Warum sollte Kroatien Anreize für ausländische Immobilienkäufer einführen?

Kroatien ist seit Jahren ein attraktives Ziel für ausländische Immobilienkäufer, insbesondere in Küstenregionen wie der Riviera von Opatija, Istrien, Kvarner und Dalmatien. Diese Käufer kommen nicht wegen günstiger Quadratmeter – sie kommen wegen des Lebensstils, der Sicherheit, der natürlichen Schönheit, der Nähe zu Mitteleuropa und der kulturellen Verbundenheit. Mit ihnen kommen Kapital, aber auch langfristige Ausgaben, Investitionen in Renovierungen, die Schaffung von Arbeitsplätzen und ein gestärktes Image Kroatiens als begehrtes Land zum Leben.

Trotzdem bietet Kroatien noch immer kein strategisches Modell, um solche Käufer gezielt anzusprechen. Es gibt keine steuerlichen Erleichterungen, keine administrativen Privilegien, keine personalisierten Programme für Käufer aus dem Premiumsegment. Selbst Aufenthaltstitel sind nicht an die Realität des Marktes angepasst – nicht einmal dann, wenn jemand Millionen in eine Immobilie investiert. Im Gegensatz zu Kroatien haben einige Länder zumindest versucht, entsprechende Modelle zu entwickeln. Auch wenn Portugal und Spanien ihre „Goldenen Visa“ und andere immobilienbezogene Privilegien inzwischen abgeschafft haben, zeigt allein die Tatsache, dass sie sie überhaupt eingeführt hatten, wie sehr der Markt für Zweitwohnsitze in vielen Staaten ein politisches Thema war und bleibt.

Kroatien hat diesen Weg noch gar nicht eingeschlagen – ein Versäumnis. Denn der Moment für eine strategische Positionierung war nie besser.

Waterfront-Apartments in historischem Gebäude – Riviera von Opatija

Zu viel Bau, durchschnittliche Qualität, keine Vision – Zeit für einen Wandel

Unser derzeitiges Entwicklungsmodell im Immobiliensektor ist auf Volumen statt auf Wert ausgerichtet. Gebäude entstehen ohne städtebauliche Logik, die Qualität ist oft durchschnittlich, Projekte zielen auf das mittlere oder untere mittlere Segment europäischer Käufer, und gleichzeitig stellen wir weder Infrastruktur noch langfristige Nachhaltigkeit sicher. In vielen Lagen führt das zu visuellem und funktionalem Chaos, überlasteten Systemen und sinkender Lebensqualität – sowohl für die lokale Bevölkerung als auch für zukünftige Eigentümer.

Wir könnten – und sollten – weniger, aber intelligenter bauen. Einfach gesagt: weniger Quadratmeter, mehr Bedeutung und ein höherer Mehrwert. Statt auf Masse zu setzen, sollten wir die Entwicklung auf Projekte ausrichten, die höhere Erträge pro Quadratmeter bringen, die Umwelt weniger belasten und stärker in die lokale Gemeinschaft integriert sind. Genau hier können Anreize für ausländische Käufer mit hoher Kaufkraft ein Instrument dieses Wandels sein.

Zeitgenössische Neubauvillen mit privaten Pools bei Umag

HNWI-Käufer als Motor einer neuen Wirtschaft und urbanen Chance für Kroatien

Vermögende Käufer, sogenannte HNWI (High Net-Worth Individuals), sind nicht nur Konsumenten von Luxus. Sie werden oft zu inoffiziellen Botschaftern des Landes, zu Katalysatoren kultureller, wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Dynamiken. Jeder dieser Käufer, besonders jene, die mehrere Monate im Jahr hier verbringen, schafft zahlreiche Möglichkeiten: von der Beschäftigung lokaler Arbeitskräfte bis hin zur Belebung von Handwerk, Design und Dienstleistungsbranchen. Zudem entstehen Voraussetzungen für neue Schulen, Praxen, Dienstleistungen und Restaurants – weil die Gesellschaft insgesamt zahlungskräftiger wird.

