Хорватия не может снижать цены на недвижимость, одновременно подавляя предложение.

В последние несколько лет практически все серьезные дискуссии о жилье в Хорватии сводятся к одному вопросу — покупательной способности покупателей. Субсидированные жилищные кредиты, налоговые льготы и новейшие схемы возврата НДС для покупателей основаны на одном и том же предположении: что проблему высоких цен на недвижимость можно решить путем финансовой поддержки спроса.

Проблема в том, что рынок недвижимости функционирует не так, как его часто представляют в политике.

На рынке, где предложение ограничено, дополнительные средства редко приводят к снижению цен. В большинстве случаев это приводит к прямо противоположному результату. Покупатели получают большую покупательную способность, но количество качественных квартир и домов остается неизменным. Рынок быстро поглощает субсидии за счет повышения цен.

Хорватия уже это испытала.

«На рынке с ограниченным предложением субсидии редко приносят пользу покупателю. Чаще всего они закрепляются в процессе роста цен на недвижимость».

Модель субсидирования APN и субсидированные жилищные кредиты, возможно, временно помогли некоторым гражданам легче приобрести свое первое жилье, но они не решили основную проблему. Хорватии не удалось повысить способность системы обеспечивать достаточное количество нового и организованного жилья.

Именно эта тема по-прежнему в значительной степени отсутствует в общественном обсуждении.

Сегодня хорватский рынок недвижимости не страдает от недостатка интереса к развитию. Капитал есть. Спрос есть. Интерес инвесторов есть. Настоящая проблема заключается в том, что система территориального планирования и землепользования с трудом обеспечивает серьезное, хорошо организованное предложение.

Это особенно заметно на примере текущей урбанизации значительной части Хорватии. Вместо развития крупных, интегрированных городских территорий страна десятилетиями полагалась на фрагментарную и поэтапную урбанизацию. Отдельные участки перезонируются под застройку без серьезного учета более широкой городской логики, инфраструктуры или долгосрочного пространственного развития.

Подобная модель может краткосрочно соответствовать интересам отдельных землевладельцев и местной политики, однако в долгосрочной перспективе она приводит к формированию пространства, лишённого порядка, целостности и устойчивости.

Сегодня Хорватия чаще развивает отдельные строительные участки, чем полноценные городские среды.

Последствия заметны практически повсюду. Районы без достаточной транспортной инфраструктуры. Здания без общественных объектов. Задержки в развитии коммунальной инфраструктуры. Недостаток зелёных зон. Слабая городская связность. А также проекты, которые становятся значительно дороже исключительно из-за своей фрагментированности и малого масштаба.

На хорошо организованных рынках сначала развивается пространство — здания появляются позже. Дороги, инфраструктура, общественные объекты, школы, спортивные сооружения и зелёные зоны планируются ещё до начала жилищного строительства.

Хорватия в значительной степени пропустила этот этап.

Сегодня большая часть рынка опирается на небольшие проекты, часто реализуемые на изолированных участках и без более широкого градостроительного контекста. Такие проекты редко достигают эффекта масштаба, возможного в профессионально спланированных зонах развития. Именно поэтому в Хорватии появляется всё больше небольших и дорогих проектов, которые со временем теряют конкурентоспособность — не только в жилищном секторе, но и в сегменте курортной и второй недвижимости.

Проблема выходит далеко за рамки самого строительства. После периода трансформации и военных лет Хорватия в значительной степени утратила преемственность серьёзной культуры градостроительного планирования. Бывшие институты урбанистики практически исчезли, многим местным администрациям не хватает необходимых финансовых и профессиональных ресурсов, а управление пространственным развитием стало всё более фрагментированным и политически обременённым.

Многие муниципалитеты и города попросту не обладают возможностью профессионально управлять долгосрочным пространственным развитием. Вместо стратегического планирования урбанизм часто сводится к частичным изменениям зонирования под давлением местных политических интересов.

«Проблема хорватского рынка недвижимости заключается не в отсутствии покупателей. Проблема в том, что система не способна создать достаточный объём качественного предложения.»

Речь идёт не только о ценах на недвижимость. Речь идёт о качестве жизненного пространства, в котором люди будут жить в ближайшие десятилетия.

Ещё одной ключевой проблемой является то, что в Хорватии практически отсутствует развитая модель горизонтального освоения территорий. На более зрелых рынках специализированные структуры совместно с местными властями подготавливают крупные зоны развития — обеспечивая инфраструктуру, парцелляцию и пространственную организацию — прежде чем вертикальные девелоперы приступят к строительству самих зданий.

В Хорватии строительство часто начинается ещё до того, как сама территория будет должным образом подготовлена.

Результатом становится рынок, который испытывает трудности с созданием серьёзного и устойчивого предложения жилья. Именно поэтому в Хорватии до сих пор отсутствует развитый институциональный рынок аренды, сопоставимый с более организованными европейскими рынками. Крупные институциональные инвесторы не входят на фрагментированные рынки без чёткой инфраструктуры, запланированных зон развития и долгосрочной предсказуемости.

При этом государство продолжает пытаться решать большую часть жилищных проблем через стимулирование спроса.

Разумеется, ни одна страна не способна изменить всю систему пространственного планирования за одну ночь. Однако без серьёзных реформ в области урбанистики и территориального планирования, ускорения административных процедур и развития более крупных комплексно спланированных территорий трудно ожидать устойчивой стабилизации цен на недвижимость.

Потому что суть проблемы в Хорватии заключается не только в том, что недвижимость стала дорогой. Настоящая проблема состоит в том, что система на протяжении многих лет ограничивала создание качественного предложения, одновременно пытаясь компенсировать последствия этого через субсидии и стимулирование спроса.

Пока этот дисбаланс сохраняется, цены на недвижимость вряд ли станут существенно более стабильными или доступными в долгосрочной перспективе.

Автор блога: Иван Ковачич