Кто несёт ответственность за нынешнее состояние отрасли брокерских услуг в сфере недвижимости?

В последние годы хорватская общественность все чаще ищет виновных в состоянии рынка жилья и недвижимости. Агенты и агентства недвижимости быстро оказались в этой роли. В общественном сознании они стали символом всего, что, по их мнению, не так на рынке: рост цен, низкое качество обслуживания, отсутствие прозрачности и снижение доступности жилья.

Это восприятие еще больше усилилось благодаря средствам массовой информации, политическим дискуссиям и растущему числу бизнес-моделей, обещающих рынок без посредников, комиссионных или «ненужных» агентов. Правительство также включилось в дискуссию, и новый Закон о брокерских услугах в сфере недвижимости все чаще представляется как решение проблем, которые накапливались годами.

Однако рынки редко работают настолько просто.

Что происходит, когда рынок растет слишком долго?

За последнее десятилетие хорватский рынок недвижимости развивался настолько стремительно, что практически ни у кого не было реального стимула задавать сложные вопросы о качестве отрасли. Когда цены растут , почти все кажутся успешными — застройщики, инвесторы , агенты и проекты. Реальные проблемы становятся очевидными только тогда, когда рынок начинает замедляться или когда общественность начинает ощущать последствия многолетнего хаоса.

Город Загреб

Одной из главных проблем отрасли на протяжении многих лет было отношение политиков к брокерской деятельности в сфере недвижимости. Вместо того чтобы рассматривать ее как серьезную профессию, требующую развития, регулирования и надзора, ее часто воспринимали как социальный предохранительный клапан и источник дополнительного дохода. Как и в случае с некоторыми сегментами сектора краткосрочной аренды, брокерская деятельность слишком долго оставалась в значительной степени предоставленной самой себе для саморегулирования.

Пока рынок рос, серьезные проблемы, казалось, было легко игнорировать.

Неужели отрасли не удалось профессионализироваться?

Сначала на побережье, затем в Загребе и других крупных городах недвижимость быстро раскупалась, цены росли, и рост рынка скрывал множество слабых мест в отрасли. На рынке, который постоянно движется вверх, можно удивительно долго выживать без глубоких экспертных знаний, высококачественного обслуживания или долгосрочного видения.

В то же время сама брокерская индустрия не смогла в достаточной мере профессионализироваться. В течение многих лет значительная часть рынка была сосредоточена в первую очередь на масштабе и расширении агентских сетей, в то время как образование, профессиональные стандарты и качество обслуживания часто оставались второстепенными вопросами. Хорватский рынок слишком долго мирился с представлением о том, что достаточно просто опубликовать объявление и ждать повышения цен.

Потребители также играли активную роль в формировании этой среды. Большинство из них почти исключительно сосредотачивались на стоимости и комиссионных сборах, в то время как качество обслуживания, опыт и квалификация часто рассматривались как второстепенные факторы. В течение многих лет рынок поощрял самые дешевые услуги, а затем выражал удивление, когда стандарты снижались.

На более развитых рынках клиенты тщательно оценивают, что именно предлагает агент, сколько средств они вкладывают в маркетинг, юридическую защиту, презентацию и ведение переговоров. В Хорватии значительная часть рынка по-прежнему функционирует за счет импровизации, неформальных договоренностей и попыток получить профессиональные услуги как можно дешевле или полностью бесплатно.

Почему рынку не удалось установить единые профессиональные стандарты?

В течение многих лет правительство также не справлялось с эффективным регулированием и надзором за этим сектором . Проверки со стороны регулирующих органов часто были сосредоточены на формальных вопросах соблюдения требований в рамках законных и организованных органов, в то время как значительные сегменты теневого и черного рынков оставались практически нетронутыми. Это создало среду, в которой профессиональные и непрофессиональные участники рынка могли действовать практически в одинаковых условиях.

Ситуация осложняется еще и тем, что в Хорватии так и не удалось в полной мере обеспечить прозрачность на рынке недвижимости. В большинстве развитых стран основой доверия являются данные о сделках, профессиональные стандарты и ответственность участников. В Хорватии же рынок по-прежнему в значительной степени опирается на предположения, неполную информацию и субъективные представления, а не на достоверные данные.

Сегодня многие из этих проблем решаются с помощью относительно простых политических заявлений и попыток быстрого вмешательства. Проблема в том, что серьезные рынки редко функционируют таким образом. Системы, которые развивались десятилетиями без четких правил, не могут быть профессионализированы или реструктурированы в одночасье с помощью одного законодательного акта.

Особенно опасно пытаться профессионализировать отрасль, одновременно подрывая ее экономическую устойчивость. За прошедшие годы в сфере брокерских услуг в сфере недвижимости следовало бы привлечь больше опытных и высококвалифицированных специалистов — людей из банковской сферы, продаж, юриспруденции, гостиничного бизнеса и других отраслей, где стандарты обслуживания высоки. Этого нельзя достичь путем сокращения масштабов профессии, а необходимо создать серьезный и экономически устойчивый рынок.

Нынешняя ситуация — это не результат одного неудачного решения, одного неэффективного министра или одной несовершенной отрасли. Проблемы, стоящие перед рынком сегодня, создавались коллективно на протяжении многих лет государственными учреждениями, участниками отрасли, потребителями и самим рынком. Именно поэтому их нельзя решить с помощью популизма или поиска одного козла отпущения.

В чём сегодня действительно нуждается хорватский рынок недвижимости?

Здоровые рынки не создаются за одну ночь. Они развиваются постепенно благодаря регулированию, прозрачности, подотчетности и доверию. Сегодня хорватскому рынку недвижимости нужно не меньше агентов, а лучшие агенты, более высокие профессиональные стандарты и более зрелый рынок, чем тот, который мы имеем сейчас.

«Когда рынок растет десять лет подряд, почти каждый начинает считать себя экспертом».

«Рынок, который годами терпит импровизацию, не может внезапно, за одну ночь, вырастить профессионалов».

Автор блога: Иван Ковачич