastrukturi ali dolgoročnem razvoju prostora.

Takšen model morda kratkoročno ustreza interesom posameznih lastnikov zemljišč in lokalne politike, dolgoročno pa ustvarja prostor brez reda, logike in trajnosti.

Hrvaška danes pogosto ne razvija urbanih celot, temveč posamezne gradbene parcele.

Posledice so vidne skoraj povsod. Naselja brez ustrezne prometne infrastrukture. Stavbe brez javnih vsebin. Zamude pri komunalni infrastrukturi. Pomanjkanje zelenih površin. Slaba povezanost prostora. In projekti, ki zaradi svoje majhnosti in razdrobljenosti postajajo dražji, kot bi morali biti.

Na resno organiziranih trgih se najprej razvije prostor, šele nato objekti. Načrtujejo se prometnice, komunalna infrastruktura, javni programi, šole, športne cone in zelene površine. Šele nato sledi gradnja stanovanj in hiš.

Hrvaška je ta korak v veliki meri preskočila.

Danes velik del trga temelji na majhnih projektih, pogosto na posameznih parcelah, brez širšega urbanističnega konteksta. Takšni projekti težko dosežejo ekonomijo obsega, ki jo omogočajo načrtno razvite cone. Prav zato Hrvaška vse pogosteje ustvarja majhne in drage projekte, ki dolgoročno postajajo nekonkurenčni – ne le v stanovanjskem segmentu, temveč tudi na trgu second home nepremičnin.

Pri tem pa je problem veliko globlji od same gradnje. Hrvaška je po tranziciji in vojnem obdobju v veliki meri izgubila kontinuiteto resnega urbanističnega razmišljanja o prostoru. Nekdanji urbanistični inštituti praktično ne obstajajo več, lokalne skupnosti pogosto nimajo dovolj strokovnih in finančnih kapacitet, upravljanje prostora pa je postalo razdrobljeno in politično obremenjeno.

Veliko občin in mest danes realno nima možnosti voditi resnega prostorskega razvoja. Namesto dolgoročnega načrtovanja se urbanizem pogosto reducira na parcialne spremembe prostorskih načrtov pod pritiskom lokalnih interesov.

»Problem hrvaškega nepremičninskega trga ni pomanjkanje kupcev. Problem je, da sistem ne more ustvariti dovolj kakovostne ponudbe.«

To ni zgolj vprašanje cen stanovanj. To je vprašanje kakovosti prostora, v katerem bodo ljudje živeli v naslednjih desetletjih.

Poseben problem je tudi to, da Hrvaška skoraj nima razvitega modela horizontalnega razvoja prostora. Na bolj razvitih trgih obstajajo specializirani subjekti, ki skupaj z lokalnimi oblastmi razvijajo večje cone – zagotavljajo infrastrukturo, parcelacijo in organizacijo prostora – šele nato drugi investitorji gradijo same objekte.

Pri nas se večinoma skuša graditi brez predhodno razvitega prostora.

Posledica je trg, ki težko ustvari resnejšo in dolgoročno vzdržno stanovanjsko ponudbo. Prav zato Hrvaška danes nima razvitega trga institucionalnega dolgoročnega najema, kakršnega poznajo bolj organizirani evropski trgi. Veliki institucionalni investitorji ne vstopajo na razdrobljene trge brez jasne infrastrukture, načrtno razvitih con in dolgoročne predvidivosti.

Kljub temu država še vedno večino stanovanjske politike skuša reševati predvsem s spodbujanjem nakupov.

Seveda nobena država ne more čez noč spremeniti načina upravljanja prostora. Toda brez resnejše reforme urbanizma, pospešitve izdaje dovoljenj in razvoja večjih načrtovanih urbanih celot je težko pričakovati stabilizacijo cen nepremičnin.

Kajti problem hrvaškega trga ni zgolj v tem, da so nepremičnine drage. Problem je v tem, da sistem že leta omejuje ustvarjanje kakovostne ponudbe, nato pa posledice tega problema skuša reševati s subvencioniranjem povpraševanja.

Dokler se to razmerje ne spremeni, bodo cene nepremičnin težko dolgoročno postale bolj stabilne in dostopnejše.

Avtor bloga: Ivan Kovačić