Profitorientált tervezés: Amit a befektetőknek tudniuk kell az építkezés előtt

Horvátországban az építési költségek az elmúlt években jelentősen megnőttek. Az anyagok, a munkaerő, az engedélyek és a tervezés árai mind emelkedtek, miközben a vevők nem teljesen hajlandóak viselni ezt a terhet. A piac árérzékenyebbé vált, a vevők pedig ma már tájékozottabbak, körültekintőbbek és racionálisabbak a döntéseikben.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a befektetők és a fejlesztők jelentősen csökkent haszonkulcsokkal szembesülnek. Azok a feltételek, amelyek egykor kétszámjegyű hozamot tettek lehetővé, már nem számítanak megszokottnak. Manapság a fenntartható jövedelmezőség csak gondos tervezéssel, világos piaci logikával és minden projekt stratégiai megközelítésével lehetséges. Ezért soha nem volt még fontosabb a projekt megfelelő felépítése – már a kezdeti ötlettől kezdve.

Helyszín és koncepció: A jövedelmezőség alapja

A megfelelő helyszín kiválasztása továbbra is minden sikeres befektetés alapvető előfeltétele. De ugyanolyan fontos, mint ahová építkezünk, az is, hogy mit építünk. Ez a koncepció a befektetés megtérülésének második kritikus pillére – és a gyakorlatban gyakran teljesen figyelmen kívül hagyják.

A befektetők gyakran teljes mértékben az építészre bízzák a koncepció kidolgozását, vagy személyes benyomásokra alapozzák, anélkül, hogy konzultálnának azokkal, akik napi kapcsolatban állnak a végső vevővel. Egy jó ügynök vagy bróker ismeri a mikrolokációt, a vevői profilt, a keresleti szintet és az árképzési pszichológiát. Pontosan ilyen embert kellene bevonni már a koncepciótervezési fázisba.

Egy jól átgondolt koncepció még egy kevésbé ideális helyszínt is megmenthet, ha a korlátaihoz és a valós piaci környezethez igazítják. Másrészt viszont még a legvonzóbb helyszín is alulteljesíthet, ha rossz terméket fejlesztenek ki.

A termék, az ár és a költségek meghatározása

A terv elkészítése előtt elengedhetetlen, hogy pontosan meghatározzuk, mit építenek, kinek szól, melyik piaci szegmenst célozza meg, mi az elérhető eladási ár, és milyen reális építési költségekkel jár.

A gyakorlatban gyakori, hogy a befektetők személyes preferenciák alapján terveznek meg egy projektet, megépítik, majd megpróbálnak olyan eladási árat elérni, amely alátámasztja a kívánt haszonkulcsot. A piac azonban nem belső elvárások alapján működik – a valós keresletet és a vevői kapacitást követi. Ezért elengedhetetlen először a keresleti adatok és a vásárlóerő felmérése, majd minden más – alaprajz, méret, felszereltség, stílus és költségbontás – összehangolása.

Modern apartmanok tengerre néző kilátással - Rijeka

Piacelemzés és abszorpciós arány

Az egyik legfontosabb – és egyben leginkább elhanyagolt – elemzés az abszorpciós ráta. Ez a szám megmutatja, hogy egy adott típusból hány egységet adnak el a piacon egy adott időszakon belül.

Minden komoly befektetőnek tudnia kell az építkezés megkezdése előtt, hogy hány hasonló egység van jelenleg aktív a piacon, mennyit adnak el évente, mennyi van engedélyeztetési fázisban, és mennyi lesz elérhető a projekt befejezéséig. Például, ha egy adott régióban évente 20 medencés villát adnak el, de 40 már szerepel a listán, és további 30 építés alatt áll, az egyértelműen azt jelzi, hogy a piac a telítettséghez közeledik.

Egy ilyen forgatókönyvbe előzetes elemzés nélkül belépni lassú értékesítéshez, árcsökkenésekhez és a profitra nehezedő jelentős nyomáshoz vezet.

A piaci tehetetlenség elkerülése és a kielégítetlen piaci rések azonosítása

A horvát piac gyakran a tehetetlenséget követi. Ha mindenki lakásokat épít, akkor több lakás épül. Ha a nyaralók trendiek, akkor mindenki nyaralókba fektet be. Ez a csordamentalitás gyakran telítettséghez és a hasonló termékek közötti kiélezett versenyhez vezet.

