Csökkenni fognak az ingatlanárak Horvátországban? A jelenlegi piaci mutatók alapján a legvalószínűbb forgatókönyv nem az árak széles körű csökkenése, hanem inkább a piac fokozatos lassulása, a vevők nagyobb szelektivitása, valamint a magas minőségű és az átlagos ingatlanok közötti egyre hangsúlyosabb különbségek.

A horvát ingatlanpiac új szakaszba lép. A lakóingatlan-tranzakciók száma csökken, miközben országszerte tovább emelkednek az ingatlanárak. Ugyanakkor jelentős számú új lakóingatlan-fejlesztés van folyamatban, a hitelezési aktivitás továbbra is erős, és mind a hazai, mind a nemzetközi tőke továbbra is támogatja a keresletet. Bár ezek a trendek első pillantásra ellentmondásosnak tűnhetnek, valójában azt jelzik, hogy a piac fokozatos átmeneten megy keresztül.

A következő 12 hónapban az árnövekedés lassulása valószínűbb, mint az ingatlanértékek meredek csökkenése. Az az időszak, amikor szinte minden ingatlan értéke emelkedett, minőségétől függetlenül, véget ér. A piac várhatóan lassabbá, racionálisabbá és szelektívebbé válik, az ingatlanok minősége, mikrolokációja, jogi dokumentációja és a reális árazás egyre fontosabb szerepet játszik a sikeres eladás meghatározásában.

A kulcskérdés már nem az lesz, hogy mennyit emelkedett egy ingatlan értéke, hanem az, hogy reálisan eladható-e az irányáron.

Az árak továbbra is emelkednek, de a piac lassul

A legfrissebb piaci adatok legfontosabb üzenete, hogy az ingatlanárak és a tranzakciók volumene már nem egy irányba halad. 2025 folyamán a lakóingatlan-tranzakciók száma Horvátországban 4,1%-kal csökkent az előző évhez képest. Horvátország egyike volt azon kevés európai uniós tagállamnak, amelyek a lakóingatlan-értékesítési aktivitás visszaesését regisztrálták.

Ugyanakkor a lakóingatlanok árai 2026 első negyedévében 14,3%-kal magasabbak voltak, mint egy évvel korábban. A meglévő ingatlanok árai 16,1%-kal emelkedtek, míg az új építésű ingatlanok árai 9,7%-kal emelkedtek. Az éves árnövekedés Zágrábban elérte a 14,7%-ot, az adriai-tengeri partvidéken 12,6%-ot, Horvátország többi részén pedig a 18,1%-ot.

Első pillantásra ez logikátlannak tűnhet. Ha kevesebb ingatlant adnak el, az ember azt várná , hogy az árak csökkenni kezdenek . Az ingatlanpiac azonban nem alkalmazkodik gyorsan. Amikor a vevők és az eladók elvárásai eltérnek, az árak gyakran nem korrigálódnak azonnal. Ehelyett a tranzakció egyszerűen nem jön létre.

A vevők egyre óvatosabbak, egyre több ingatlant hasonlítanak össze, és kevésbé hajlandóak elfogadni azokat az árakat, amelyeket nem indokolhat a helyszín, a minőség vagy a hosszú távú potenciál. Az eladók ezzel szemben gyakran továbbra is a korábbi években elért árakra vagy a hasonló listák vételi áraira hagyatkoznak.

Az eredmény a kikiáltási árak és az elérhető piaci árak közötti egyre szélesedő szakadék. Egy ingatlan hónapokig is a piacon maradhat magas kikiáltási áron, de ez önmagában nem igazolja az értékét. Az ingatlan értéke csak akkor igazolódik, ha a vevő hajlandó megfizetni az árat.

A magas árindex nem jelenti azt, hogy minden ingatlan értéke emelkedett

A hivatalos ingatlanár-index csak azokat az ingatlanokat tartalmazza, amelyeket ténylegesen eladtak. Nagyon keveset mond azokról az ingatlanokról, amelyek hónapokig a piacon maradnak anélkül, hogy komoly vevői érdeklődést váltanának ki.

Ez azért fontos, mert a gyengébb piaci aktivitás időszakaiban a lebonyolított tranzakciók összetétele megváltozhat. Ha a jó minőségű, magasabb értékű vagy jobb elhelyezkedésű ingatlanok viszonylag nagyobb aránya kerül értékesítésre, az átlagos árindex jelentősen megnőhet, annak ellenére, hogy az átlagos piaci kínálat nagy része lassan vagy egyáltalán nem kel el.

Tehát a 14,3%-os áremelkedés nem jelenti azt, hogy minden horvátországi ingatlan automatikusan 14,3%-kal többet ér, mint egy évvel ezelőtt. Azt jelenti, hogy az eladott ingatlanok átlagosan magasabb árat értek el.