Heute importiert Kroatien billige Arbeitskräfte, um die saisonale Nachfrage zu decken, während das Potenzial wohlhabender neuer Bewohner ignoriert wird. Das ist ein strategischer Fehler. Zumal das Interesse längst da ist – viele Amerikaner, Briten und Skandinavier suchen aufgrund politischer, wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Instabilität in ihren Heimatländern nach alternativen Lebensorten. Kroatien interessiert sie, doch wir weisen sie ab. Ein Käufer, der Millionen in eine Immobilie investiert, kann oft nicht länger als 90 Tage bleiben. Administrativ gesehen ist er nie da gewesen. Ein wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Irrsinn.

Zeit für ein neues Modell: Kontrollierte Anreize und strategische Auswahl

Anreize müssen weder massenhaft noch wahllos sein. Im Gegenteil – sie können auf klaren und anspruchsvollen Kriterien basieren: Mindestinvestitionswert, energetische Standards des Gebäudes, Einbindung in die lokale Gemeinschaft, Aufenthaltsdauer, Instandhaltung der Immobilie und sogar kultureller Beitrag. Ein so strukturiertes Modell würde das öffentliche Interesse nicht gefährden – es würde es stärken. Unser Ziel sollte nicht sein, jeden anzuziehen, sondern jene, die hier langfristig Wert schaffen wollen und können.

Solche Anreize könnten beinhalten: teilweise Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim Erstkauf, vereinfachte Verfahren für Aufenthaltstitel, bevorzugten Status in digitalisierten Grundbüchern und sogar infrastrukturelle Erleichterungen bei Sanierungen oder Umbauten. Alles unter der klaren Bedingung, dass der Käufer sich langfristig an Kroatien bindet – sei es durch Aufenthalt oder Wertschöpfung.

Wenn wir wollen, dass Kroaten zurückkehren, müssen wir zuerst Standards und Nachfrage erhöhen

Die Rückkehr kroatischer Auswanderer wird nicht allein aus emotionaler Verbundenheit erfolgen. Menschen kehren dorthin zurück, wo sie Chancen, Bedingungen und Lebensqualität sehen. Um dies zu gewährleisten, müssen wir eine Gesellschaft schaffen, die in der Lage ist, Wissen, Arbeit und Ambitionen zu honorieren. Das bedeutet, einen zahlungskräftigen Markt zu schaffen, die Konsumbasis zu erweitern und hochwertige Arbeitsplätze zu schaffen. Alles beginnt mit der Ansiedlung neuer Bewohner, die über Kapazitäten für Konsum und Investitionen verfügen.

In diesem Sinne sind HNWI-Käufer keine Konkurrenz für die lokale Bevölkerung – sie sind die Plattform, auf der die lokale Bevölkerung eine neue Wirtschaft aufbauen kann. Wenn wir nicht handeln, wird Kroatien im Bereich mittlerer Qualität und niedrigen Werts verharren, gefangen in einem saisonalen Modell, das Menschen, Natur und Systeme auslaugt.

Kroatien hat alles, was es braucht – außer politischem Willen und Vision

Wir haben das Meer, Sicherheit, Natur, kulturelles Erbe, eine außergewöhnliche Lage und europäische Rechtssicherheit. Was fehlt, ist ein klar artikuliertes, strukturiertes Modell, mit dem Kroatien den Wert neuer Einwohner erkennt. Anstatt zu improvisieren, ist es Zeit für einen systematischen Ansatz. Anstatt chaotischer Entwicklungen, ist es Zeit für selektive Strategien. Und anstatt passiv zuzusehen, wie Menschen gehen, ist es Zeit, aktiv jene anzuziehen, die bleiben wollen.

Wenn wir jetzt handeln, kann Kroatien eines der begehrtesten Länder für ein neues Leben in Europa werden. Wenn wir zu spät reagieren, wird jemand anderes diesen Platz einnehmen.

Für alle, die bereits überlegen, wo die besten Chancen liegen, empfehlen wir unseren Blog Die besten Regionen in Kroatien für den Kauf einer Villa mit Meerblick sowie unseren Leitfaden Kroatien Immobilien – Ihr Kaufleitfaden. Beide bieten einen Überblick über die attraktivsten Destinationen und praktische Tipps für alle, die überlegen, Kroatien zu ihrem zweiten Zuhause am Meer zu machen.

Blogautor: Ivan Kovačić