Mi történik, ha a vevők nem engedhetnek meg maguknak többet – az építők pedig nem tudnak olcsóbban építkezni?

Horvátország ingatlanpiaca új szakaszba lép. A tranzakciók volumene meredeken csökken, az ingatlanárak továbbra is emelkednek , és ezzel egyidejűleg kevesebb építési engedélyt adnak ki. Ez utóbbi fejlemény nem különösebben meglepő. Miután több évig emelkedtek a telek-, építési és finanszírozási költségek, valójában meglehetősen kiszámítható volt.

Az idei év első hat hónapjában 14,3%-kal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint 2025 azonos időszakában. Ezek az engedélyek 8902 lakóegység építését teszik lehetővé, ami 14,6%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ugyanakkor a lakóingatlan-tranzakciók száma az első negyedévben 42,2%-kal csökkent az előző évhez képest. Az elért eladási árak 14,3%-kal emelkedtek, míg az Adriai-tenger mentén az árak 12,6%-kal nőttek.

Első pillantásra az adatok ellentmondásosnak tűnhetnek: kevesebb ingatlan kel el, mégis az árak továbbra is emelkednek. A piaci korrekciónak azonban nem kell kizárólag az árak csökkenésében megtörténnie. Bekövetkezhet alacsonyabb tranzakciós volumenben, elhalasztott fejlesztésekben és bizonyos időbeli eltolódással a gyengébb lakásépítési aktivitásban is.

A fejlesztési gazdaságtan egyre nehezebbé válik

Exkluzív apartmanok lélegzetelállító kilátással a tengerre Opatijában

Ez már egy ideje látható a piacon. A Covid-időszak alatt és közvetlenül utána számos fejlesztő lépett be Horvátország tengerparti második otthon , prémium és luxus szegmenseibe. Kivételesen erős volt a kereslet, különösen Németországból és Ausztriából, az árak emelkedtek, és olyan fejlesztések, amelyek néhány évvel korábban még nem lettek volna életképesek, hirtelen kereskedelmileg is megalapozottnak tűntek.

Ma a gazdaság egészen másképp néz ki. A föld drágább, a munkaerőköltségek jelentősen emelkedtek, a finanszírozás már nem érhető el olyan feltételekkel, mint a szinte ingyenes pénz korszakában, és az építési költségek továbbra is nagyon magasak. Horvátországban az építőanyagárak júliusban 4,3%-kal magasabbak voltak, mint egy évvel korábban. Ami még fontosabb, akár 33,1%-kal is meghaladták a 2021-es átlagot.

Ez elvezet minket egy olyan problémához, amelyet gyakran figyelmen kívül hagynak a „túlárazott lakásokról” szóló vitákban. A végső kikiáltási ár nagyon magasnak tűnhet, miközben maga a fejlesztés még mindig nem hoz különösebben vonzó megtérülést a fejlesztő számára.

A vevők már nem tudják tartani a lépést az emelkedő árakkal, míg a fejlesztőknek korlátozott a mozgásterük azok jelentős csökkentésére.

Ahogy ez a két határérték közelebb kerül egymáshoz, az árak nem feltétlenül esnek először. Először a tranzakciók tűnnek el. Ezután a fejlesztők elhalasztják az új projekteket. Végül az építési engedélyek és az aktív építési területek száma csökken.

Ennek a folyamatnak a korai szakaszai most kezdenek láthatóvá válni.

A használt lakások piaca már most is válogatósabbá válik

Elegáns villa gyönyörű belső térrel, wellness-részleggel és tengerre néző kilátással - Labin

Ez a folyamat még szembetűnőbb a tengerparton. Németország és Ausztria, amelyek évekig a horvát második otthon piac erős keresletének gerincét alkották, már nem rendelkeznek az előző ciklusban látott lendülettel. Más piacok is feltörekvőben vannak – Szlovénia, Lengyelország, Csehország és Magyarország –, és némelyik biztató növekedést mutat. Nehéz azonban elvárni tőlük, hogy pusztán mennyiségben váltsák fel a német keresletet.

Ennek eredményeként néhány fejlesztő, akik a fellendülés idején léptek be a prémium és luxus szegmensekbe, már elkezdtek visszavonulni. Ez nem feltétlenül negatív fejlemény. A piac most egy olyan szelekciós folyamatot hajt végre, amelynek vitathatatlanul korábban kellett volna megtörténnie.

