Что происходит, когда покупатели не могут позволить себе больше, а застройщики не могут строить дешевле?

Хорватский рынок недвижимости вступает в новую фазу. Объемы сделок резко падают, цены на недвижимость продолжают расти , и в то же время выдается все меньше разрешений на строительство. Последнее обстоятельство не особенно удивительно. После нескольких лет роста цен на землю, строительство и финансирование это было, по сути, вполне предсказуемо.

В первые шесть месяцев текущего года было выдано на 14,3% меньше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2025 года. Эти разрешения предусматривают строительство 8902 жилых единиц, что на 14,6% меньше, чем годом ранее. В то же время количество сделок с жилой недвижимостью в первом квартале сократилось на 42,2% в годовом исчислении. Достигнутые цены продажи выросли на 14,3%, а цены вдоль Адриатического побережья — на 12,6%.

На первый взгляд, данные могут показаться противоречивыми: продается меньше недвижимости, но цены продолжают расти. Однако коррекция рынка не обязательно должна происходить исключительно за счет падения цен. Она также может происходить за счет снижения объемов сделок, отсрочки строительства и, с определенной задержкой, ослабления активности в жилищном строительстве.

Экономические аспекты развития становятся все более сложными.

Эксклюзивные апартаменты с захватывающим видом на море в Опатии.

Это уже некоторое время наблюдалось на рынке. Во время и сразу после пандемии COVID-19 большое количество застройщиков вышло на хорватский рынок прибрежного жилья для отдыха , а также в сегменты премиум-класса и люкс. Спрос был исключительно высоким, особенно со стороны Германии и Австрии, цены росли, и проекты, которые еще несколько лет назад могли показаться нерентабельными, внезапно стали коммерчески обоснованными.

Сегодня экономическая ситуация выглядит совсем иначе. Земля подорожала, затраты на рабочую силу значительно выросли, финансирование больше недоступно на условиях, которые были в эпоху почти бесплатных денег, а строительные расходы остаются очень высокими. Цены на строительные материалы в Хорватии в июле были на 4,3% выше, чем годом ранее. Что еще важнее, они были на целых 33,1% выше среднего показателя 2021 года.

Это подводит нас к проблеме, которую часто упускают из виду в дискуссиях о «завышенных ценах на квартиры». Окончательная запрашиваемая цена может казаться очень высокой, в то время как сам проект не приносит застройщику особенно привлекательной прибыли.

Покупатели больше не могут угнаться за ростом цен, в то время как у застройщиков ограничены возможности для их существенного снижения.

По мере сближения этих двух пределов цены не обязательно падают в первую очередь. Сначала исчезают сделки. Затем застройщики откладывают новые проекты. В конечном итоге сокращается количество разрешений на строительство и действующих строительных площадок.

Начальные этапы этого процесса начинают проявляться.

Рынок загородного жилья уже становится более избирательным.

Элегантная вилла с изысканным интерьером, оздоровительным центром и видом на море - Лабин

Этот процесс еще более заметен вдоль побережья. Германия и Австрия, которые годами составляли основу высокого спроса на рынке загородной недвижимости Хорватии, больше не демонстрируют той динамики, что наблюдалась в предыдущем цикле. Появляются другие рынки – Словения, Польша, Чехия и Венгрия – и некоторые из них показывают обнадеживающий рост. Однако трудно ожидать, что они заменят немецкий спрос исключительно в количественном выражении.

В результате некоторые застройщики, вышедшие на рынок премиум-класса и люксовых объектов во время бума, уже начинают уходить. Это не обязательно негативное явление. Рынок сейчас проводит процесс отбора, который, возможно, следовало начать раньше.

Очень качественный продукт в исключительном месте может оправдать свою цену и обеспечить застройщику достойную прибыль. Продать же средний продукт в среднем месте по завышенной цене становится гораздо сложнее.

В следующем цикле простого строительства дорогостоящего объекта недвижимости будет уже недостаточно. Необходимо будет четко обосновать, почему он стоит дороже.

Этот сдвиг можно считать позитивным. Проблема в том, что его более широким следствием может стать сокращение предложения новых ресурсов.

Снижение предложения не сделает жилье более доступным.

Здесь и проявляется парадокс. С одной стороны, политики совершенно справедливо говорят о необходимости увеличения предложения жилья и повышения его доступности. С другой стороны, текущие рыночные данные движутся в противоположном направлении.

Если количество запускаемых проектов сокращается, а затраты на строительство остаются высокими, трудно представить, как рынок в одиночку сможет существенно снизить цены на новостройки. Конечно, цены будут корректироваться в зависимости от конкретного проекта и местоположения. Также важно продолжать различать заявленные цены и фактически достигнутые цены сделок, поскольку разница между ними остается значительной на хорватском рынке.

Однако ожидать масштабной коррекции цен при одновременном сокращении будущего предложения представляется чрезмерно упрощенным подходом.

Существует еще один неприятный фактор. Кризис вокруг Ормузского пролива в 2026 году продемонстрировал, как быстро геополитика может снова привести к росту строительных затрат и стоимости жизни по всей Европе. Европейская комиссия и МЭА предупреждали о последствиях сбоев в энергетических потоках, в то время как ЕЦБ оценивает, что энергетический шок еще не в полной мере отразился на потребительских ценах. Инфляция в еврозоне в июне составила 2,8%, а ЕЦБ предупредил, что рост цен на энергоносители может удерживать инфляцию выше целевого уровня в течение первой половины 2027 года.

Для рынка недвижимости это создает сложную комбинацию факторов: более высокие затраты, снижение реального располагаемого дохода и условия финансирования, которые могут оставаться ограничительными в течение длительного времени.

Затем следует вопрос о том, что можно изменить на самом деле.

С ценой на нефть мало что можно сделать. Направление развития немецкой экономики также находится вне контроля Хорватии. Но на то, как будут развиваться земли и городское пространство, можно повлиять.

Если цель состоит в существенном увеличении предложения жилья, то изменение законодательства или объявление об ускорении процедур выдачи разрешений будет недостаточным. На практике по-прежнему нет видимых изменений в достаточном масштабе, чтобы существенно увеличить количество хорошо подготовленных проектов застройки. А это будет невозможно без активного участия местных властей.

Это не простая проблема. Совсем наоборот. Но без лучшего городского планирования, более детальных рамок развития, должным образом продуманной инфраструктуры и более четкого процесса выдачи разрешений трудно ожидать существенного увеличения предложения. Городское планирование находится в начале всей цепочки создания стоимости в сфере развития, однако слишком долго оно рассматривалось как административное препятствие, а не как инструмент развития.

Снижение количества выданных разрешений на строительство, таким образом, не является особенно удивительным. Более важный вопрос заключается в том, окажется ли это просто несколькими месяцами слабости или первым статистическим свидетельством более значительного сдвига в рыночном цикле.

Ожидается, что в течение следующих двух-трех лет в Хорватии может наблюдаться сокращение числа новых застроек, значительно более избирательный подход к ним, а также все более заметное разделение между объектами недвижимости, которые по-прежнему имеют коммерческий смысл, и теми, которые утратили эту ценность.

Возможно, самая большая проблема, стоящая перед хорватским рынком недвижимости, будет заключаться не в том, что недвижимость стала слишком дорогой. Возможно, дело в том, что при ценах, которые покупатели смогут реально себе позволить, строительство вскоре перестанет быть достаточно прибыльным.

Автор блога: Иван Ковачич