Co se stane, když si kupující nemohou dovolit více – a developeři nemohou stavět za méně?

Chorvatský trh s nemovitostmi vstupuje do nové fáze. Objemy transakcí prudce klesají, ceny nemovitostí nadále rostou a zároveň se vydává méně stavebních povolení. Tento poslední vývoj není nijak zvlášť překvapivý. Po několika letech rostoucích nákladů na pozemky, výstavbu a financování byl ve skutečnosti poměrně předvídatelný.

V prvních šesti měsících letošního roku bylo vydáno o 14,3 % méně stavebních povolení než ve stejném období roku 2025. Tato povolení umožňují výstavbu 8 902 bytových jednotek, což je o 14,6 % méně než v předchozím roce. Zároveň transakce s rezidenčními nemovitostmi v prvním čtvrtletí meziročně klesly o 42,2 %. Dosažené prodejní ceny vzrostly o 14,3 %, zatímco ceny podél Jaderského moře vzrostly o 12,6 %.

Na první pohled se data mohou zdát protichůdná: prodává se méně nemovitostí, přesto ceny nadále rostou. Korekce trhu však nemusí probíhat pouze klesajícími cenami. Může k ní dojít také nižším objemem transakcí, odloženými developerskými projekty a s určitým časovým zpožděním i slabší aktivitou v oblasti rezidenční výstavby.

Rozvojová ekonomika je stále obtížnější

Exkluzivní apartmány s úchvatným výhledem na moře v Opatiji

Toto je na trhu patrné již nějakou dobu. Během období covidu a bezprostředně po něm vstoupilo velké množství developerů do segmentů druhých domů, prémiových a luxusních nemovitostí na chorvatském pobřeží . Poptávka byla mimořádně silná, zejména z Německa a Rakouska, ceny rostly a developerské projekty, které by ještě před několika lety mohly být nerealizovatelné, se najednou jevily komerčně rozumné.

Dnes vypadá ekonomika úplně jinak. Pozemky jsou dražší, náklady na pracovní sílu výrazně vzrostly, financování již není k dispozici za podmínek, které platily v éře téměř volných peněz, a stavební náklady zůstávají velmi vysoké. Ceny stavebních materiálů v Chorvatsku byly v červenci o 4,3 % vyšší než v předchozím roce. A co je důležitější, byly až o 33,1 % vyšší než průměr roku 2021.

To nás přivádí k problému, který je v diskusích o „předražených bytech“ často přehlížen. Konečná požadovaná cena se může jevit jako velmi vysoká, zatímco samotný developer stále negeneruje pro něj nijak zvlášť atraktivní návratnost investic.

Kupující již nedokážou držet krok s rostoucími cenami, zatímco developeři mají omezený prostor k jejich výraznému snížení.

Jak se tyto dva limity přibližují, ceny nemusí nutně klesat jako první. Transakce mizí jako první. Developeři pak odkládají nové projekty. Nakonec klesá počet stavebních povolení a aktivních stavenišť.

Počáteční fáze tohoto procesu se nyní stávají viditelnými.

Trh s druhými domy se již stává selektivnějším

Elegantní vila s nádherným interiérem, wellness a výhledem na moře - Labin

Tento proces je ještě patrnější podél pobřeží. Německo a Rakousko, které po léta tvořily páteř silné poptávky na chorvatském trhu s druhými domy, již nezaznamenávají dynamiku z předchozího cyklu. Rozvíjejí se další trhy – Slovinsko, Polsko, Česká republika a Maďarsko – a některé vykazují povzbudivý růst. Je však těžké očekávat, že nahradí německou poptávku pouze z hlediska objemu.

V důsledku toho se někteří developeři, kteří vstoupili do prémiového a luxusního segmentu během boomu, již začínají stahovat. To nemusí být nutně negativní vývoj. Trh nyní provádí proces výběru, který měl pravděpodobně proběhnout dříve.

