Почему в Хорватии нет развитого рынка долгосрочной аренды жилья?

Долгосрочная аренда в Хорватии пока не стала достойной альтернативой владению недвижимостью. В то время как дискуссии о жилье в основном сосредоточены на ценах на недвижимость , ипотеке, процентных ставках и субсидиях, профессиональный рынок аренды остается практически без внимания.

Причины выходят за рамки культурных предпочтений или часто упоминаемого «менталитета собственника жилья». Нехватка институционального арендного жилья отражает то, как Хорватия планирует городское развитие , реализует жилые проекты, обеспечивает инфраструктуру и финансирует свой рынок недвижимости.

Институциональное арендное жилье как стабилизатор рынка

На многих развитых европейских рынках институциональная долгосрочная аренда в последние годы стала важной моделью жилищного строительства. Крупные фонды, пенсионные фонды и специализированные компании разрабатывают целые жилые проекты, предназначенные для долгосрочной аренды. Эти модели предназначены не только для социального жилья, студентов или молодых семей. Они также способствуют стабилизации рынка в целом.

Когда на рынке представлено достаточное количество профессионально управляемого арендного жилья, давление на приобретение недвижимости снижается. Рынок становится более сбалансированным, а доступ к жилью — более предсказуемым в долгосрочной перспективе.

В настоящее время в Хорватии практически нет проектов подобного рода.

«Проблема, с которой сталкивается рынок жилья в Хорватии, не ограничивается только ценами на недвижимость. Более глубокая проблема заключается в практически полном отсутствии достойной альтернативы владению собственным жильем».

Современная двухуровневая квартира с беспрепятственным видом на море сдается в аренду – Опатия

Почему Хорватии сложно привлечь институциональных инвесторов

Это происходит не из-за отсутствия интереса со стороны инвесторов или доступного капитала. И капитал, и спрос существуют. Трудность заключается в ограниченных возможностях Хорватии по реализации проектов в масштабе, с организацией и долгосрочной предсказуемостью, необходимыми институциональным инвесторам.

Крупные инвестиционные фонды, как правило, не выходят на рынки, состоящие из десятков небольших проектов на изолированных участках. Институциональному капиталу необходима принципиально иная структура: крупные генеральные планы застройки, организованная инфраструктура, четкие пространственные планы, долгосрочная нормативно-правовая определенность и возможность управления значительным количеством жилых единиц в рамках единой системы.

В настоящее время Хорватия предлагает в значительной степени противоположную модель.

Значительная часть рынка по-прежнему опирается на небольшие жилые комплексы, состоящие всего из нескольких квартир. Зачастую они строятся без развитой городской инфраструктуры или адекватных вспомогательных сооружений. Такие проекты могут быть эффективны для продажи отдельных квартир, но редко могут стать основой для серьезного институционального рынка аренды жилья.

Это один из ключевых моментов, который часто неправильно понимают в дискуссиях о жилье в Хорватии. Проблема заключается не просто в количестве доступного жилья, а в структуре самого рынка.

Фрагментированная застройка ограничивает рынок аренды жилья.

На устоявшихся рынках сначала застраивается более обширная территория, а затем возводятся отдельные здания. В первую очередь создаются дороги, инженерные сети, объекты общественной инфраструктуры и организованные городские районы . После этого начинается строительство отдельных объектов недвижимости.

В Хорватии застройка слишком часто начинается до того, как окружающая территория будет должным образом спланирована и подготовлена.

В результате сформировался рынок, где доминируют небольшие, разрозненные проекты с ограниченной инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Такой рынок с трудом поддерживает перспективные проекты по строительству арендного жилья или долгосрочные арендные портфели, востребованные институциональными инвесторами.

Это не только вопрос городского планирования. Это также вопрос экономии за счет масштаба.

Крупные институциональные модели арендного жилья становятся жизнеспособными только тогда, когда достаточное количество жилых единиц может управляться в рамках интегрированной системы. Только в таком масштабе можно достичь профессионального управления, технического обслуживания и долгосрочной стабильности инвестиций.

