Wenn das Meer nicht mehr alles verkauft: Zeit der Wahrheit für Entwickler

Der kroatische Immobilienmarkt an der Küste ist in eine Phase eingetreten, in der es nicht mehr möglich ist, sich hinter dem Komfort steigender Preise und touristischer Nachfrage zu verstecken. Es handelt sich weder um eine vorübergehende Stagnation noch um eine typische zyklische Korrektur, sondern um eine strukturelle Schwäche des Modells der Raumentwicklung, die sich über Jahre hinweg aufgebaut hat, während Markteuphorie und außergewöhnliche Erträge aus der Kurzzeitvermietung die Mängel des Systems überdeckten. Heute, da sich die Nachfrage differenziert und das Interesse eines Teils der ausländischen Käufer nachlässt, wird deutlich, wie sehr der Küstenmarkt seinen eigenen inneren Widersprüchen ausgesetzt ist.

Der Ausgangspunkt dieser Entwicklung ist weder finanzieller noch marketingbezogener Natur, sondern städtebaulich. Der Städtebau bildet die Grundlage des gesamten räumlichen Wertes und stellt die erste Phase jedes ernsthaften Entwicklungszyklus dar - von der Infrastruktur bis zum finalen Immobilienprodukt. In erfolgreichen europäischen Küstenregionen fungiert die Stadtplanung als operativer Rahmen, der privates Kapital vorhersehbar lenkt und gleichzeitig das öffentliche Interesse schützt. In Kroatien wird sie jedoch allzu oft als administrative Hürde oder politischer Kompromiss behandelt, was letztlich Räume ohne klare Entwicklungslogik hervorbringt.

Infolgedessen sehen wir uns heute an der Küste gleichzeitig mit einem unausgewogenen Angebot, Preisen, die schneller gestiegen sind als die tatsächliche Produktqualität, sowie infrastrukturellen Defiziten konfrontiert, die die Wahrnehmung von Wert zusätzlich untergraben. Dabei handelt es sich nicht um isolierte Symptome, sondern um die Folgen desselben systemischen Versagens: Entwicklung ohne Vorbereitung, ohne klare Strategie und ohne eine professionelle Branche, die kontinuierlich qualitativ hochwertige Produkte liefern kann.

Flurbereinigung als Voraussetzung, die das System nicht kennt

Die Flurbereinigung, also die Zusammenlegung und rationale Neuordnung von Grundstücken, ist in der europäischen Praxis kein technisches Detail, sondern eine Voraussetzung für eine funktionierende Stadtplanung. Kroatien verfügt zwar über einen rechtlichen Rahmen für die Flurbereinigung landwirtschaftlicher Flächen, doch im urbanen und küstennahen Kontext funktioniert dieses Instrument praktisch nicht als operatives Werkzeug zur Vorbereitung neuer Entwicklungszonen. Ohne die Möglichkeit, fragmentiertes Eigentum zusammenzuführen und planmäßig zu organisieren, bleiben die lokalen Selbstverwaltungen in bestehenden Siedlungsgrenzen und historisch gewachsenen Parzellierungen gefangen, während sich die Entwicklung auf die Anpassung dessen beschränkt, was zufällig verfügbar ist, anstatt den Raum strategisch zu gestalten.

In Österreich, Deutschland oder den Niederlanden ist die Flurbereinigung ein standardisiertes Verfahren, bei dem das öffentliche Interesse stark genug ist, um Flächen vor der Bebauung vorzubereiten, zugleich aber so geregelt, dass Transparenz und Fairness für die Eigentümer gewährleistet sind. An der kroatischen Küste ist dieses Gleichgewicht noch nicht hergestellt, weshalb die Stadtplanung gezwungen ist, punktuell über einzelne Eingriffe zu funktionieren, ohne größere, planmäßig entwickelte Wohn - und Mischgebiete zu schaffen. Solange die Flurbereinigung nicht als zentrale Reform verstanden wird, fehlen der Küste die räumlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines ernsthaften Marktes.

Infrastruktur, die der Raumentwicklung hinterherhinkt

Entwicklung ohne infrastrukturelle Vorbereitung senkt den Wert von Raum auf das Niveau kurzfristiger Spekulation. Lokale und regionale Investitionen in Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur an der Küste halten in der Regel nicht mit der Intensität der Bautätigkeit Schritt, sodass sich Siedlungen auf Netzen ausdehnen, die für vergangene Jahrzehnte konzipiert wurden. Unterdimensionierte Straßen, ungelöste Zufahrten sowie begrenzte Kapazitäten von Entwässerungs - und Energiesystemen sind nicht nur Komfortfragen, sondern messbare Faktoren des Marktwerts. Ein Käufer, der einen Premiumpreis zahlt, erwartet Premiumfunktionalität - eine Lücke, die in Kroatien immer schwieriger zu ignorieren ist.

