Упадут ли цены на недвижимость в Хорватии? Судя по текущим рыночным показателям, наиболее вероятный сценарий – это не повсеместное снижение цен, а скорее постепенное замедление рынка, повышение избирательности покупателей и все более выраженные различия между высококачественной и средней недвижимостью.

Хорватский рынок недвижимости вступает в новую фазу. Количество сделок с жилой недвижимостью сокращается, в то время как цены на недвижимость по всей стране продолжают расти. Одновременно ведется значительное количество новых жилищных проектов, сохраняется высокая активность в сфере кредитования, а внутренний и международный капитал продолжают поддерживать спрос. Хотя на первый взгляд эти тенденции могут показаться противоречивыми, на самом деле они указывают на постепенный переход рынка.

В течение следующих 12 месяцев замедление роста цен более вероятно, чем резкое падение стоимости недвижимости. Период, когда стоимость практически любой недвижимости росла независимо от ее качества, подходит к концу. Ожидается, что рынок станет более медленным, рациональным и избирательным, при этом качество недвижимости, местоположение, юридическая документация и реалистичная цена будут играть все более важную роль в определении успешности сделки.

Ключевой вопрос теперь будет заключаться не в том, насколько выросла стоимость недвижимости, а в том, можно ли ее реально продать по заявленной цене.

Цены продолжают расти, но рынок замедляется.

Наиболее важный вывод из последних рыночных данных заключается в том, что цены на недвижимость и объемы сделок больше не движутся в одном направлении. В течение 2025 года количество сделок с жилой недвижимостью в Хорватии сократилось на 4,1% по сравнению с предыдущим годом. Хорватия стала одной из немногих стран-членов Европейского союза, где зафиксировано снижение активности продаж жилой недвижимости.

В то же время цены на жилую недвижимость в первом квартале 2026 года были на 14,3% выше, чем годом ранее. Цены на существующую недвижимость выросли на 16,1%, а цены на новостройки — на 9,7%. Годовой рост цен достиг 14,7% в Загребе, 12,6% вдоль Адриатического побережья и 18,1% в остальной части Хорватии.

На первый взгляд, это может показаться нелогичным. Если продается меньше недвижимости, можно было бы ожидать падения цен . Однако рынок недвижимости не адаптируется быстро. Когда ожидания покупателей и продавцов расходятся, цены часто не корректируются немедленно. Вместо этого сделка просто не состоится.

Покупатели становятся более осторожными, сравнивают большее количество объектов недвижимости и все реже соглашаются на цены, которые не оправданы местоположением, качеством или долгосрочным потенциалом. Продавцы, с другой стороны, часто продолжают полагаться на цены, достигнутые в предыдущие годы, или на запрашиваемые цены аналогичных объектов.

В результате увеличивается разрыв между запрашиваемыми ценами и достижимыми рыночными ценами. Объект недвижимости может оставаться на рынке в течение нескольких месяцев с высокой запрашиваемой ценой, но это само по себе не подтверждает его ценность. Ценность объекта недвижимости подтверждается только тогда, когда покупатель готов заплатить эту цену.

Высокий индекс цен не означает, что стоимость каждой недвижимости выросла.

Официальный индекс цен на жилье включает только фактически проданные объекты недвижимости. Он мало что говорит о тех объектах, которые остаются на рынке в течение нескольких месяцев, не привлекая серьезного интереса покупателей.

Это важно, потому что в периоды снижения рыночной активности структура завершенных сделок может меняться. Если продается относительно большая доля высококачественной, более дорогой или лучше расположенной недвижимости, средний индекс цен может значительно вырасти, даже если значительная часть предложения на среднем рынке продается медленно или не продается вовсе.

Таким образом, повышение цен на 14,3% не означает, что каждая недвижимость в Хорватии автоматически стоит на 14,3% больше, чем год назад. Это означает, что фактически проданные объекты недвижимости в среднем продавались по более высоким ценам.

