Proč Chorvatsko nemá rozvinutý trh s dlouhodobým pronájmem nemovitostí

Dlouhodobý pronájem v Chorvatsku se dosud nestal důvěryhodnou alternativou k vlastnictví nemovitosti. Zatímco debaty o bydlení se z velké části zaměřují na ceny nemovitostí , hypotéky, úrokové sazby a dotace, trh s profesionálním pronájmem zůstává téměř zcela přehlížen.

Důvody sahají nad rámec kulturních preferencí nebo často zmiňované „mentality vlastnictví bydlení“. Nedostatek institucionálního nájemního bydlení odráží způsob, jakým Chorvatsko plánuje rozvoj měst , realizuje rezidenční projekty, zajišťuje infrastrukturu a financuje svůj trh s nemovitostmi.

Institucionální nájemní bydlení jako stabilizátor trhu

Na mnoha rozvinutých evropských trzích se v posledních letech stal důležitým modelem bydlení institucionální dlouhodobý pronájem. Velké fondy, penzijní investoři a specializované společnosti vyvíjejí celé rezidenční projekty určené k dlouhodobému pronájmu. Tyto modely nejsou určeny výhradně pro sociální bydlení, studenty nebo mladé rodiny. Pomáhají také stabilizovat širší trh.

Pokud je k dispozici dostatek profesionálně spravovaného nájemního bydlení, tlak na koupi nemovitosti se snižuje. Trh se stává vyváženějším a přístup k bydlení se stává dlouhodobě předvídatelnějším.

Chorvatsko v současnosti nemá téměř žádné projekty tohoto druhu.

„Výzva, které čelí chorvatský trh s bydlením, se neomezuje pouze na ceny nemovitostí. Hlubším problémem je téměř absence důvěryhodné alternativy k vlastnictví.“

Moderní mezonetový byt k pronájmu s nerušeným výhledem na moře – Opatija

Proč má Chorvatsko potíže s přilákáním institucionálních investorů

To není způsobeno nedostatkem zájmu investorů nebo dostupného kapitálu. Existuje jak kapitál, tak poptávka. Problém spočívá v omezené schopnosti Chorvatska realizovat projekty v rozsahu, organizaci a dlouhodobé předvídatelnosti, kterou vyžadují institucionální investoři.

Velké investiční fondy obvykle nevstupují na trhy složené z desítek malých developerských projektů na izolovaných pozemcích. Institucionální kapitál vyžaduje zásadně odlišný rámec: rozsáhlé územně plánované oblasti, organizovanou infrastrukturu, jasné územní plány, dlouhodobou regulační jistotu a schopnost spravovat značný počet bytových jednotek v rámci jednoho systému.

Chorvatsko v současnosti nabízí z velké části opačný model.

Velká část trhu se stále spoléhá na malé developerské projekty s pouze několika byty. Ty jsou často postaveny bez širšího urbanistického rámce nebo odpovídající podpůrné infrastruktury. Takové projekty mohou fungovat pro prodej jednotlivých bytů, ale jen zřídka mohou poskytnout základ pro seriózní institucionální trh s pronájmy.

Toto je jeden z klíčových bodů, který je v diskusích o bydlení v Chorvatsku často nepochopen. Problém není jen v počtu dostupných domů. Jde o samotnou strukturu trhu.

Fragmentovaná výstavba omezuje trh s nájemným

Na zavedených trzích se širší oblast rozvíjí před výstavbou jednotlivých budov. Nejprve se vytvářejí silnice, inženýrské sítě, veřejná vybavenost a organizované městské čtvrti . Výstavba jednotlivých nemovitostí pak následuje.

V Chorvatsku stále příliš často začíná výstavba před řádným plánováním a přípravou okolní oblasti.

Výsledkem je trh, kterému dominují malé, fragmentované developerské projekty s omezenou infrastrukturou a špatnou dostupností. Takový trh má potíže s podporou důvěryhodných projektů výstavby za účelem pronájmu nebo dlouhodobých portfolií pronájmů, jaké vyhledávají institucionální investoři.

Nejde jen o otázku urbanistického plánování. Je to také otázka úspor z rozsahu.

Velké institucionální modely pronájmu se stanou životaschopnými pouze tehdy, pokud lze v rámci integrovaného systému spravovat dostatečný počet bytových jednotek. Pouze v tomto rozsahu lze dosáhnout profesionální správy, údržby a dlouhodobé investiční stability.