Egy kivételes helyszínen elérhető, nagyon erős termék még mindig igazolhatja az árát, és megfelelő megtérülést biztosíthat a fejlesztőnek. Egy átlagos terméket egy átlagos helyszínen, prémium áron egyre nehezebb eladni.

A következő ciklusban már nem lesz elég egy drága ingatlant egyszerűen felépíteni. Világos indoknak kell majd lennie, hogy miért prémium értékű.

Ez a változás egészségesnek tekinthető. A probléma az, hogy tágabb következménye az új kínálat csökkenése lehet.

A kisebb kínálat nem teszi megfizethetőbbé a lakhatást

Itt válik világossá a paradoxon. Egyrészt a politikai döntéshozók teljesen jogosan beszélnek a nagyobb lakáskínálat és a megfizethetőség javításának szükségességéről. Másrészt a jelenlegi piaci adatok az ellenkező irányba haladnak.

Ha kevesebb projekt indul, miközben a fejlesztési költségek továbbra is magasak, nehéz elképzelni, hogy a piac önmagában hogyan tudna jelentős csökkenést produkálni az új építésű ingatlanok áraiban. Az egyes fejlesztések és helyszínek esetében természetesen ármódosítások fognak történni. Fontos továbbra is különbséget tenni a meghirdetett vételi árak és a megvalósult tranzakciós árak között, mivel a kettő közötti különbség továbbra is jelentős a horvát piacon.

De az árak széles körű korrekciójának várakozása, miközben a jövőbeli kínálat egyidejűleg csökken, túlságosan leegyszerűsítőnek tűnik.

Van egy másik kellemetlen változó is. A Hormuzi-szoros körüli 2026-os válság megmutatta, hogy a geopolitika milyen gyorsan fordíthatja le ismét a magasabb építési költségeket és a magasabb megélhetési költségeket Európa-szerte. Az Európai Bizottság és az IEA figyelmeztetett az energiaáramlás zavarainak hatására, míg az EKB becslése szerint az energiasokk még nem gyűrűzött be teljes mértékben a fogyasztói árakba. Az euróövezet inflációja júniusban 2,8% volt, míg az EKB arra figyelmeztetett, hogy az energiaköltségek 2027 első felében a cél felett tarthatják az inflációt.

Az ingatlanpiac esetében ez egy nehéz kombinációt teremt: drágább ráfordítások, gyengébb reál rendelkezésre álló jövedelem és olyan finanszírozási feltételek, amelyek hosszabb ideig is korlátozóak maradhatnak.

Aztán van, amit ténylegesen meg lehet változtatni

Az olajárral keveset lehet tenni. A német gazdaság iránya szintén kívül esik Horvátország ellenőrzésén. De a föld- és városi tér fejlesztésének módja olyasmi, amit lehet befolyásolni.

Ha a cél a lakáskínálat érdemi növelése, a jogszabályok megváltoztatása vagy a gyorsabb engedélyezési eljárások bejelentése nem lesz elegendő. Még mindig nincs látható, megfelelő mértékű elmozdulás a helyszínen ahhoz, hogy érdemben növelje a jól előkészített fejlesztési projektek számát. Ez pedig nem lesz lehetséges a helyi önkormányzatok aktív részvétele nélkül.

Ez nem egy egyszerű probléma. Épp ellenkezőleg. De jobb városrendezés, részletesebb fejlesztési keretek, megfelelően megoldott infrastruktúra és világosabb engedélyezési folyamat nélkül nehéz érdemi kínálatnövekedésre számítani. A városrendezés a teljes fejlesztési értéklánc elején helyezkedik el, mégis túl sokáig adminisztratív akadályként, nem pedig fejlesztési eszközként kezelték.

Az építési engedélyek számának csökkenése ezért nem különösebben meglepő. A fontosabb kérdés az, hogy vajon ez néhány gyengébb hónapnak bizonyul-e, vagy a piaci ciklus jelentősebb eltolódásának első statisztikai bizonyítékának.

A várakozások szerint a következő két-három évben Horvátországban kevesebb új fejlesztés, sokkal nagyobb szelektivitás várható közöttük, és egyre láthatóbbá válik a szakadék a kereskedelmi szempontból még mindig értelmes és a már nem értelmes ingatlanok között.

Talán a horvát ingatlanpiac legnagyobb problémája nem az lesz, hogy az ingatlanok túl drágák lettek. Lehetséges, hogy a vásárlók által reálisan megfizethető árakon hamarosan már nem lesz elég jövedelmező az építkezés.

Blog szerzője: Ivan Kovačić