Egy okosabb megközelítés magában foglalja a piaci réseket – mi hiányzik, de van kereslet – azonosítását. Egyes régiókban ezek lehetnek a kisebb, fenntartható lakások párok számára. Másokban közepes méretű apartmanok luxusfelszereltséggel, vagy esetleg átgondoltan megtervezett üdülőhelyek további szolgáltatásokkal. A kulcs az adatelemzésben rejlik, nem a trendek követésében.

Bájos ház medencével, békés környezetben - Isztria

Design, esztétika és érzelmi hatás

A mai vásárlók nem csak négyzetmétereket vásárolnak. Élményt, érzést, hangulatot vásárolnak. A tér esztétikája – a színpalettáktól és a felületektől kezdve a világításon és az arányokon át – nagyban befolyásolja a vásárlási döntéseket.

Éppen ezért a belsőépítészetet nem szabad a véletlenre vagy a befektető személyes ízlésére bízni. A professzionális megoldások, a belsőépítészekkel együttműködve, segítenek egy vonzó, átgondolt és érzelmileg is megható termék létrehozásában. Ez különösen fontos a prémium és luxus szegmensekben.

Nagyobb projekteknél egy mintalakás, -ház vagy -villa építése komoly előnyt jelenthet. Egy mintalakás kézzelfogható térérzetet ad a vásárlóknak, és segít nekik elképzelni magukat ebben a környezetben. Ez nagymértékben lerövidíti a döntéshozatali folyamatot, és növeli az eladás esélyét a kívánt áron.

Értékesítési stratégia vs. bérbeadási stratégia: Melyik az első?

Az egyik leggyakoribb hiba a piacon a rövid távú bérbeadásra szánt házak fejlesztése, amelyeket aztán késztermékként kínálnak eladásra. Ez a stratégia akkor lehet értelmes, ha a bérleti bevétel az elsődleges üzleti modell, de ha a cél az eladásból származó profit, akkor a koncepciónak teljes mértékben ezt a célt kell szolgálnia.

A bérbeadásra épített ingatlanokat ritkán tervezik eladásra. Elrendezésüket, kivitelezésük minőségét, anyagválasztásukat és berendezésüket a működési használathoz igazítják - nem az érzelmekhez vagy az érzékelt értékhez. Ráadásul egy használt ingatlan a piacon már nem számít újnak, és sok vevőt csak a használaton kívüli otthonok érdekelnek. Ha egy ingatlant bérbe adtak, szinte mindig alacsonyabb árra számítanak, ami közvetlenül csökkenti a befektető hozamát.

Tehát, ha a terv az eladásból származó profit, a stratégiának teljes mértékben erre a célra kell összpontosítania. A bérbeadás csak átmeneti, rövid távú megoldásként szolgálhat – és még akkor is, teljes mértékben tudatában kell lennie a piaci megítélésre gyakorolt hatásának.

Villa tengerre néző kilátással és saját medencével Labin közelében

A profit nem a véletlenen múlik, hanem tervszerűen alakul

A magas inputköltségek, a racionális vásárlók és az erős verseny környezetében a profit már nem generálja önmagát. A mai erős hozamok eléréséhez alapos elemzésre, pontos termék- és szegmensmeghatározásra, átgondolt tervezésre és realisztikus stratégiára van szükség.

Ha saját projektjét tervezi megépíteni, és már a kezdetektől fogva megalapozott döntéseket szeretne hozni, a tervezési és kivitelezési szakaszba lépés előtti szakmai konzultáció kulcsfontosságú sikertényező lehet. A nagy verseny és az egyre növekvő építési költségek idején nincs helye a költséges téves számításoknak. Ezért elengedhetetlen egy megbízható és tapasztalt partner, mint a Remington Real Estate, a legkritikusabb szakaszban – a tervezésben.

Csapatunk készséggel áll rendelkezésére személyes konzultációkkal és támogatással egy olyan stratégia kidolgozásában, amely valódi eredményeket hoz.

Ha többet szeretne megtudni arról, mi történik a fejlesztés után, feltétlenül olvassa el blogunkat, a Professzionális ingatlan-előkészítés: A gyors és biztonságos eladás titka címűt – mert egy jól megtervezett projekt megérdemli a hasonlóan stratégiai eladást.

A blog szerzője: Ivan Kovačić