Miért nincs fejlett hosszú távú bérleti piac Horvátországban?

A hosszú távú bérlés Horvátországban még nem vált hiteles alternatívájává az ingatlantulajdonlásnak. Míg a lakhatási viták nagyrészt az ingatlanárakra , a jelzáloghitelekre, a kamatlábakra és a támogatásokra összpontosulnak, a professzionális bérbeadási piac szinte teljesen figyelmen kívül marad.

Az okok túlmutatnak a kulturális preferenciákon vagy a gyakran emlegetett „lakástulajdonlási mentalitáson”. Az intézményes bérlakások hiánya tükrözi, hogyan tervezi Horvátország a városfejlesztést , hogyan valósítja meg a lakóépületeket, hogyan biztosítja az infrastruktúrát és hogyan finanszírozza az ingatlanpiacot.

Az intézményi bérlakások, mint piaci stabilizátorok

Számos fejlett európai piacon az intézményi hosszú távú bérbeadás az elmúlt években fontos lakhatási modellé vált. Nagy alapok, nyugdíjbefektetők és szakosodott vállalatok fejlesztenek teljes lakóprojekteket hosszú távú bérbeadás céljából. Ezeket a modelleket nem kizárólag szociális lakások, diákok vagy fiatal családok számára tervezték. Segítenek a szélesebb piac stabilizálásában is.

Amikor elegendő professzionálisan kezelt bérlakás áll rendelkezésre, csökken az ingatlanvásárlási nyomás. A piac kiegyensúlyozottabbá válik, miközben a lakhatáshoz való hozzáférés hosszú távon kiszámíthatóbbá válik.

Horvátországnak jelenleg szinte nincsenek ilyen jellegű projektjei.

„A horvát ingatlanpiac előtt álló kihívás nem korlátozódik az ingatlanárakra. A mélyebb probléma a tulajdonlás hiteles alternatívájának szinte teljes hiánya.”

Modern kétszintes apartman kiadó zavartalan kilátással a tengerre – Opatija

Miért küzd Horvátország az intézményi befektetők vonzásában?

Ez nem a befektetői érdeklődés vagy a rendelkezésre álló tőke hiányának tudható be. Mind a tőke, mind a kereslet létezik. A nehézség Horvátország korlátozott képességében rejlik, hogy olyan léptékű, szervezett és hosszú távú kiszámítható projekteket valósítson meg, amelyeket az intézményi befektetők megkövetelnek.

A nagy befektetési alapok jellemzően nem olyan piacokra lépnek be, amelyek több tucat kis fejlesztésből állnak, elszigetelt telkeken. Az intézményi tőke alapvetően más keretet igényel: nagy, átfogóan megtervezett kerületeket, szervezett infrastruktúrát, világos térbeli terveket, hosszú távú szabályozási biztonságot és a jelentős számú lakóegység egyetlen rendszeren belüli kezelésének képességét.

Horvátország jelenleg nagyrészt az ellenkező modellt kínálja.

A piac nagy része továbbra is a néhány lakásból álló kisebb fejlesztésekre támaszkodik. Ezeket gyakran szélesebb városi keretrendszer vagy megfelelő támogató infrastruktúra nélkül építik. Az ilyen projektek működhetnek az egyes lakások értékesítése szempontjából, de ritkán jelenthetnek alapot egy komoly intézményi bérbeadási piacnak.

Ez az egyik kulcsfontosságú pont, amelyet gyakran félreértenek a horvátországi lakhatásról szóló vitákban. A probléma nem egyszerűen a rendelkezésre álló lakások száma, hanem maga a piac szerkezete.

A széttagolt fejlesztés korlátozza a bérleti piacot

A kialakult piacokon a tágabb területet építik be, mielőtt az egyes épületeket felépítenék. Először az utakat, a közműveket, a közszolgáltatásokat és a szervezett városi körzeteket hozzák létre. Az egyes ingatlanok építése ezt követi.

Horvátországban a fejlesztések még mindig túl gyakran megkezdődnek a környező terület megfelelő megtervezése és előkészítése előtt.

Az eredmény egy olyan piac, amelyet a kis, széttagolt fejlesztések uralnak, korlátozott infrastruktúrával és rossz összeköttetéssel. Egy ilyen piac nehezen tud hiteles bérbeadási projekteket vagy hosszú távú bérleti portfóliókat támogatni, amilyeneket az intézményi befektetők keresnek.

Ez nemcsak városrendezési kérdés, hanem méretgazdaságossági kérdés is.

A nagy intézményi bérlakás-modellek csak akkor válnak életképessé, ha elegendő számú lakóegység kezelhető egy integrált rendszeren belül. Csak ilyen léptékben érhető el a professzionális üzemeltetés, karbantartás és a hosszú távú befektetési stabilitás.