На практике уже отчетливо видна разница в скорости движения рынка. Качественная недвижимость в хорошем месте, с четко оформленными юридическими документами и реалистично установленной ценой, может привлечь множество серьезных покупателей. Недвижимость с неудачной планировкой, требующая значительных инвестиций, обремененная юридическими проблемами или слишком завышенная по цене, может оставаться на рынке месяцами, не получив конкретного предложения.

Почему цены до сих пор не упали?

Одного лишь снижения объема сделок недостаточно для существенного падения цен. Для более значительной коррекции обычно требуется большее количество продавцов, которые не только хотят продать, но и вынуждены это сделать. В настоящее время на хорватском рынке недостаточно проблемных продаж, чтобы вызвать более масштабное падение цен.

Большинство собственников недвижимости не испытывают непосредственного давления со стороны банков или процедур принудительного взыскания задолженности. Если им не удается получить ожидаемую цену, они часто снимают недвижимость с рынка, продолжают ею пользоваться или сдают в аренду. Такое поведение сокращает количество сделок и одновременно замедляет корректировку цен.

Вторая причина – ограниченное предложение действительно высококачественной недвижимости. Большое количество объявлений не обязательно означает широкий выбор. Желаемое местоположение, качественная постройка, функциональная планировка, четкая юридическая документация и приемлемая цена остаются редким сочетанием.

Третья причина – высокая стоимость строительства. Приобретение земли, строительные работы, материалы, проектирование и финансирование создают ценовой порог, ниже которого застройщикам сложно снижать цены. Застройщик может замедлить продажи или отложить новый проект, но вряд ли пойдет на существенное снижение цен, если это поставит под угрозу финансовую жизнеспособность проекта.

Наконец, хорватский рынок недвижимости не полностью зависит от ипотечного кредитования. Вдоль Адриатического побережья и в сегменте элитной недвижимости значительная часть покупок совершается с использованием собственного капитала. Эти покупатели могут быть более избирательными, но они не так чувствительны к колебаниям процентных ставок, как домохозяйства, финансирующие покупку исключительно за счет ипотеки.

Ипотечные кредиты поддержат рынок, но не решат проблему доступности жилья.

Кредитная активность в Хорватии остается высокой, что свидетельствует о наличии у банковской системы достаточного капитала и сохранении финансирования. Однако доступ к ипотечному кредитованию и доступность жилья — это не одно и то же.

Покупатель может соответствовать требованиям для получения ипотеки, но суммы, которую он может занять, может оказаться недостаточно для покупки желаемой недвижимости. Если цены на недвижимость будут продолжать расти быстрее, чем заработная плата и кредитоспособность, даже стабильные или немного сниженные процентные ставки не смогут полностью компенсировать этот разрыв.

Таким образом, в течение следующих 12 месяцев ипотечные кредиты будут выступать в качестве стабилизирующего фактора, но вряд ли они воссоздадут рыночные условия, при которых покупатели охотно принимали постоянно растущие цены. Банки могут предоставлять финансирование, но они не могут навсегда компенсировать отсутствие реальной покупательной способности.

Новое строительство расширит выбор, но, возможно, не приведет к снижению цен.

В 2025 году было выдано несколько меньше разрешений на строительство, чем в предыдущем году. Однако эти разрешения предусматривают строительство 21 809 жилых единиц, что на 6,9% больше по сравнению с 2024 годом. Это свидетельствует о том, что проекты становятся масштабнее и что в стадии разработки находится значительный объем нового предложения.

Увеличение предложения дает покупателям больший выбор и в долгосрочной перспективе снижает давление, возникающее, когда множество покупателей конкурируют за ограниченное количество качественных объектов недвижимости. Однако было бы неверно делать вывод, что большее количество новых квартир автоматически приведет к снижению цен.

Получение разрешения на строительство не означает, что проект начнется немедленно, и уж тем более не гарантирует, что готовые квартиры будут предлагаться по ценам, доступным для среднестатистической семьи. Между получением разрешения, началом строительства и завершением проекта может пройти несколько лет.