In Frankreich, Spanien oder Teilen Italiens ist die Entwicklung neuer Zonen in der Regel an Infrastrukturprogramme gebunden, die vor oder parallel zur Bebauung umgesetzt werden. Im kroatischen Modell kommt die Infrastruktur häufig „erst später“, als politisches Versprechen oder nachträgliche Sanierung, was in der Praxis bedeutet, dass die Qualität des Raums hinter dem verlangten Preis zurückbleibt. Dadurch wird der Markt fragil: Sobald die Nachfrage nachlässt oder sich die Käuferstruktur verändert, bleiben hohe Preise ohne überzeugende Grundlage.

Touristische Vermietung als Ersatz für professionelle Entwicklung

Das Phänomen der privaten touristischen Vermietung ist für sich genommen kein Problem; es stellt eine rationale Entscheidung von Haushalten in Tourismusregionen dar. Das Problem entsteht, wenn der steuerliche und regulatorische Rahmen die Vermietung so begünstigt und nahezu zu einer automatischen Exit-Strategie macht, dass sie zum Ersatz für professionelle Immobilienentwicklung wird. In einem solchen Umfeld kann jeder zum Developer werden - ohne klares architektonisches Programm, ohne Marktkonzept und ohne Analyse der höchsten und besten Nutzung, da das Verkaufsrisiko durch erwartete Mieteinnahmen abgefedert wird. Das Ergebnis ist ein Angebot mit hohem Volumen, jedoch qualitativ uneinheitlich und häufig nicht mit langfristigen Marktstandards vereinbar.

In Portugal oder Griechenland, wo die touristische Logik ebenso stark ist, hat der Staat dennoch klarere Unterschiede zwischen professioneller Entwicklung und privater Improvisation geschaffen und durch Planung sowie Standards die Produktqualität erhöht. Kroatien hat zugelassen, dass das amateurhafte Modell dominant wird, was sich auch auf die Preisstruktur überträgt. Eigentümer, die stabile Mieteinnahmen erzielen, setzen zunehmend Verkaufspreise an, die nicht auf der Produktqualität basieren, sondern auf dem internalisierten Gefühl, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie sie in der Saison einbringt. So entsteht ein Markt, der auf jede Abkühlung der Nachfrage empfindlich reagiert.

Politiken, die den Marktambitionen nicht folgen

An dieses räumliche und marktbezogene Bild schließen fiskal- und migrationspolitische Rahmenbedingungen an, die die Wettbewerbsfähigkeit der Küste nicht stärken, sondern unnötig einschränken. Der reguläre Mehrwertsteuersatz von 25 Prozent auf Neubauten, ohne gezielte Anpassungen für Wohn- oder Entwicklungssegmente, erhöht in der Praxis die Einstiegskosten von Projekten und verringert die Flexibilität professioneller Developer. Gleichzeitig verfügt Kroatien über kein klar definiertes, wettbewerbsfähiges Investitionsaufenthaltsprogramm für Käufer aus Nicht-EU-Staaten, wie es andere Mittelmeerländer als Instrument zur Internationalisierung ihrer Märkte genutzt haben. Die formale Möglichkeit eines Aufenthalts auf Basis von Immobilieneigentum besteht zwar, wurde jedoch nicht zu einem planbaren und strategischen Instrument entwickelt, das neue Nachfrage anziehen könnte.

Kommt hinzu, dass sich die Transformation der Destinationen hin zu einem ganzjährigen, inhaltsreichen und international wettbewerbsfähigen Modell nur langsam vollzieht, gerät die Küste in einen gefährlichen Kreislauf. Premiumpreise erfordern Premiumdestinationen, Premiuminfrastruktur und Premiumprodukte – doch das kroatische System liefert allzu oft Durchschnitt bei überdurchschnittlichen Preisen. Die Folge ist, dass die westeuropäische Nachfrage zunehmend selektiver wird, während neue Märkte nicht systematisch erschlossen werden. Dies ist keine dramatische Prognose, sondern die logische Konsequenz des Mangels an koordinierter Raum-, Tourismus- und Steuerpolitik.

Wenn wir verhindern wollen, dass sich eine Marktkorrektur in eine langanhaltende Stagnation verwandelt, müssen wir wieder am Anfang ansetzen: mit operativer Flurbereinigung von Bauland, infrastruktureller Planung vor der Bebauung, der Professionalisierung des Developments durch eine Veränderung der Anreize für touristische Vermietung sowie fiskal- und migrationspolitischen Maßnahmen, die dem Markt internationale Breite verleihen. Die Küste ist eine strategische Ressource des Staates, doch eine Ressource ist nicht an sich wertvoll, sondern nur in dem Maß, in dem das System sie zu gestalten weiß. Es ist an der Zeit, dies endlich zu erkennen und entsprechend zu handeln. Raum ohne Vision stellt am Ende stets die höchste Rechnung.

Autor des Blogs: Ivan Kovačić