Horvátország nem csökkentheti az ingatlanárakat a kínálat visszaszorítása mellett

Az elmúlt években szinte minden komolyabb horvátországi lakhatási kérdésről szóló vita egyetlen kérdésre redukálódott – a vásárlók vásárlóerejére. A támogatott lakáshitelek, az adókedvezmények és a legújabb áfa-visszatérítési programok mind ugyanazon a feltételezésen alapulnak: hogy a magas ingatlanárak problémája a kereslet pénzügyi támogatásával megoldható.

A probléma az, hogy az ingatlanpiac nem úgy működik, ahogy a politika gyakran bemutatja.

Egy olyan piacon, ahol az új kínálat korlátozott, a többletpénz ritkán vezet alacsonyabb árakhoz. A legtöbb esetben pont az ellenkezőjéhez vezet. A vevők nagyobb vásárlóerőre tesznek szert, de a minőségi lakások és házak száma változatlan marad. A piac gyorsan elnyeli a támogatásokat a magasabb árakon keresztül.

Horvátország már megtapasztalta ezt.

„Egy korlátozott kínálatú piacon a támogatások ritkán válnak a vevő javára. Gyakrabban beépülnek az emelkedő ingatlanárakba.”

Az APN támogatási modell és a támogatott lakáshitelek átmenetileg segíthettek egyes állampolgároknak első ingatlanuk könnyebb megvásárlásában, de nem oldották meg a fő problémát. Horvátország nem tudta növelni a rendszer azon képességét, hogy elegendő új és szervezett lakáskínálatot termeljen.

És ez az a téma, ami nagyrészt hiányzik a nyilvános párbeszédből.

A horvát ingatlanpiac ma már nem szenved a fejlesztések iránti érdeklődés hiányától. A tőke létezik. A kereslet létezik. A befektetői érdeklődés létezik. Az igazi probléma az, hogy a területrendezési és földgazdálkodási rendszer nehezen tud komoly, jól szervezett kínálatot produkálni.

Ez különösen jól látható Horvátország nagy részeinek jelenlegi urbanizációs folyamatában. Ahelyett, hogy nagyobb, integrált városi területeket fejlesztettek volna, az ország évtizedekig a széttagolt és darabos urbanizációra támaszkodott. Az egyes telkeket átminősítik építési célra anélkül, hogy komolyan figyelembe vennék a tágabb városi logikát, az infrastruktúrát vagy a hosszú távú területfejlesztést.

Egy ilyen modell rövid távon megfelelhet az egyes földtulajdonosok és a helyi politika érdekeinek, hosszú távon azonban rendezetlen, koherencia és fenntarthatóság nélküli tereket hoz létre.

Horvátország ma gyakran egyedi építési telkeket fejleszt teljes városi környezetek helyett.

A következmények szinte mindenhol láthatók. Nem megfelelő közlekedési infrastruktúrával rendelkező városrészek. Közösségi szolgáltatások nélküli épületek. Késlekedő közműfejlesztések. Zöldterületek hiánya. Gyenge városi kapcsolódás. Valamint olyan projektek, amelyek pusztán széttagoltságuk és kis méretük miatt jelentősen drágábbá válnak.

A jól szervezett piacokon először a teret fejlesztik ki – az épületek csak ezt követően jelennek meg. Az utak, infrastruktúra, közintézmények, iskolák, sportlétesítmények és zöldterületek tervezése még a lakóépítkezések megkezdése előtt történik.

Horvátország ezt a lépést nagyrészt kihagyta.

A piac jelentős része ma kis léptékű projektekre épül, gyakran elszigetelt telkeken és szélesebb városrendezési kontextus nélkül. Az ilyen projektek ritkán képesek elérni azt a méretgazdaságosságot, amely professzionálisan megtervezett fejlesztési zónákban megvalósítható. Éppen ezért Horvátországban egyre több kis és drága projekt jön létre, amelyek idővel elveszítik versenyképességüket – nemcsak a lakáspiacon, hanem az üdülőingatlanok és második otthonok szegmensében is.

A probléma messze túlmutat magán az építkezésen. Az átmeneti időszak és a háborús évek után Horvátország nagyrészt elveszítette a komoly várostervezési kultúra folytonosságát. A korábbi urbanisztikai intézetek gyakorlatilag megszűntek, számos helyi önkormányzat nem rendelkezik megfelelő pénzügyi és szakmai kapacitással, a térgazdálkodás pedig egyre inkább széttagolttá és politikailag terheltté vált.

Sok település és város egyszerűen nem képes professzionálisan irányítani a hosszú távú területfejlesztést. A stratégiai tervezés helyett az urbanizmus gyakran részleges övezeti módosításokra redukálódik, helyi politikai nyomás hatására.

„A horvát ingatlanpiac problémája nem a vásárlók hiánya. A probléma az, hogy a rendszer nem képes elegendő mennyiségű, magas minőségű kínálatot létrehozni.”

Ez nem csupán az ingatlanárakról szól. Hanem annak az élettérnek a minőségéről, amelyben az emberek a következő évtizedekben élni fognak.

Egy másik kulcsfontosságú probléma, hogy Horvátország gyakorlatilag nem rendelkezik fejlett horizontális területfejlesztési modellel. A fejlettebb piacokon specializált szereplők működnek együtt a helyi önkormányzatokkal nagyobb fejlesztési zónák előkészítésében – infrastruktúra, parcellázás és térszervezés biztosításával – mielőtt a vertikális fejlesztők megkezdenék maguknak az épületeknek a kivitelezését.

Horvátországban az építkezés gyakran még azelőtt megkezdődik, hogy maga a tér megfelelően elő lenne készítve.

Ennek eredménye egy olyan piac, amely nehezen képes komoly és hosszú távon fenntartható lakáskínálatot létrehozni. Ez az oka annak is, hogy Horvátországban máig nem alakult ki fejlett intézményi bérlakáspiac, amely összehasonlítható lenne a jobban szervezett európai piacokkal. A nagy intézményi befektetők nem lépnek be széttagolt piacokra világos infrastruktúra, megtervezett fejlesztési zónák és hosszú távú kiszámíthatóság nélkül.

Ezzel párhuzamosan az állam továbbra is elsősorban a kereslet ösztönzésével próbálja megoldani a lakhatási problémák nagy részét.

Természetesen egyetlen ország sem képes egyik napról a másikra megváltoztatni teljes területrendezési rendszerét. Komoly urbanisztikai és területrendezési reformok, gyorsabb engedélyezési folyamatok és nagyobb, átfogóan tervezett fejlesztési területek nélkül azonban nehéz tartós stabilizációt várni az ingatlanárakban.

Mert Horvátország problémája nem pusztán az, hogy az ingatlanok drágává váltak. A valódi probléma az, hogy a rendszer évek óta korlátozza a minőségi kínálat létrejöttét, miközben a következményeket támogatásokkal és keresletösztönzéssel próbálja kezelni.

Amíg ez az egyensúlyhiány fennmarad, az ingatlanárak hosszú távon valószínűleg nem válnak jelentősen stabilabbá vagy megfizethetőbbé.

A blog szerzője: Ivan Kovačić