Влияние нового предложения также будет различаться в зависимости от местоположения. В районах, где одновременно ведется множество аналогичных проектов, покупатели будут иметь более сильные позиции на рынке. В редких микрорайонах, где мало или совсем нет места для дальнейшего развития, этот эффект останется ограниченным.

Бутик-резиденции на Опатийской Ривьере с панорамным видом на море.

Адриатическое побережье остается самостоятельным рынком.

Хорватский рынок недвижимости нельзя рассматривать как единый, однородный рынок. В Загребе основными факторами роста являются спрос на жилье, занятость, миграция и покупатели, приобретающие недвижимость в ипотеку. В то же время, на большей части Адриатического побережья основными факторами роста являются покупки второго жилья, использование территории в туристических целях и приток международного капитала.

Покупатель, приобретающий основное жилье, сравнивает цены на недвижимость со своей зарплатой, ипотечными платежами и общими расходами на проживание. Покупатель, приобретающий второе жилье, сравнивает Хорватию с Италией, Испанией, Францией, Грецией и другими средиземноморскими рынками, где можно приобрести жилье, предлагающее аналогичный образ жизни.

Это означает, что иностранные покупатели по-прежнему будут представлять собой важный источник спроса. Однако уже недостаточно полагать, что они готовы платить любую цену только потому, что недвижимость расположена недалеко от моря. Покупатели с большими финансовыми ресурсами часто лучше информированы, имеют больше вариантов и тщательно сравнивают местоположение, архитектуру, вид из окна, уровень приватности, качество строительства и уровень предоставляемых услуг.

Вдоль Адриатического побережья наиболее успешными будут объекты, предлагающие полный спектр услуг: превосходное местоположение, высококачественную архитектуру, приватность, вид на море, четкую юридическую документацию и профессиональное управление недвижимостью. Стандартные жилые комплексы с минимальными отличиями столкнутся с растущим давлением.

Рынок будет становиться все более сегментированным.

Многолетний повсеместный рост цен скрывал различия между отдельными объектами недвижимости. Когда дорожает практически всё, легко предположить, что качество, юридическая документация, планировка и местоположение не являются решающими факторами. На замедленном рынке эти элементы снова становятся критически важными.

Хорошо спроектированный новострой не будет демонстрировать те же характеристики, что и плохо отремонтированная старая квартира. Вилла в редком месте будет зависеть от профиля покупателя иначе, чем квартира в здании, состоящем из десяти почти идентичных квартир. Квартира с лифтом, частной парковкой и высокими показателями энергоэффективности не займет ту же рыночную позицию, что и квартира, требующая капитального ремонта.

Наибольшее давление будет оказываться не обязательно на целые регионы, а скорее на те объекты недвижимости, которые не предоставляют покупателям веских причин выбрать именно их. По мере замедления рынка посредственность становится гораздо более существенным недостатком.

Среднестатистический объект недвижимости по-прежнему будет пригоден для продажи, но его цена должна более точно отражать его недостатки. Продавцы больше не смогут просто брать запрашиваемую цену более качественного соседнего объекта недвижимости и считать, что различия не имеют значения.

Что произойдет с ценами на недвижимость?

Наиболее вероятный сценарий на ближайшие 12 месяцев — это не широкое номинальное снижение цен на недвижимость по всей Хорватии. Структура собственности, ограниченное количество проблемных продаж, высокие затраты на строительство и доступный части покупателей капитал продолжают поддерживать текущий уровень цен.

Однако темпы роста, наблюдаемые в последние годы, вряд ли сохранятся с той же интенсивностью. По мере роста цен круг покупателей, которые могут себе их позволить, сокращается. Более вероятным сценарием является постепенное замедление роста цен, сопровождаемое периодами стагнации и выборочной коррекцией цен в сегментах рынка, где предложение велико, но продукту не хватает достаточного качества или дифференциации.