A gyakorlatban már egyértelműen látszik, hogy a piac eltérő sebességgel mozog. Egy jó helyen lévő, jó minőségű ingatlan, világos jogi dokumentációval és reálisan meghatározott kikiáltási árral még mindig több komoly vevőt vonzhat. Egy rossz elrendezésű, jelentős beruházást igénylő, jogi problémákkal terhelt vagy túl agresszívan árazott ingatlan hónapokig a piacon maradhat anélkül, hogy konkrét ajánlatot kapna.

Miért nem estek még mindig az árak

A tranzakciós volumen csökkenése önmagában nem elég az árak jelentős csökkenéséhez. Egy jelentősebb korrekcióhoz általában nagyobb számú eladóra van szükség, akik nemcsak eladni akarnak, hanem kénytelenek is eladni. Jelenleg a horvát piacon nincs elegendő kényszerértékesítés ahhoz, hogy szélesebb körű árcsökkenést váltson ki.

A legtöbb ingatlantulajdonos nincs közvetlen nyomás alatt a bankok vagy a végrehajtási eljárások részéről. Ha nem tudják elérni a várt árat, gyakran kivonják az ingatlant a piacról, továbbra is használják, vagy inkább bérbe adják. Ez a viselkedés csökkenti a tranzakciók számát, miközben egyidejűleg lassítja az árak változását.

A második ok a valóban kiváló minőségű ingatlanok korlátozott kínálata. A nagyszámú hirdetés nem feltétlenül jelent széles választékot. A kívánatos mikrolokáció, a minőségi kivitelezés, a funkcionális elrendezés, a világos jogi dokumentáció és az elfogadható kikiáltási ár továbbra is ritka kombináció.

A harmadik ok a fejlesztés magas költsége. A földvásárlás, az építési munkálatok, az anyagok, a tervezés és a finanszírozás egy olyan árküszöböt hoz létre, amely alatt a fejlesztők nehezen tudják csökkenteni az árakat. Egy fejlesztő lelassíthatja az értékesítést vagy elhalaszthat egy új projektet, de valószínűleg nem fog jelentős árcsökkentéseket végrehajtani, ha ez veszélyeztetné a projekt pénzügyi életképességét.

Végül, a horvát ingatlanpiac nem függ teljes mértékben a jelzáloghitelezéstől. Az adriai-tenger partján és a magasabb piaci szegmensben a vásárlások jelentős részét saját tőkével bonyolítják le. Ezek a vásárlók szelektívebbek lehetnek, de nem annyira érzékenyek a kamatláb-ingadozásokra, mint azok a háztartások, amelyek teljes egészében jelzáloghitellel finanszírozzák vásárlásukat.

A jelzáloghitelek támogatni fogják a piacot, de nem oldják meg a megfizethetőség problémáját.

A hitelezési tevékenység Horvátországban továbbra is erős, ami azt jelzi, hogy a bankrendszer elegendő tőkével rendelkezik, és a finanszírozás nem tűnt el. A jelzáloghitelekhez való hozzáférés és a lakhatás megfizethetősége azonban nem ugyanaz.

Egy vevő jogosult lehet jelzáloghitelre, de a felvehető hitelösszeg már nem biztos, hogy elegendő a kívánt ingatlan megvásárlásához. Ha az ingatlanárak továbbra is gyorsabban emelkednek, mint a bérek és a hitelfelvételi képesség, akkor még a stabil vagy kissé alacsonyabb kamatlábak sem tudják teljes mértékben áthidalni ezt a szakadékot.

A következő 12 hónapban a jelzáloghitelek tehát stabilizáló tényezőként fognak működni, de valószínűleg nem fogják újrateremteni azokat a piaci körülményeket, amelyek között a vásárlók könnyen elfogadták a folyamatosan emelkedő árakat. A bankok nyújthatnak finanszírozást, de nem tudják tartósan kompenzálni a valódi vásárlóerő hiányát.

Az új építés növelni fogja a választékot, de az árakat nem feltétlenül csökkenti

2025 folyamán valamivel kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint az előző évben. Ezek az engedélyek azonban 21 809 lakóegység építését teszik lehetővé, ami 6,9%-os növekedést jelent 2024-hez képest. Ez arra utal, hogy a projektek egyre nagyobbak , és jelentős mennyiségű új kínálat kerül a piacra.

A nagyobb kínálat nagyobb választási lehetőséget biztosít a vevőknek, és hosszú távon csökkenti azt a nyomást, amely akkor keletkezik, amikor sok vevő versenyez a korlátozott számú minőségi ingatlanért. Helytelen lenne azonban azt a következtetést levonni, hogy a nagyobb számú új lakás automatikusan alacsonyabb árakat eredményez.

