Klesnou ceny nemovitostí v Chorvatsku? Na základě současných tržních ukazatelů není nejpravděpodobnějším scénářem rozsáhlý pokles cen, ale spíše postupné zpomalení trhu, větší selektivita kupujících a stále výraznější rozdíly mezi kvalitními a průměrnými nemovitostmi.

Chorvatský trh s nemovitostmi vstupuje do nové fáze. Počet transakcí s rezidenčními nemovitostmi klesá, zatímco ceny nemovitostí v celé zemi nadále rostou. Zároveň probíhá významná výstavba nových rezidenčních projektů, úvěrová aktivita zůstává silná a poptávku nadále podporují jak domácí, tak i mezinárodní kapitál. Ačkoli se tyto trendy na první pohled mohou zdát protichůdné, ve skutečnosti naznačují, že trh prochází postupnou transformací.

V příštích 12 měsících je pravděpodobnější zpomalení růstu cen než prudký pokles hodnot nemovitostí. Období, kdy téměř každá nemovitost zhodnocovala bez ohledu na její kvalitu, se chýlí ke konci. Očekává se, že trh se zpomalí, stane se racionálnějším a selektivnějším, přičemž stále důležitější roli při určování úspěšného prodeje budou hrát kvalita nemovitosti, mikrolokace, právní dokumentace a realistické ceny.

Klíčovou otázkou již nebude, o kolik se hodnota nemovitosti zvýšila, ale zda ji lze realisticky prodat za požadovanou cenu.

Ceny nadále rostou, ale trh zpomaluje

Nejdůležitějším sdělením z nejnovějších tržních dat je, že ceny nemovitostí a objemy transakcí se již nepohybují stejným směrem. Během roku 2025 se počet transakcí s rezidenčními nemovitostmi v Chorvatsku snížil o 4,1 % ve srovnání s předchozím rokem. Chorvatsko bylo jedním z mála členských států Evropské unie, které zaznamenaly pokles aktivity v prodeji rezidenčních nemovitostí.

Zároveň byly ceny rezidenčních nemovitostí v prvním čtvrtletí roku 2026 o 14,3 % vyšší než v předchozím roce. Ceny stávajících nemovitostí vzrostly o 16,1 %, zatímco ceny novostaveb vzrostly o 9,7 %. Meziroční růst cen dosáhl 14,7 % v Záhřebu, 12,6 % podél pobřeží Jaderského moře a 18,1 % ve zbytku Chorvatska.

Na první pohled se to může zdát nelogické. Pokud se prodává méně nemovitostí, dalo by se očekávat, že ceny začnou klesat . Trh s nemovitostmi se však nepřizpůsobí rychle. Když se očekávání kupujících a prodávajících liší, ceny se často neopraví okamžitě. Místo toho k transakci jednoduše nedojde.

Kupující jsou stále opatrnější, porovnávají větší počet nemovitostí a méně ochotní akceptovat ceny, které nelze odůvodnit lokalitou, kvalitou nebo dlouhodobým potenciálem. Prodávající se naopak často i nadále spoléhají na ceny dosažené v předchozích letech nebo na požadované ceny srovnatelných nabídek.

Výsledkem je zvětšující se rozdíl mezi požadovanou cenou a dosažitelnými tržními cenami. Nemovitost může zůstat na trhu měsíce s vysokou požadovanou cenou, ale to samo o sobě nepotvrzuje její hodnotu. Hodnota nemovitosti je potvrzena pouze tehdy, když je kupující ochoten tuto cenu zaplatit.

Vysoký cenový index neznamená, že hodnota každé nemovitosti vzrostla.

Oficiální index cen domů zahrnuje pouze nemovitosti, které byly skutečně prodány. O nemovitostech, které zůstávají na trhu měsíce, aniž by vzbudily vážný zájem kupujících, vypovídá jen velmi málo.

To je důležité, protože v obdobích slabší tržní aktivity se může složení dokončených transakcí změnit. Pokud se prodá relativně větší podíl vysoce kvalitních, hodnotnějších nebo lépe situovaných nemovitostí, může se průměrný cenový index výrazně zvýšit, i když se velká část průměrné tržní nabídky prodává pomalu nebo se neprodává vůbec.