Официальные индексы цен могут еще некоторое время демонстрировать устойчивый рост, в то время как на местах уже происходит корректировка цен за счет увеличения сроков продажи, более крупных согласованных скидок, дополнительных характеристик, включенных в цену продажи, и снятия с рынка недвижимости с нереалистично завышенными ценами.

Этот переход не произойдет в одночасье и не будет объявлен одним статистическим отчетом. Он будет разворачиваться постепенно и неравномерно, став сначала заметным для тех, кто ежедневно работает на рынке.

Город Риека

Что это значит для продавцов?

Продавцы по-прежнему могут добиться отличных цен, но им нужно будет более реалистично оценить состояние своей недвижимости. Самая большая ошибка — это установление запрашиваемой цены, основываясь исключительно на аналогичных предложениях. Запрашиваемая цена отражает то, на что рассчитывает другой владелец, но она не указывает цену, по которой недвижимость может быть фактически продана.

В условиях замедления рынка первоначальная запрашиваемая цена приобретает еще большее значение. Правильно позиционированный объект недвижимости может привлечь целевых покупателей, пока он еще находится на рынке. Объект, который остается переоцененным в течение нескольких месяцев, постепенно теряет интерес покупателей, и последующие снижения цены часто не восстанавливают первоначальный импульс.

Продавцам также придется смириться с тем, что покупатели стали уделять гораздо больше внимания юридической документации, техническому состоянию недвижимости и будущим инвестиционным потребностям. Вопросы, которые часто упускались из виду в периоды исключительно высокого спроса, теперь становятся ключевыми пунктами переговоров, напрямую влияющими на окончательную цену продажи.

Что это значит для покупателей

У покупателей будет больше выбора и больше возможностей для торга, хотя это не обязательно коснется лучших объектов недвижимости. Высококачественная недвижимость в редком месте не станет автоматически доступнее просто потому, что общее количество сделок сократилось.

Покупатели будут иметь наиболее сильную переговорную позицию при работе с объектами недвижимости, которые долгое время находятся на рынке, имеют очевидные недостатки или конкурируют с большим количеством аналогичных объектов. В районах, где существует реальный дефицит, ожидание существенного снижения цены может привести к упущению привлекательной возможности.

Вместо того чтобы пытаться предсказать идеальный момент для покупки, основываясь на общенациональных рыночных тенденциях, покупателям следует сосредоточиться на оценке каждого объекта недвижимости в отдельности. Ключевой вопрос заключается не просто в том, вырастут или упадут цены на недвижимость в Хорватии, а в том, предлагает ли конкретный объект недвижимости долгосрочное качество, устойчивость и оправданную цену.

Следующие 12 месяцев станут проверкой для рынка.

Вряд ли в следующем году на хорватском рынке недвижимости произойдет резкий поворот. Вместо этого он вступает в более глубокую фазу нормализации. Активность продаж замедлится, покупатели станут более осторожными, а разрыв между качественными и средними объектами недвижимости продолжит увеличиваться.

Цены на недвижимость на национальном уровне, скорее всего, останутся стабильными или продолжат расти более медленными и неравномерными темпами. Однако за пределами общенациональных средних показателей развернется гораздо более сложная картина. Некоторые объекты недвижимости продолжат достигать рекордных цен, другие будут проданы только после значительных переговоров, а некоторые не найдут покупателей до тех пор, пока продавцы не скорректируют свои ожидания.

Таким образом, следующие 12 месяцев будут определяться не простым выбором между ростом или падением цен. Вместо этого они ознаменуют период усиления сегментации рынка — между высококачественными и средними объектами недвижимости, редкими и легко заменяемыми активами, объектами, выставленными на продажу по реалистичным и завышенным ценам, и, в конечном итоге, между объектами недвижимости, имеющими реальную рыночную стоимость, и теми, для которых установлена лишь запрашиваемая цена.

Автор блога: Иван Ковачич