Az építési engedély nem jelenti azt, hogy a projekt azonnal elkezdődik, nemhogy azt, hogy a kész lakásokat megfizethető áron kínálják majd az átlagos háztartások számára. Az engedély megszerzése, az építkezés megkezdése és a projekt befejezése között több év is eltelhet.

Az új kínálat hatása helyszínenként is eltérő lesz. Azok a területek, ahol számos hasonló fejlesztés épül egyszerre, erősebb alkupozíciót biztosítanak a vevőknek. Ritka, kis méretű helyszíneken, ahol kevés vagy egyáltalán nincs lehetőség további fejlesztésekre, ez a hatás korlátozott marad.

Butiklakások az Opatija Riviérán panorámás kilátással a tengerre

Az adriai partvidék továbbra is önálló piac

A horvát ingatlanpiac nem elemezhető egységes piacként. Zágrábot elsősorban a lakáskereslet, a foglalkoztatás, a migráció és a jelzáloggal finanszírozott vásárlók hajtják. Az adriai-tengeri partvidék nagy részét ezzel szemben a használt lakások vásárlása, a turizmushoz kapcsolódó felhasználás és a nemzetközi tőke mozgatja.

Egy elsődleges lakóingatlant vásárló vevő összehasonlítja az ingatlanárakat a fizetésével, a jelzáloghitel-törlesztőrészleteivel és az általános megélhetési költségeivel. Egy második lakást vásárló Horvátországot Olaszországgal, Spanyolországgal, Franciaországgal, Görögországgal és más mediterrán piacokkal hasonlítja össze, ahol hasonló életstílusú ingatlant lehet vásárolni.

Ez azt jelenti, hogy a külföldi vásárlók továbbra is fontos keresleti forrást jelentenek majd. Azonban már nem lesz elég feltételezni, hogy hajlandóak bármilyen árat fizetni pusztán azért, mert az ingatlan a tenger közelében található. A nagyobb anyagi erőforrásokkal rendelkező vásárlók gyakran jobban tájékozottak, több alternatívájuk van, és gondosan összehasonlítják a helyszínt, az építészetet, a kilátást, a magánéletet, az építési minőséget és a nyújtott szolgáltatás színvonalát.

Az adriai partvidék mentén ezért azok az ingatlanok fognak a legjobban teljesíteni, amelyek komplett szolgáltatást kínálnak: kiváló elhelyezkedés, magas színvonalú építészet, magánélet, tengerre néző kilátás, világos jogi dokumentáció és professzionális ingatlankezelés. A kevéssé differenciált, standard apartmanfejlesztések egyre nagyobb nyomás alá kerülnek.

A piac egyre szegmentáltabbá válik

Az évekig tartó széleskörű áremelkedés elfedte az egyes ingatlanok közötti különbségeket. Amikor szinte minden értéke emelkedik, könnyű feltételezni, hogy a minőség, a jogi dokumentáció, az elrendezés és a mikroklíma nem meghatározó tényezők. Egy lassuló piacon ezek az elemek ismét kritikussá válnak.

Egy jól megtervezett új építésű ház nem fog ugyanúgy teljesíteni, mint egy rosszul felújított régebbi lakás. Egy ritka helyen álló villa nem fog ugyanarra a vevői profilra támaszkodni, mint egy tíz, közel azonos lakásból álló épületben lévő lakás. Egy lifttel, saját parkolóval és jó energiahatékonysággal rendelkező lakás nem fogja ugyanazt a piaci pozíciót elfoglalni, mint egy teljes felújításra szoruló.

A legnagyobb nyomás nem feltétlenül az egész régiókat fogja érinteni, hanem inkább azokat az ingatlanokat, amelyek nem nyújtanak meggyőző okot a vásárlóknak a választásukra. Ahogy a piac lassul, a középszerűség sokkal nagyobb hátránnyá válik.

Egy átlagos ingatlan továbbra is eladható lesz, de az árának pontosabban kell tükröznie a hiányosságait. Az eladók többé nem fogadhatják el egyszerűen egy jobb szomszédos ingatlan vételárát, és feltételezhetik, hogy a különbségek irrelevánsak.

Mi fog történni az ingatlanárakkal?

A legvalószínűbb forgatókönyv a következő 12 hónapban nem az ingatlanárak széles körű nominális csökkenése Horvátország-szerte. A tulajdonosi szerkezet, a nehéz helyzetben lévő eladások korlátozott száma, a magas építési költségek és a vásárlók egy része számára rendelkezésre álló tőke továbbra is alátámasztja a jelenlegi árszinteket.

Az elmúlt években tapasztalt növekedési ütem azonban valószínűleg nem fog ugyanolyan intenzitással folytatódni. Az árak emelkedésével a megengedhető vásárlók köre csökken. Valószínűbb eredmény az árnövekedés fokozatos lassulása, amelyet stagnálás és szelektív árkorrekciók kísérnek azokban a piaci szegmensekben, ahol a kínálat bőséges, de a termék minősége vagy differenciáltsága nem megfelelő.