Horvátország ritkán valósít meg ilyen jellegű projekteket.

A hosszú távú bérlés más finanszírozási modellt igényel

További kihívást jelent az ingatlanfejlesztések finanszírozása. A hosszú távú bérbeadás alapvetően eltérő pénzügyi modellt igényel, mint a hagyományos lakásértékesítés.

Egy eladó házakat építő fejlesztő célja, hogy egyedi tranzakciók révén a lehető leggyorsabban befejezze a befektetési ciklust és megtérüljön a tőkéje. A hosszú távú bérbeadási projektek fordított logikát követnek: a jövedelem hosszabb idő alatt keletkezik, miközben az eszköz értéke fokozatosan fejlődik.

Az ilyen projektek ezért más finanszírozási megközelítést igényelnek.

Az olyan fejlett piacokon, mint Németország, Svájc, az Egyesült Királyság és az Egyesült Államok, a bankrendszerek évtizedek óta támogatják ezeket a modelleket hosszú lejáratú hitelezési struktúrákon keresztül. Bizonyos esetekben a finanszírozás kevésbé a tőke gyors visszafizetésére, és inkább a stabil hosszú távú jövedelemre és az ingatlan, mint eszköz minőségére összpontosít.

Ez a modell gyakorlatilag hiányzik Horvátországban.

A horvát bankszektor továbbra is azokat a fejlesztéseket részesíti előnyben, amelyek az egyes lakások gyors eladásával zárulnak. A fejlesztési projekteknek való hosszú távú kitettség továbbra is lényegesen korlátozottabb. A legtöbb bank továbbra is vonakodik támogatni a 20 vagy 30 éven túli finanszírozási struktúrákat, annak ellenére, hogy ezek elengedhetetlenek egy jelentős intézményi bérlakás-szektor fejlődéséhez.

Bájos villa kiadó Opatija szívében

A jogi bizonytalanság korlátozza a hosszú távú tőkét

Első pillantásra ezt gyakran a bankszektoron belüli túlzott óvatosságként értelmezik. A valóságban az alapvető probléma sokkal összetettebb.

A nehézségek nagy része a jogi bizonytalanságból és a bírósági eljárások lassú tempójából fakad. A bankok valószínűleg nem fognak hosszú távú finanszírozást nyújtani összetett fejlesztésekhez egy olyan piacon, ahol a jogi folyamatok lassúak, a szabályozási feltételek kiszámíthatatlanok, és a bírósági eljárások évekig eltarthatnak.

„Jogi bizonyosság nélkül nem lehet komoly hosszú távú tőke.”

Ez az egyik oka annak, hogy a horvát fejlesztők továbbra is túlnyomórészt eladásra építenek, ahelyett, hogy hosszú távú bérbeadásra. Stabil, hosszú távú finanszírozás nélkül az ilyen projektek gazdaságossága nehezen fenntartható.

Amire Horvátországnak szüksége van egy professzionális bérbeadási piac fejlesztéséhez

Ha Horvátország gondosabban megtervezett fejlesztési övezeteket vezetne be, javítaná a közlekedési és közműinfrastruktúrát, és kiszámíthatóbb szabályozási keretet hozna létre, a bankok jelentősen nagyobb bizalommal fordulnának az intézményi bérlakás-projektek hosszú távú finanszírozása felé.

Csak így lenne a fejlesztőknek valódi gazdasági ösztönzőjük arra, hogy a visszatérő bérleti bevételekre épülő projekteket valósítsanak meg, ahelyett, hogy kizárólag a lakások gyors eladására hagyatkoznának.

Egy ilyen rendszeren belül az intézményi befektetők és alapok válnának a stabilizált lakóépület-fejlesztések természetes vásárlóivá. Az érett piacokon ez a tőketípus képezi a professzionális bérlakás-szektor alapját.

A lakásvásárlás továbbra is az egyetlen reális lehetőség

Figyelemre méltó, hogy Horvátországban a lakhatási vita továbbra is szinte kizárólag az ingatlanvásárlások támogatására összpontosít, míg a professzionális bérlakáspiac fejlesztése kevés figyelmet kap. Ez tovább erősíti azt a rendszert, amelyben az ingatlanvásárlás gyakorlatilag az egyetlen megbízható út a hosszú távú lakhatási biztonsághoz.

Ez az egyik oka annak is, hogy az ingatlanárakra nehezedő felfelé irányuló nyomás továbbra is ilyen erős.

A horvát ingatlanpiac központi problémája nem egyszerűen az ingatlanok drágasága, hanem az, hogy a piac még nem dolgozott ki hiteles alternatívát a lakástulajdonlás és a teljes lakhatási bizonytalanság között.

Blog szerzője: Ivan Kovačić