Novi zakon o posredovanju pri prometu z nepremičninami na Hrvaškem: Kaj se v resnici spreminja in kaj ostaja enako - Ivan Kovačić za Forbes Hrvaška

Novi hrvaški Zakon o posredovanju pri prometu z nepremičninami prinaša pomembne spremembe pri urejanju posredniških storitev, posredniških provizij in zastopanja kupcev. V nasprotju s splošnim prepričanjem javnosti nova zakonodaja ne ukinja provizij, ki jih plačujejo kupci, niti bistveno ne spreminja delovanja hrvaškega nepremičninskega trga. Namesto tega uvaja večjo preglednost posredniških pogodb, jasnejša pravila glede posredniških provizij ter višje strokovne standarde za licencirane nepremičninske posrednike.

Po besedah Ivana Kovačića, lastnika družbe Remington Real Estate Croatia, ekskluzivnega partnerja Christie's International Real Estate na Hrvaškem, zakona ne bi smeli razumeti kot revolucijo, temveč kot pomemben korak k bolj preglednemu in profesionalnemu nepremičninskemu trgu. Največ zmede po njegovem mnenju ni povzročila sama zakonodaja, temveč način, kako je bila predstavljena javnosti.

Mediji so več mesecev ustvarjali vtis, da kupcem ne bo več treba plačevati agencijskih provizij in da bo tako imenovani model »dvojne provizije« izginil. V resnici novi zakon jasno razlikuje med ogledom nepremičnine in sklenitvijo pogodbe o strokovnem zastopanju kupca.

Težava je bila v sporočilu

Izraz »dvojna provizija« napačno prikazuje, kako je obstoječi model dejansko deloval. V običajni praksi ni šlo za to, da bi bila ista storitev zaračunana dvakrat. Šlo je za model, v katerem sta tako prodajalec kot kupec lahko uporabljala določene posredniške storitve in temu primerno prispevala k skupni proviziji. Takšen model je mogoče narediti preglednejši in bolje strukturiran, vendar ga prikazovati kot nekaj, kar je samo po sebi nepošteno ali nezakonito, ne odraža dejanskega stanja na trgu.

Enako pomembna je razlika, ki je bila v javni razpravi deležna premalo pozornosti: novi zakon ne pomeni, da kupci preprosto prenehajo plačevati provizijo. Kupec, ki najame posrednika in uporablja njegove strokovne storitve, je še vedno lahko dolžan plačati provizijo. Spreminja se le to, da kupcu, ki se zgolj odzove na oglas in želi nepremičnino pogledati – ne da bi zase naročil posredniške storitve – tega ogleda ni več dovoljeno zaračunati. Gre za pomembno razliko, ki jo je javna razprava v veliki meri spregledala.

Ogled nepremičnine ni enako kot strokovno zastopanje

Prav ta razlika opozarja na globlje vprašanje. Kupcu omogočiti ogled oglaševane nepremičnine je eno. Aktivno iskati nepremičnine v njegovem imenu, mu svetovati, analizirati dokumentacijo, prepoznati pravna in finančna tveganja, voditi pogajanja ter usklajevati postopek z odvetniki, bankami, notarji in drugimi udeleženci pa je nekaj povsem drugega – storitev z jasno dokazljivo dodano vrednostjo.

Vredno se je vprašati, ali bo način, kako je bil zakon predstavljen javnosti, nekatere kupce pripeljal do sklepa, da strokovna podpora ni več potrebna – in ali bodo zaradi tega manj zaščiteni, ne pa bolj. Nakup nepremičnine je ena največjih finančnih odločitev, ki jih večina ljudi sprejme v življenju. Kupec, ki se v postopek poda brez strokovnega vodstva, lahko kratkoročno prihrani pri proviziji, hkrati pa se izpostavi pomembnim tveganjem: neurejenemu lastništvu, neodkritim bremenom, manjkajočim dovoljenjem, napačno ocenjeni tržni vrednosti ali slabo izpogajani končni kupnini.