A hivatalos árindexek még egy ideig erős növekedést mutathatnak, miközben a kiigazítás már zajlik a helyszínen a hosszabb értékesítési időszakok, a nagyobb alkudott kedvezmények, az eladási árba beszámított további funkciók és az irreálisan árazott ingatlanok piacról való kivonása révén.

Ez az átmenet nem egyik napról a másikra fog bekövetkezni, és nem is egyetlen statisztikai jelentés fogja bejelenteni. Fokozatosan és egyenetlenül fog kibontakozni, először azok számára válik láthatóvá, akik nap mint nap aktívak a piacon.

Rijeka városa

Mit jelent ez az eladók számára

Az eladók továbbra is kiváló árakat érhetnek el, de reálisabban kell felmérniük az ingatlan helyzetét. A legnagyobb hiba az, ha kizárólag összehasonlítható ajánlatok alapján határozzák meg az irányár meghatározását. Az irányár azt tükrözi, hogy mit remél egy másik tulajdonos, de nem jelzi azt az árat, amelyen az ingatlan valójában eladható.

Egy lassabb piacon a kezdeti kikiáltási ár még fontosabbá válik. Egy megfelelően pozicionált ingatlan releváns vevőket vonzhat, miközben még új a piacon. Egy hónapokig túlárazott ingatlan fokozatosan elveszíti a vevői érdeklődést, és a későbbi árcsökkentések gyakran nem tudják visszaállítani a kezdeti lendületet.

Az eladóknak azt is el kell fogadniuk, hogy a vevők sokkal nagyobb figyelmet fordítanak a jogi dokumentációra, az ingatlan műszaki állapotára és a jövőbeni befektetési igényekre. Azok a kérdések, amelyek a kivételesen erős kereslet időszakaiban gyakran figyelmen kívül hagyhatók, most kulcsfontosságú tárgyalási pontokká válnak, amelyek közvetlenül befolyásolják a végső eladási árat.

Mit jelent ez a vásárlók számára

A vevőknek nagyobb választási lehetőségük és nagyobb alkupozíciójuk lesz, bár nem feltétlenül a legjobb ingatlanok esetében. Egy ritka helyen található, kiváló minőségű ingatlan nem válik automatikusan megfizethetőbbé pusztán azért, mert a tranzakciók száma csökkent.

A vevők akkor rendelkeznek a legerősebb alkupozícióval, ha olyan ingatlanokkal tárgyalnak, amelyek hosszabb ideje a piacon vannak, egyértelműen azonosítható hiányosságokkal rendelkeznek, vagy nagyobb számú hasonló ingatlannal versenyeznek. Azokon a helyszíneken, ahol valódi hiány van, a jelentős árcsökkentésre való várakozás vonzó lehetőség elszalasztásához vezethet.

Ahelyett, hogy a nemzeti piaci trendek alapján próbálnák megjósolni a tökéletes vásárlási időpontot, a vevőknek minden egyes ingatlant külön-külön kellene értékelniük. A kulcskérdés nem egyszerűen az, hogy az ingatlanárak Horvátországban emelkedni vagy csökkenni fognak, hanem az, hogy egy adott ingatlan hosszú távú minőséget, fenntarthatóságot és indokolt árat kínál-e.

A következő 12 hónap próbatétel lesz a piac számára

A horvát ingatlanpiac valószínűleg nem fog drámai fordulópontot tapasztalni a következő évben. Ehelyett a normalizálódás mélyebb szakaszába lép. Az értékesítési aktivitás lassulni fog, a vásárlók óvatosabbá válnak, és a kiváló minőségű és az átlagos ingatlanok közötti különbség tovább fog szélesedni.

Az ingatlanárak országos szinten valószínűleg stabilak maradnak, vagy tovább fognak növekedni lassabb és egyenetlenebb ütemben. Az országos átlagok alatt azonban egy sokkal összetettebb történet bontakozik ki. Egyes ingatlanok továbbra is rekordárakat fognak elérni, mások csak jelentős tárgyalások után kelnek el, míg egyesek nem találnak vevőt, amíg az eladók nem módosítják a várakozásaikat.

A következő 12 hónapot ezért nem az árak emelkedése vagy csökkenése közötti egyszerű választás fogja meghatározni. Ehelyett a piac fokozódó szegmentációjának időszakát fogja jelenteni – a kiváló minőségű és átlagos ingatlanok, a ritka és könnyen pótolható eszközök, a reálisan árazott és a túlárazott listák, és végső soron a valódi piaci értékkel rendelkező ingatlanok és azok között, amelyeknek csak az irányáruk van.

Blog szerzője: Ivan Kovačić