Ki a felelős az ingatlanpiac jelenlegi helyzetéért?

Az utóbbi években a horvát közvélemény egyre inkább keresi a felelősöket az ingatlan- és lakáspiac állapotáért. Az ingatlanügynökök és ügynökségek gyorsan ebben a szerepben találták magukat. A közbeszédben ők lettek a piaci problémák szimbólumai – az emelkedő árak, a rossz szolgáltatásminőség, az átláthatóság hiánya és a csökkenő lakhatási megfizethetőség.

Ezt a felfogást tovább erősítette a média, a politikai diskurzus, valamint a közvetítők, jutalékok vagy „felesleges” ügynökök nélküli piacot ígérő üzleti modellek egyre növekvő száma. A kormány is beszállt a vitába, az új ingatlanközvetítői törvényt egyre inkább az évek óta halmozódó problémák megoldásaként mutatják be.

A piacok azonban ritkán működnek ilyen egyszerűen.

Mi történik, ha egy piac túl sokáig növekszik?

Az elmúlt évtizedben a horvát ingatlanpiac olyan gyorsan bővült, hogy szinte senkinek sem volt valódi ösztönzője arra, hogy nehéz kérdéseket tegyen fel az iparág minőségével kapcsolatban. Amikor az árak emelkednek , szinte mindenki sikeresnek tűnik – fejlesztők, befektetők , ügynökök és projektek egyaránt. Az igazi problémák csak akkor válnak láthatóvá, amikor a piac lassulni kezd, vagy amikor a lakosság elkezdi érezni az évek óta tartó zűrzavar következményeit.

Zágráb városa

Az iparág egyik legnagyobb kihívása az ingatlanközvetítésre vonatkozó politikai döntéshozók évek óta tartó szemlélete volt. Ahelyett, hogy komoly, fejlesztést, szabályozást és felügyeletet igénylő szakmaként kezelték volna, gyakran társadalmi biztonsági szelepként és kiegészítő jövedelemforrásként tekintettek rá. A rövid távú bérbeadási szektor egyes részeihez hasonlóan a közvetítői tevékenységet is túl sokáig hagyták nagyrészt önszabályozásra.

Amíg a piac növekedett, a komoly problémákat könnyű volt figyelmen kívül hagyni.

Nem sikerült a szakmát építeni?

Először a tengerparton, majd Zágrábban és más nagyobb városokban az ingatlanok gyorsan fogytak, az árak emelkedtek, és a piaci növekedés számos gyengeséget elfedett az iparágon belül. Egy folyamatosan felfelé ívelő piacon meglepően sokáig lehet fennmaradni mélyreható szakértelem, magas színvonalú szolgáltatás vagy hosszú távú jövőkép nélkül is.

Ugyanakkor maga a brókercég sem professzionalizálódott kellőképpen. Évekig a piac nagy része elsősorban a méretre és az ügynöki hálózat bővítésére összpontosított, míg az oktatás, a szakmai színvonal és a szolgáltatás minősége gyakran másodlagos szempont maradt. A horvát piac túl sokáig tolerálta azt az elképzelést, hogy elég egy lista közzététele és az árak emelkedésére való várakozás.

A fogyasztók is aktív szerepet játszottak e környezet alakításában. Legtöbben szinte kizárólag a költségekre és a jutalékokra összpontosítottak, míg a szolgáltatás minőségét, a tapasztalatot és a szakértelmet gyakran másodlagos szempontként kezelték. Évekig a piac a legolcsóbb szolgáltatást jutalmazta, majd meglepetését fejezte ki, amikor a színvonal csökkent.

A fejlettebb piacokon az ügyfelek gondosan felmérik, hogy egy ügynök valójában mit nyújt, mennyit fektet marketingbe, jogi védelembe, prezentációba és tárgyalásba. Horvátországban a piac jelentős része továbbra is improvizáció, informális megállapodások és a lehető legolcsóbb – vagy teljesen ingyenes – szakmai szolgáltatások megszerzésére irányuló törekvések révén működik.

Miért nem sikerült a piacnak egységes szakmai standardokat kialakítania?

A kormány évekig nem tudta hatékonyan szabályozni és felügyelni az ágazatot . A szabályozó hatóságok általi ellenőrzések gyakran a legitim és szervezett ügynökségeken belüli formális megfelelési problémákra összpontosítottak, miközben a szürke és fekete piacok nagy részei nagyrészt érintetlenek maradtak. Ez olyan környezetet teremtett, amelyben a professzionális és a nem professzionális piaci szereplők közel azonos feltételek mellett működhettek.

A helyzetet tovább bonyolítja, hogy Horvátország soha nem teremtette meg teljes átláthatóságot az ingatlanpiacon. A legtöbb fejlett piacon a tranzakciós adatok, a szakmai normák és a résztvevők elszámoltathatósága képezi a bizalom alapját. Horvátországban a piac továbbra is nagymértékben a feltételezésekre, a hiányos információkra és a vélekedésekre támaszkodik a megbízható adatok helyett.

Manapság ezeket a problémákat viszonylag egyszerű politikai üzenetekkel és gyors beavatkozási kísérletekkel kezelik. A probléma az, hogy a komoly piacok ritkán működnek így. Az évtizedek óta egyértelmű szabályok nélkül fejlődő rendszereket nem lehet egyetlen jogszabály segítségével egyik napról a másikra professzionálissá tenni vagy átalakítani.

Különösen veszélyes megpróbálni egy iparágat professzionalizálni, miközben egyidejűleg aláássuk annak gazdasági fenntarthatóságát. Az évek során az ingatlanközvetítésnek több tapasztalt és magasan képzett szakembert kellett volna vonzania – a banki, értékesítési, jogi, vendéglátóipari és más olyan ágazatokból származó személyeket, ahol a szolgáltatási színvonal magas. Ez nem érhető el a szakma leépítésével, hanem egy komoly és gazdaságilag fenntartható piac létrehozásával.

A jelenlegi helyzet nem egyetlen rossz döntés, egyetlen hatástalan miniszter vagy egyetlen hibás iparág eredménye. A piac előtt álló kihívásokat ma a kormányzati intézmények, az iparági szereplők, a fogyasztók és maga a piac hosszú évek alatt, kollektíven hozták létre. Pontosan ezért nem lehet ezeket populizmussal vagy egyetlen bűnbak keresésével megoldani.

Mire van valójában szüksége ma a horvát ingatlanpiacnak?

Az egészséges piacok nem egyik napról a másikra épülnek fel. Fokozatosan fejlődnek a szabályozás, az átláthatóság, az elszámoltathatóság és a bizalom révén. A horvát ingatlanpiacnak ma nem kevesebb ügynökre van szüksége, hanem jobb ügynökökre, erősebb szakmai színvonalra és egy fejlettebb piacra, mint amilyennel jelenleg rendelkezünk.

„Amikor egy piac tíz egymást követő évben emelkedik, szinte mindenki elkezdi azt hinni, hogy szakértő.”

„Egy olyan piac, amely évekig tolerálja az improvizációt, nem tud egyik napról a másikra szakembereket termelni.”

Blog szerzője: Ivan Kovačić