Velmi silný produkt ve výjimečné lokalitě může stále ospravedlnit svou cenu a přinést developerovi odpovídající návratnost investic. Průměrný produkt v průměrné lokalitě s prémiovou cenou se stává mnohem obtížněji prodejným.

V příštím cyklu už pouhá výstavba drahé nemovitosti nebude stačit. Bude muset existovat jasný důvod, proč si vyžaduje prémii.

Tento posun lze považovat za zdravý. Problém je, že jeho širším důsledkem může být snížení nové nabídky.

Nižší nabídka bydlení nezvýší jeho dostupnost

Zde se paradox jasně projevuje. Na jedné straně tvůrci politik zcela správně hovoří o potřebě větší nabídky bydlení a lepší dostupnosti. Na druhé straně se aktuální tržní data ubírají opačným směrem.

Pokud se bude zahajovat méně projektů a náklady na výstavbu zůstanou vysoké, je těžké si představit, jak by samotný trh mohl vést k podstatnému poklesu cen novostaveb. Jednotlivé developerské projekty a lokality samozřejmě zaznamenají úpravy cen. Je také důležité i nadále rozlišovat mezi inzerovanými nabídkovými cenami a dosaženými transakčními cenami, protože rozdíl mezi těmito dvěma cenami je na chorvatském trhu stále značný.

Očekávání plošné korekce cen, zatímco se budoucí nabídka souběžně zmenšuje, se však jeví jako příliš zjednodušující.

Existuje také další nepříjemná proměnná. Krize kolem Hormuzského průlivu v roce 2026 ukázala, jak rychle se geopolitika může opět promítnout do vyšších stavebních nákladů a vyšších životních nákladů v celé Evropě. Evropská komise a IEA varovaly před dopadem narušení toků energie, zatímco ECB odhaduje, že energetický šok se dosud plně neprojevil do spotřebitelských cen. Inflace v eurozóně v červnu činila 2,8 %, zatímco ECB varovala, že náklady na energie by mohly udržet inflaci nad cílem v první polovině roku 2027.

V oblasti nemovitostí to vytváří obtížnou kombinaci: dražší vstupy, slabší reálný disponibilní příjem a podmínky financování, které mohou zůstat déle omezující.

Pak je tu to, co se dá skutečně změnit

S cenou ropy se toho moc dělat nedá. Směr německé ekonomiky je také mimo kontrolu Chorvatska. Způsob, jakým se rozvíjí půda a městský prostor, je však něco, co lze ovlivnit.

Pokud je cílem smysluplně zvýšit nabídku bydlení, nebude stačit změna legislativy ani oznámení zrychlených povolovacích postupů. Stále nedochází k žádnému viditelnému posunu v dostatečném rozsahu, aby se podstatně zvýšil počet dobře připravených developerských projektů. A to nebude možné bez aktivního zapojení místních úřadů.

To není jednoduchý problém. Právě naopak. Bez lepšího urbanistického plánování, podrobnějších rozvojových rámců, řádně vyřešené infrastruktury a jasnějšího povolovacího procesu je však těžké očekávat smysluplný nárůst nabídky. Urbanistické plánování stojí na začátku celého hodnotového řetězce rozvoje, přesto bylo příliš dlouho považováno spíše za administrativní překážku než za nástroj rozvoje.

Pokles stavebních povolení proto není nijak zvlášť překvapivý. Důležitější otázkou je, zda se ukáže jako několik slabších měsíců, nebo první statistický důkaz výraznějšího posunu v tržním cyklu.

Očekává se, že v příštích dvou až třech letech by Chorvatsko mohlo zaznamenat méně nových developerských projektů, mnohem větší selektivitu mezi nimi a stále viditelnější propast mezi nemovitostmi, které stále dávají komerční smysl, a těmi, které jej již nemají.

Možná největším problémem, kterému bude čelit chorvatský trh s nemovitostmi, nebude to, že se nemovitosti staly příliš drahými. Je možné, že za ceny, které si kupující mohou realisticky dovolit, brzy nebude dostatečně ziskové stavět.

Autor blogu: Ivan Kovačić