Nárůst cen o 14,3 % tedy neznamená, že každá nemovitost v Chorvatsku má automaticky o 14,3 % vyšší hodnotu než před rokem. Znamená to, že nemovitosti, které byly skutečně prodány, dosáhly v průměru vyšších cen.

V praxi se již jasně projevuje trh, který se pohybuje různou rychlostí. Kvalitní nemovitost v dobré lokalitě s jasnou právní dokumentací a realisticky stanovenou požadovanou cenou může stále přilákat více vážných kupců. Nemovitost se špatným uspořádáním, vyžadující značné investice, zatížená právními problémy nebo s příliš agresivní cenou může zůstat na trhu i měsíce, aniž by obdržela konkrétní nabídku.

Proč ceny stále neklesly

Samotný pokles objemu transakcí nestačí k vyvolání výrazného poklesu cen. Výraznější korekce obvykle vyžaduje větší počet prodávajících, kteří nejen chtějí prodávat, ale jsou k tomu nuceni. V současné době chorvatský trh nemá dostatek problémových prodejů, aby vyvolal širší pokles cen.

Většina majitelů nemovitostí není pod bezprostředním tlakem bank ani exekučního řízení. Pokud nemohou dosáhnout očekávané ceny, často nemovitost stáhnou z trhu, nadále ji užívají nebo ji místo toho nabízejí k pronájmu. Takové chování snižuje počet transakcí a zároveň zpomaluje cenové úpravy.

Druhým důvodem je omezená nabídka skutečně kvalitních nemovitostí. Velký počet nabídek nemusí nutně znamenat široký výběr. Žádaná mikrolokace, kvalitní výstavba, funkční dispozice, přehledná právní dokumentace a přijatelná požadovaná cena zůstávají vzácnou kombinací.

Třetím důvodem jsou vysoké náklady na developerský projekt. Výkup pozemků, stavební práce, materiály, projektování a financování vytvářejí cenovou spodní hranici, pod kterou je pro developery obtížné ceny snižovat. Developer může zpomalit prodej nebo odložit nový projekt, ale je nepravděpodobné, že by provedl významné snížení cen, pokud by to ohrozilo finanční životaschopnost projektu.

Chorvatský trh s nemovitostmi nakonec není zcela závislý na hypotečním financování. Podél pobřeží Jaderského moře a v segmentu vyšší třídy trhu se významná část nákupů uskutečňuje s využitím vlastního kapitálu. Tito kupující mohou být selektivnější, ale nejsou tak citliví na pohyby úrokových sazeb jako domácnosti, které financují svůj nákup výhradně hypotékou.

Hypotéky podpoří trh, ale nevyřeší problém s dostupností hypoték

Úvěrová aktivita v Chorvatsku zůstala silná, což naznačuje, že bankovní systém má dostatek kapitálu a že financování nezmizelo. Přístup k hypotečnímu financování a cenová dostupnost bydlení však nejsou totéž.

Kupující sice může splňovat podmínky pro hypotéku, ale částka, kterou si může půjčit, už nemusí stačit na koupi nemovitosti, kterou chce. Pokud ceny nemovitostí nadále porostou rychleji než mzdy a úvěrová kapacita, ani stabilní nebo mírně nižší úrokové sazby nemohou tuto mezeru plně překlenout.

Během příštích 12 měsíců budou hypotéky působit jako stabilizační faktor, ale je nepravděpodobné, že by znovu vytvořily tržní podmínky, za nichž kupující ochotně akceptovali neustále rostoucí ceny. Banky mohou poskytovat financování, ale nemohou trvale kompenzovat nedostatek skutečné kupní síly.

Nová výstavba zvýší výběr, ale nemusí snížit ceny

Během roku 2025 bylo vydáno o něco méně stavebních povolení než v předchozím roce. Tato povolení však umožňují výstavbu 21 809 bytových jednotek, což představuje nárůst o 6,9 % oproti roku 2024. To naznačuje, že projekty se zvětšují a že do výběrového řízení vstupuje značné množství nových nabídek.

Větší nabídka dává kupujícím větší výběr a z dlouhodobého hlediska snižuje tlak, který vzniká, když mnoho kupujících soutěží o omezený počet kvalitních nemovitostí. Bylo by však nesprávné usuzovat, že vyšší počet nových bytů automaticky povede k nižším cenám.