Pravilna razlaga novega zakona ni, da kupci nepremičninskih agencij ne potrebujejo več. Pomeni, da kupcev ni dovoljeno prisiliti v plačilo storitve, ki je niso naročili, hkrati pa morajo vedno imeti možnost najeti strokovno podporo, kadar želijo varnejšo in bolje informirano transakcijo.

Provizija ne izgine. Spremeni se način njenega pogodbenega urejanja.

Ena izmed bistvenih sprememb zakona se nanaša na način prikazovanja in dogovarjanja posredniških provizij. V prihodnje bodo morali posredniki pregledno prikazati skupno posredniško provizijo za posamezno transakcijo, pri čemer bo ta praviloma dogovorjena s prodajalcem. Kupec plača provizijo le, če je posebej naročil in uporabljal posredniške storitve zase.

V praksi to pomeni odmik od modela, v katerem so se provizije ločeno dogovarjale z vsako pogodbeno stranko, k modelu, kjer je skupni strošek profesionalnega posredovanja formalneje in pregledneje strukturiran. Preglednost se povečuje, gospodarska realnost pa ostaja enaka. Vrednost strokovnega posredovanja še naprej določa trg – zahtevnost transakcije, obseg storitev in raven odgovornosti, ki jo posrednik prevzame. Tega ne more spremeniti nobena zakonska določba.

Kaj zakon prinaša dobrega

Poleg sprememb pri ureditvi posredniških provizij nova zakonodaja vsebuje tudi pomembne izboljšave, ki si zaslužijo priznanje. Obvezen Etični kodeks prenaša profesionalno ravnanje iz okvira interne regulacije stroke v formalni pravni okvir, kar predstavlja pomemben korak k profesionalizaciji trga, ki jo ta že dolgo potrebuje. Povečano je tudi obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov, zaostrena pa so tudi pravila glede oglaševanja nepremičnin, vključno s prepovedjo oglaševanja nepremičnin brez ustreznega pogodbenega pooblastila.

Prav slednje je pomembnejše, kot se morda zdi na prvi pogled. Hrvaški trg je dolga leta dopuščal prakso oglaševanja nepremičnin brez jasnega pooblastila, brez nadzora nad točnostjo informacij in pogosto brez resnične odgovornosti do katerekoli od pogodbenih strank. Če bo novi zakon to prakso odpravil – skupaj z višjimi etičnimi standardi in preglednejšo ureditvijo provizij – bo pomembno prispeval k boljšemu delovanju nepremičninskega trga.

Nova pravila, večja preglednost

Novega zakona ne bi smeli slaviti kot zmago nad nepremičninsko posredniško stroko, prav tako pa ga ne gre razumeti kot napad na dosedanji model poslovanja. Resnica je, kot poudarja Kovačić, precej bolj kompleksna, kot sta pripravljeni priznati obe strani razprave.

V veliki meri zakon predstavlja resničen korak k bolj preglednemu, bolje urejenemu in bolj profesionalno organiziranemu trgu. Hkrati pa bodo nekatere njegove določbe zahtevale resno prilagoditev – predvsem glede načina delitve, pogodbenega urejanja in komunikacije posredniških provizij do strank. Najpomembneje je, da se razprava zdaj premakne iz politične sfere nazaj v strokovno. Provizija ne izgine zgolj zato, ker se spremeni način njenega pogodbenega urejanja. Profesionalna storitev ohranja svojo vrednost ne glede na to, kako je poimenovana. Trg bo moral najti vzdržen model, v katerem bodo odnosi preglednejši, stranke bolje informirane, storitve pa pošteno dogovorjene in strokovno opravljene.

To ni obramba stare prakse. To je nujen pogoj za vzpostavitev boljšega sistema.

Če želite prebrati celoten intervju, kliknite na naslednjo povezavo: Forbes Croatia