Chorvatsko zřídka realizuje projekty tohoto druhu.

Dlouhodobý pronájem vyžaduje jiný model financování

Další výzvou je financování developerských projektů v oblasti nemovitostí. Dlouhodobý pronájem vyžaduje zásadně odlišný finanční model než běžný prodej rezidenčních nemovitostí.

Developer, který staví domy na prodej, se snaží dokončit investiční cyklus a co nejrychleji získat zpět kapitál prostřednictvím jednotlivých transakcí. Dlouhodobé pronájmy sledují opačnou logiku: příjem se generuje po delší dobu, zatímco hodnota aktiva se vyvíjí postupně.

Takové projekty proto vyžadují odlišný přístup k financování.

Na zavedených trzích, jako je Německo, Švýcarsko, Spojené království a Spojené státy, bankovní systémy tyto modely podporovaly po celá desetiletí prostřednictvím dlouhodobých úvěrových struktur. V některých případech se financování zaměřuje méně na rychlé splacení jistiny a více na stabilní dlouhodobý příjem a kvalitu nemovitosti jako aktiva.

Tento model v Chorvatsku prakticky chybí.

Chorvatský bankovní sektor nadále upřednostňuje developerské projekty, které končí rychlým prodejem jednotlivých bytů. Dlouhodobá angažovanost v developerských projektech zůstává podstatně omezenější. Většina bank se stále zdráhá podporovat finanční struktury s dobou splatnosti 20 nebo 30 let, přestože jsou nezbytné pro rozvoj významného sektoru institucionálního pronájmu.

Okouzlující vila k pronájmu v centru Opatije

Právní nejistota omezuje dlouhodobý kapitál

Na první pohled se to v bankovním sektoru často interpretuje jako přehnaná opatrnost. Ve skutečnosti je základní problém mnohem složitější.

Velká část obtíží pramení z právní nejistoty a pomalého tempa soudních řízení. Banky pravděpodobně neposkytnou dlouhodobé financování složitých developerských projektů na trhu, kde jsou právní procesy pomalé, regulační podmínky nepředvídatelné a soudní řízení mohou trvat roky.

„Bez právní jistoty nemůže existovat žádný seriózní dlouhodobý kapitál.“

To je jeden z důvodů, proč chorvatští developeři nadále staví převážně na prodej, nikoli na dlouhodobý pronájem. Bez stabilního a dlouhodobého financování je ekonomická rentabilita takových projektů obtížně udržitelná.

Co Chorvatsko potřebuje k rozvoji profesionálního trhu s pronájmy nemovitostí

Pokud by Chorvatsko zavedlo pečlivěji plánované rozvojové zóny, zlepšilo dopravní a inženýrskou infrastrukturu a vytvořilo předvídatelnější regulační rámec, banky by získaly výrazně větší důvěru ve financování institucionálních pronájmových projektů v dlouhodobém horizontu.

Teprve pak by developeři měli skutečnou ekonomickou motivaci realizovat projekty založené na opakujících se příjmech z pronájmu, spíše než se spoléhat výhradně na rychlý prodej bytů.

V rámci takového systému by se institucionální investoři a fondy stali přirozenými kupci stabilizovaných rezidenčních developerských projektů. Na rozvinutých trzích tvoří tento typ kapitálu základ sektoru profesionálního nájemního bydlení.

Vlastnictví domu zůstává jedinou důvěryhodnou možností

Je pozoruhodné, že debata o bydlení v Chorvatsku se i nadále zaměřuje téměř výhradně na dotování nákupu nemovitostí, zatímco rozvoji profesionálního trhu s pronájmy se věnuje jen malá pozornost. To dále posiluje systém, v němž je koupě nemovitosti prakticky jedinou spolehlivou cestou k dlouhodobému bytovému zabezpečení.

To je také jeden z důvodů, proč je tlak na růst cen nemovitostí stále tak silný.

Ústředním problémem chorvatského trhu s bydlením není jen to, že nemovitosti jsou drahé. Je to to, že trh dosud nevyvinul důvěryhodnou alternativu mezi vlastnictvím domu a naprostou bytovou nejistotou.

Autor blogu: Ivan Kovačić