Stavební povolení neznamená, že projekt začne okamžitě, natož aby dokončené byty byly nabízeny za ceny dostupné pro průměrnou domácnost. Mezi získáním povolení, zahájením výstavby a dokončením projektu může uplynout i několik let.

Dopad nové nabídky se bude lišit i v závislosti na lokalitě. Oblasti, kde se současně staví řada podobných developerských projektů, poskytnou kupujícím silnější vyjednávací pozici. V ojedinělých mikrolokacích, kde je malý nebo žádný prostor pro další rozvoj, bude tento efekt omezený.

Butikové rezidence na Opatijské riviéře s panoramatickým výhledem na moře

Jaderské pobřeží zůstává samostatným trhem

Chorvatský trh s nemovitostmi nelze analyzovat jako jeden jednotný trh. Záhřeb je primárně poháněn poptávkou po bydlení, zaměstnaností, migrací a kupujícími financovanými hypotékami. Velká část jaderského pobřeží je naopak poháněna nákupy druhých domů, využitím v cestovním ruchu a mezinárodním kapitálem.

Kupující, který si kupuje primární bydlení, porovnává ceny nemovitostí se svým platem, splátkami hypotéky a celkovými životními náklady. Kupující druhého domu porovnává Chorvatsko s Itálií, Španělskem, Francií, Řeckem a dalšími středomořskými trhy, kde si lze pořídit podobný životní styl.

To znamená, že zahraniční kupující budou i nadále představovat důležitý zdroj poptávky. Nebude však již stačit předpokládat, že jsou ochotni zaplatit jakoukoli cenu jen proto, že se nemovitost nachází poblíž moře. Kupující s většími finančními zdroji jsou často lépe informovaní, mají více alternativ a pečlivě porovnávají lokalitu, architekturu, výhledy, soukromí, kvalitu výstavby a úroveň poskytovaných služeb.

Na pobřeží Jaderského moře budou proto nejlépe fungovat ty nemovitosti, které nabízejí kompletní produkt: vynikající lokalitu, vysoce kvalitní architekturu, soukromí, výhled na moře, přehlednou právní dokumentaci a profesionální správu nemovitostí. Standardní bytové developerské projekty s malou diferenciací budou čelit rostoucímu tlaku.

Trh se bude stále více segmentovat

Roky plošného růstu cen zakryly rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi. Když téměř vše zhodnocuje, je snadné předpokládat, že kvalita, právní dokumentace, dispoziční řešení a mikrolokace nejsou rozhodujícími faktory. Na pomalejším trhu se tyto prvky opět stávají kritickými.

Dobře navržená novostavba se nebude chovat stejně jako špatně zrekonstruovaný starší byt. Vila na vzácném místě nebude záviset na stejném profilu kupujících jako byt v budově s deseti téměř identickými jednotkami. Byt s výtahem, soukromým parkováním a dobrou energetickou náročností nebude mít na trhu stejnou pozici jako byt vyžadující kompletní rekonstrukci.

Největší tlak se nemusí nutně projevit na celých regionech, ale spíše na nemovitostech, které kupujícím neposkytnou přesvědčivý důvod k jejich výběru. S tím, jak se trh zpomaluje, se průměrnost stává mnohem větší nevýhodou.

Průměrná nemovitost bude stále prodejná, ale její cena bude muset přesněji odrážet její nedostatky. Prodávající již nebudou moci jednoduše přijmout požadovanou cenu lepší sousední nemovitosti a předpokládat, že rozdíly jsou irelevantní.

Co se stane s cenami nemovitostí?

Nejpravděpodobnějším scénářem pro příštích 12 měsíců není rozsáhlý nominální pokles cen nemovitostí v celém Chorvatsku. Vlastnická struktura, omezený počet prodejů v tísni, vysoké stavební náklady a kapitál dostupný části kupujících i nadále podporují současnou cenovou hladinu.

Tempo růstu zaznamenané v posledních letech však pravděpodobně nebude pokračovat ve stejné intenzitě. S rostoucími cenami se zmenšuje okruh kupujících, kteří si je mohou dovolit. Pravděpodobnějším výsledkem je postupné zpomalování růstu cen, doprovázené obdobími stagnace a selektivními korekcemi cen v segmentech trhu, kde je nabídka hojná, ale produkt postrádá dostatečnou kvalitu nebo diferenciaci.

