Kdo je odgovoren za današnje stanje na trgu nepremičninskega posredovanja?

Hrvaška javnost v zadnjih letih vse intenzivneje išče glavnega krivca za stanje na nepremičninskem trgu. V tej vlogi so se zelo hitro znašli nepremičninski posredniki in agencije. V javnosti so postali simbol vsega, kar naj bi bilo na trgu narobe – visokih cen, slabe kakovosti storitev, pomanjkanja transparentnosti in vse slabše dostopnosti stanovanj.

Takšno percepcijo so dodatno okrepili mediji, politika in del novih poslovnih modelov, ki obljubljajo trg brez posrednikov, provizij in »nepotrebnih« agentov. V razpravo se je vključila tudi država, zato se je novi Zakon o posredovanju pri prometu z nepremičninami začel predstavljati kot nekakšna rešitev za težave, ki so nastajale več let.

Toda trgi skoraj nikoli ne delujejo tako preprosto.

Kaj se zgodi, ko trg predolgo raste?

Hrvaški nepremičninski trg je v zadnjih desetih letih rasel tako hitro, da skoraj nihče ni imel pravega razloga postavljati resnih vprašanj o kakovosti panoge. Dokler cene rastejo, so skoraj vsi videti uspešni – investitorji, razvijalci projektov, posredniki in projekti sami. Težave postanejo vidne šele, ko se trg začne umirjati ali ko javnost začne občutiti posledice dolgoletnega nereda.

Mesto Zagreb

Ena največjih težav je bila način, kako je država dolga leta gledala na dejavnost nepremičninskega posredovanja. Namesto da bi jo obravnavala kot resno strokovno dejavnost, ki potrebuje razvoj, regulacijo in nadzor, jo je pogosto dojemala kot socialni ventil in možnost dodatnega zaslužka. Podobno kot del turistične dejavnosti oddajanja apartmajev je bilo tudi nepremičninsko posredovanje predolgo prepuščeno samo sebi.

Dokler je trg rasel, se je zdelo, da resnejših težav ni.

Ali je panoga zamudila priložnost za profesionalizacijo?

Najprej na obali, nato v Zagrebu in drugih večjih mestih, so se nepremičnine prodajale izjemno hitro, cene so rasle, rast trga pa je dolgo prikrivala pomanjkljivosti dela panoge. Na trgu, ki neprestano raste, je mogoče dolgo preživeti tudi brez poglobljenega znanja, kakovostne storitve in dolgoročne vizije.

Tudi sama panoga se ni uspela dovolj profesionalizirati. Velik del trga se je leta osredotočal predvsem na količino in širjenje mreže agentov, medtem ko so izobraževanje, standardi dela in kakovost storitev pogosto ostajali v ozadju. Hrvaški trg je predolgo dopuščal prepričanje, da je dovolj objaviti oglas in čakati na rast cen.

Hkrati so uporabniki aktivno sodelovali pri oblikovanju takšnega trga. Večina se je osredotočala skoraj izključno na stroške in višino provizije, medtem ko so bili kakovost storitve, izkušnje in strokovnost pogosto drugotnega pomena. Trg je leta nagrajeval najcenejšo storitev, nato pa se hkrati čudil padcu kakovosti.

Na bolj razvitih trgih stranke veliko bolj resno analizirajo, kaj nepremičninski posrednik dejansko počne, koliko vlaga v marketing, pravno varnost, predstavitev nepremičnine in pogajanja. Pri nas trg še vedno v veliki meri deluje po logiki improvizacije, neformalnih dogovorov in poskusov, da bi storitev dobili čim ceneje ali celo brezplačno.

Zakaj trgu ni uspelo vzpostaviti enotnih strokovnih standardov?

Država prav tako dolga leta ni resno regulirala niti nadzorovala trga. Inšpekcijski nadzori so bili pogosto osredotočeni na formalne pomanjkljivosti zakonitih in organiziranih agencij, medtem ko je velik del sive in črne ekonomije ostajal skoraj povsem nedotaknjen. Takšen model je ustvaril trg, na katerem so profesionalni in neprofesionalni udeleženci dolga leta poslovali skoraj pod enakimi pogoji.

Položaj dodatno otežuje dejstvo, da Hrvaška nikoli ni resno uredila transparentnosti nepremičninskega trga. Na večini razvitih trgov realizirane prodajne cene, delovni standardi in odgovornost vseh udeležencev predstavljajo temelj zaupanja. Pri nas trg še vedno v veliki meri temelji na improvizaciji, nepopolnih informacijah in subjektivnih zaznavah.

Danes se celoten problem poskuša reševati z razmeroma preprostimi političnimi sporočili in hitrimi intervencijami. Težava je v tem, da resni trgi redko delujejo na tak način. Sistemov, ki so se desetletja razvijali brez jasnih pravil, ni mogoče profesionalizirati ali urediti čez noč zgolj z enim zakonom.

Posebej nevarno je poskušati profesionalizirati panogo in hkrati rušiti njeno ekonomsko vzdržnost. Nepremičninsko posredovanje bi moralo skozi leta pritegniti bolj izkušene in strokovne kadre – ljudi iz bančništva, prodaje, prava, gostinstva in drugih panog, kjer so standardi storitev visoki. Tega ni mogoče doseči z razvrednotenjem poklica, temveč z ustvarjanjem resnega in dolgoročno vzdržnega trga.

Današnje stanje ni posledica ene slabe odločitve, enega slabega ministra ali ene same slabe panoge. Težave so dolga leta skupaj ustvarjali država, panoga, uporabniki in trg sam. Prav zato jih ne bo mogoče rešiti s populizmom in iskanjem enega samega krivca.

Kaj hrvaški nepremičninski trg danes resnično potrebuje?

Resni trgi ne nastanejo čez noč. Gradijo se skozi leta z regulacijo, transparentnostjo, odgovornostjo in zaupanjem. Hrvaški nepremičninski trg danes ne potrebuje manj posrednikov, temveč boljše posrednike, višje strokovne standarde in bolj zrel trg, kot ga imamo danes.

»Ko trg deset let neprekinjeno raste, skoraj vsi začnejo verjeti, da so strokovnjaki.«

»Trg, ki leta dopušča improvizacijo, ne more čez noč ustvariti profesionalcev.«

Ivan Kovačić