Kdo je zodpovědný za současný stav realitního makléřství?

V posledních letech chorvatská veřejnost stále častěji hledá někoho, koho by mohla svalit vinu za stav trhu s bydlením a nemovitostmi. Realitní makléři a agentury se do této role rychle ocitly. Ve veřejném narativu se staly symbolem všeho, co je na trhu vnímáno jako špatné – rostoucích cen, nízké kvality služeb, nedostatku transparentnosti a klesající dostupnosti bydlení.

Toto vnímání dále zesílila média, politický diskurz a rostoucí počet obchodních modelů slibujících trh bez zprostředkovatelů, provizí nebo „zbytečných“ agentů. Do debaty se zapojila i vláda, přičemž nový zákon o realitním zprostředkování je stále častěji prezentován jako řešení problémů, které se hromadily léta.

Přesto trhy jen zřídka fungují tak jednoduše.

Co se stane, když trh roste příliš dlouho?

Během posledního desetiletí se chorvatský trh s nemovitostmi rozrostl tak rychle, že téměř nikdo neměl skutečnou motivaci klást složité otázky ohledně kvality tohoto odvětví. Když ceny rostou , zdá se, že je úspěšný téměř každý – developeři, investoři , agenti i projekty. Skutečné problémy se projeví až tehdy, když se trh začne zpomalovat nebo když veřejnost začne pociťovat důsledky let nepořádku.

Město Záhřeb

Jednou z největších výzev v tomto odvětví byl pohled tvůrců politik na realitní makléřství po celá léta. Místo aby se s ním zacházelo jako seriózním povoláním, které vyžaduje rozvoj, regulaci a dohled, bylo často vnímáno jako sociální pojistka a zdroj doplňkového příjmu. Podobně jako některé části sektoru krátkodobých pronájmů bylo i makléřství příliš dlouho ponecháno napospas samoregulaci.

Dokud trh rostl, zdálo se, že je snadné ignorovat závažné problémy.

Nepodařilo se tomuto odvětví profesionalizovat?

Nejprve na pobřeží, poté v Záhřebu a dalších velkých městech se nemovitosti rychle prodávaly, ceny rostly a růst trhu skrýval mnoho slabin v tomto odvětví. Na trhu, který se neustále posouvá vzhůru, je možné přežít překvapivě dlouhou dobu bez hlubokých odborných znalostí, vysoce kvalitních služeb nebo dlouhodobé vize.

Zároveň se samotný makléřský průmysl dostatečně neprofesionalizoval. Po léta se velká část trhu zaměřovala především na rozsah a rozšiřování sítí agentů, zatímco vzdělávání, profesionální standardy a kvalita služeb často zůstávaly druhořadými zájmy. Chorvatský trh příliš dlouho toleroval představu, že stačí zveřejnit kotaci a čekat na růst cen.

Spotřebitelé také hráli aktivní roli při utváření tohoto prostředí. Většina se zaměřovala téměř výhradně na náklady a provize, zatímco kvalita služeb, zkušenosti a odborné znalosti byly často považovány za druhořadé faktory. Po léta trh odměňoval nejlevnější služby a poté vyjadřoval překvapení, když se standardy snižovaly.

Na vyspělejších trzích klienti pečlivě vyhodnocují, co agent skutečně nabízí, kolik investuje do marketingu, právní ochrany, prezentace a vyjednávání. V Chorvatsku stále významná část trhu funguje na základě improvizace, neformálních dohod a snahy získat profesionální služby co nejlevněji – nebo zcela zdarma.

Proč se trhu nepodařilo vytvořit jednotné profesionální standardy?

Vláda také po léta nedokázala efektivně regulovat a dohlížet na tento sektor . Regulační inspekce se často zaměřovaly na formální otázky dodržování předpisů v rámci legitimních a organizovaných orgánů, zatímco velké segmenty šedého a černého trhu zůstaly z velké části nedotčeny. To vytvořilo prostředí, kde profesionální i neprofesionální účastníci trhu mohli fungovat za téměř stejných podmínek.

Situaci dále komplikuje skutečnost, že Chorvatsko nikdy plně nezavedlo transparentnost na trhu s nemovitostmi. Na většině rozvinutých trhů tvoří základ důvěry údaje o transakcích, profesionální standardy a odpovědnost účastníků. V Chorvatsku se trh stále do značné míry spoléhá spíše na předpoklady, neúplné informace a vnímání než na spolehlivá data.

Dnes se mnoho z těchto problémů řeší relativně jednoduchými politickými sděleními a pokusy o rychlý zásah. Problém je v tom, že seriózní trhy zřídka fungují tímto způsobem. Systémy, které se vyvíjely po celá desetiletí bez jasných pravidel, nelze profesionalizovat ani restrukturalizovat přes noc jediným legislativním návrhem.

Obzvláště nebezpečné je pokoušet se o profesionalizaci odvětví a zároveň podkopávat jeho ekonomickou udržitelnost. V průběhu let mělo realitní makléřství přilákat více zkušených a vysoce kvalifikovaných profesionálů – jednotlivce z bankovnictví, prodeje, práva, pohostinství a dalších odvětví s vysokou úrovní služeb. Toho nelze dosáhnout úpadkem profese, ale vytvořením seriózního a ekonomicky udržitelného trhu.

Současná situace není výsledkem jediného špatného rozhodnutí, jednoho neefektivního ministra ani jednoho chybného odvětví. Výzvy, kterým dnes trh čelí, byly po mnoho let kolektivně vytvářeny vládními institucemi, účastníky odvětví, spotřebiteli a samotným trhem. Právě proto je nelze řešit populismem ani hledáním jediného obětního beránka.

Co dnes chorvatský trh s nemovitostmi vlastně potřebuje?

Zdravé trhy se nebudují přes noc. Vyvíjejí se postupně prostřednictvím regulace, transparentnosti, odpovědnosti a důvěry. Chorvatský trh s nemovitostmi dnes nepotřebuje méně makléřů, ale lepší makléře, silnější profesní standardy a vyspělejší trh, než jaký máme v současnosti.

„Když trh roste deset let po sobě, téměř každý si začne myslet, že je expert.“

„Trh, který roky toleruje improvizaci, nemůže přes noc najednou vyprodukovat profesionály.“

Autor blogu: Ivan Kovačić