Oficiální cenové indexy mohou po nějakou dobu nadále vykazovat silný růst, zatímco k úpravám v praxi již dochází prostřednictvím delších prodejních období, větších sjednaných slev, doplňkových prvků zahrnutých v prodejní ceně a stahování nemovitostí s nerealisticky stanovenými cenami z trhu.

Tento přechod se nestane přes noc, ani nebude oznámen jedinou statistickou zprávou. Bude se odvíjet postupně a nerovnoměrně a stane se viditelným nejprve pro ty, kteří jsou na trhu aktivní denně.

Město Rijeka

Co to znamená pro prodejce

Prodávající mohou stále dosáhnout vynikajících cen, ale budou muset realističtěji posoudit polohu své nemovitosti. Největší chybou bude stanovení požadované ceny pouze na základě srovnatelných nabídek. Požadovaná cena odráží to, co jiný majitel doufá, že dostane, ale neudává cenu, za kterou lze nemovitost skutečně prodat.

Na pomalejším trhu se počáteční požadovaná cena stává ještě důležitější. Správně umístěná nemovitost může přilákat relevantní kupce, i když je na trhu ještě nová. Nemovitost, která je po celé měsíce předražená, postupně ztrácí zájem kupujících a následné snížení ceny často nedokáže obnovit její původní dynamiku.

Prodávající budou muset také akceptovat, že kupující věnují mnohem větší pozornost právní dokumentaci, technickému stavu nemovitosti a budoucím investičním požadavkům. Otázky, které mohly být v obdobích mimořádně silné poptávky často přehlíženy, se nyní stávají klíčovými body vyjednávání, které přímo ovlivňují konečnou prodejní cenu.

Co to znamená pro kupující

Kupující budou mít větší výběr a větší vyjednávací sílu, i když ne nutně, pokud jde o nejlepší nemovitosti. Vysoce kvalitní nemovitost na vzácném místě se nestane automaticky dostupnější jen proto, že celkový počet transakcí klesl.

Kupující budou mít nejsilnější vyjednávací pozici při obchodování s nemovitostmi, které jsou na trhu delší dobu, mají jasně identifikovatelné nedostatky nebo konkurují většímu počtu srovnatelných nemovitostí. V lokalitách, kde je skutečný nedostatek, může čekání na výrazné snížení ceny vést k promarnění atraktivní příležitosti.

Spíše než snažit se předpovědět ideální okamžik k nákupu na základě trendů na národním trhu, měli by se kupující zaměřit na individuální hodnocení každé nemovitosti. Klíčovou otázkou není jen to, zda ceny nemovitostí v Chorvatsku porostou nebo klesnou, ale zda konkrétní nemovitost nabízí dlouhodobou kvalitu, udržitelnost a cenu, kterou lze ospravedlnit.

Příštích 12 měsíců bude pro trh zkouškou

Chorvatský trh s nemovitostmi pravděpodobně v příštím roce nezažije dramatický obrat. Místo toho vstupuje do hlubší fáze normalizace. Prodejní aktivita se zpomalí, kupující se stanou opatrnějšími a rozdíl mezi kvalitními a průměrnými nemovitostmi se bude nadále zvětšovat.

Ceny nemovitostí na národní úrovni pravděpodobně zůstanou stabilní nebo budou i nadále růst pomalejším a nerovnoměrnějším tempem. Pod celostátním průměrem se však bude odvíjet mnohem složitější příběh. Některé nemovitosti budou i nadále dosahovat rekordních cen, jiné se budou prodávat až po rozsáhlých jednáních, zatímco některé nenajdou kupce, dokud prodejci neupraví svá očekávání.

Příštích 12 měsíců proto nebude definováno jednoduchou volbou mezi rostoucími a klesajícími cenami. Místo toho bude znamenat období rostoucí segmentace trhu – mezi vysoce kvalitními a průměrnými nemovitostmi, vzácnými a snadno nahraditelnými aktivy, realitními nabídkami s realistickými a předraženými nabídkami a v konečném důsledku mezi nemovitostmi se skutečnou tržní hodnotou a těmi, které mají pouze požadovanou cenu.

Autor blogu: Ivan Kovačić