Хорватия редко реализует проекты подобного рода.

Для долгосрочной аренды требуется другая модель финансирования.

Ещё одна проблема заключается в финансировании проектов в сфере недвижимости. Долгосрочная аренда требует принципиально иной финансовой модели по сравнению с традиционной продажей жилой недвижимости.

Застройщик, строящий дома на продажу, стремится завершить инвестиционный цикл и как можно быстрее вернуть вложенный капитал за счет отдельных сделок. Проекты долгосрочной аренды следуют противоположной логике: доход генерируется в течение длительного периода, в то время как стоимость актива растет постепенно.

Поэтому подобные проекты требуют иного подхода к финансированию.

На развитых рынках, таких как Германия, Швейцария, Великобритания и США, банковские системы десятилетиями поддерживали эти модели посредством долгосрочных кредитных структур. В некоторых случаях финансирование ориентировано не столько на быстрое погашение основного долга, сколько на стабильный долгосрочный доход и качество недвижимости как актива.

В Хорватии эта модель практически отсутствует.

Хорватский банковский сектор по-прежнему отдает предпочтение проектам, завершающимся быстрой продажей отдельных квартир. Долгосрочные инвестиции в девелоперские проекты остаются значительно более ограниченными. Большинство банков по-прежнему неохотно поддерживают структуры финансирования на 20 или 30 лет, несмотря на то, что они необходимы для развития значительного институционального сектора аренды жилья.

Очаровательная вилла сдается в аренду в самом центре Опатии.

Правовая неопределенность ограничивает долгосрочные капиталовложения.

На первый взгляд, это часто воспринимается как чрезмерная осторожность в банковском секторе. В действительности же проблема гораздо сложнее.

Значительная часть трудностей связана с правовой неопределенностью и медленным темпом судебных разбирательств. Банки вряд ли будут предоставлять долгосрочное финансирование для сложных проектов на рынке, где правовые процессы протекают медленно, нормативно-правовая база непредсказуема, а судебные разбирательства могут длиться годами.

«Без правовой определенности не может быть серьезного долгосрочного капитала».

Это одна из причин, почему хорватские застройщики продолжают строить преимущественно для продажи, а не для долгосрочной аренды. Без стабильного долгосрочного финансирования экономическую целесообразность таких проектов трудно поддерживать.

Что нужно Хорватии для развития профессионального рынка аренды жилья?

Если бы Хорватия внедрила более тщательно спланированные зоны застройки, улучшила транспортную и коммунальную инфраструктуру и создала более предсказуемую нормативно-правовую базу, банки получили бы значительно больше уверенности в финансировании институциональных проектов по сдаче жилья в аренду в долгосрочной перспективе.

Только тогда у застройщиков появится реальный экономический стимул реализовывать проекты, основанные на регулярном доходе от аренды, а не исключительно на быстрой продаже квартир.

В рамках такой системы институциональные инвесторы и фонды станут естественными покупателями стабильных жилых комплексов. На зрелых рынках этот тип капитала составляет основу профессионального сектора арендного жилья.

Владение собственным домом остается единственным реальным вариантом.

Примечательно, что в Хорватии дискуссия о жилищном вопросе по-прежнему почти исключительно сосредоточена на субсидировании покупки недвижимости, в то время как развитию профессионального рынка аренды уделяется мало внимания. Это еще больше укрепляет систему, в которой покупка недвижимости фактически является единственным надежным путем к долгосрочной жилищной безопасности.

Это также одна из причин, почему повышательное давление на цены на недвижимость остается таким сильным.

Главная проблема, стоящая перед хорватским рынком жилья, заключается не просто в высокой стоимости недвижимости. Она состоит в том, что рынок до сих пор не разработал убедительной альтернативы владению собственным жильем и полной неопределенности в отношении жилищных условий.

Автор блога: Иван Ковачич