Chorvatsko nemůže snižovat ceny nemovitostí, zatímco potlačuje nabídku

V posledních několika letech se téměř každá seriózní diskuse o bydlení v Chorvatsku omezila na jedno téma – kupní sílu kupujících. Dotované hypotéky na bydlení, daňové pobídky a nejnovější programy vrácení DPH pro kupující vycházejí ze stejného předpokladu: že problém vysokých cen nemovitostí lze vyřešit finanční podporou poptávky.

Problém je v tom, že trh s nemovitostmi nefunguje tak, jak ho politika často prezentuje.

Na trhu, kde je nová nabídka omezená, dodatečné peníze zřídka vedou k nižším cenám. Ve většině případů to vede k pravému opaku. Kupující získají větší kupní sílu, ale počet kvalitních bytů a domů zůstává nezměněn. Trh rychle absorbuje dotace prostřednictvím vyšších cen.

Chorvatsko to už zažilo.

„Na trhu s omezenou nabídkou dotace jen zřídkakdy přinášejí prospěch kupujícímu. Častěji se stávají součástí rostoucích cen nemovitostí.“

Model dotací APN a dotované hypotéky na bydlení sice mohly některým občanům dočasně pomoci snáze koupit jejich první nemovitost, ale nevyřešily hlavní problém. Chorvatsku se nepodařilo zvýšit schopnost systému produkovat dostatek nové a organizované nabídky bydlení.

A to je téma, které ve veřejné diskusi do značné míry chybí.

Chorvatský trh s nemovitostmi dnes netrpí nedostatkem zájmu o developerské projekty. Kapitál existuje. Poptávka existuje. Zájem investorů existuje. Skutečným problémem je, že systém územního plánování a správy půdy se potýká s problémy při vytváření seriózní a dobře organizované nabídky.

To je obzvláště viditelné ve způsobu, jakým se v současné době urbanizují velké části Chorvatska. Místo rozvoje větších, integrovaných městských oblastí se země po celá desetiletí spoléhala na fragmentovanou a dílčí urbanizaci. Jednotlivé parcely jsou přeúzemněny pro výstavbu bez seriózního zvážení širší urbanistické logiky, infrastruktury nebo dlouhodobého prostorového rozvoje.

Takový model může uspokojovat krátkodobé zájmy jednotlivých vlastníků půdy a místní politiky, ale z dlouhodobého hlediska vytváří prostor bez řádu, soudržnosti a udržitelnosti.

Chorvatsko dnes často buduje spíše jednotlivé stavební parcely než ucelená městská prostředí.

Důsledky jsou viditelné téměř všude. Čtvrti bez dostatečné dopravní infrastruktury. Budovy bez veřejné vybavenosti. Zpožděná inženýrská infrastruktura. Nedostatek zeleně. Špatně propojené městské oblasti. A projekty, které se prodražují jednoduše kvůli své fragmentované a poddimenzované povaze.

Na dobře organizovaných trzích se nejprve rozvíjí prostor – budovy přicházejí na řadu později. Silnice, inženýrské sítě, veřejná vybavenost, školy, sportovní zařízení a zelené plochy se plánují ještě před zahájením bytové výstavby.

Chorvatsko tento krok z velké části přeskočilo.

Velká část trhu se dnes spoléhá na malé projekty, často na izolovaných pozemcích, bez širšího kontextu urbanistického plánování. Takové projekty se potýkají s obtížemi při dosahování úspor z rozsahu, které se vyskytují v řádně plánovaných městských zónách. Právě proto Chorvatsko stále častěji produkuje malé a drahé projekty, které se časem stávají méně konkurenceschopnými – a to nejen v rezidenčním sektoru, ale i na trhu s druhými domy.

Problém sahá daleko za hranice samotné výstavby. Po přechodném období a válečných letech Chorvatsko do značné míry ztratilo kontinuitu seriózní kultury urbanistického plánování. Dřívější instituty urbanistického plánování prakticky zanikly, místní samosprávy často postrádají potřebné finanční a odborné kapacity a územní management se stal roztříštěným a politicky zatíženým.

Velké množství obcí a měst jednoduše nemá kapacity pro řízení dlouhodobého územního rozvoje. Místo strategického plánování se urbanismus často redukuje na dílčí změny územního plánování vyvolané místními politickými tlaky.

„Problém chorvatského trhu s nemovitostmi není nedostatek kupujících. Problém je v tom, že systém nedokáže vytvořit dostatek kvalitní nabídky.“

Nejde jen o otázku cen bydlení. Je to otázka kvality prostředí, ve kterém budou lidé v nadcházejících desetiletích žít.

Dalším zásadním problémem je, že Chorvatsko nemá téměř žádný rozvinutý model horizontálního rozvoje pozemků. Na vyspělejších trzích specializované subjekty spolupracují s místními úřady na rozvoji větších zón – zajišťují infrastrukturu, parcelizaci a prostorovou organizaci – načež vertikální developeři sami staví budovy.

V Chorvatsku se s výstavbou často začíná ještě předtím, než je samotný prostor řádně zařízen.

Výsledkem je trh, který se potýká s problémy s vytvářením seriózní a udržitelné nabídky bydlení. To je také důvod, proč Chorvatsku stále chybí rozvinutý institucionální trh s dlouhodobým pronájmem srovnatelný s trhy na organizovanějších evropských trzích. Velcí institucionální investoři nevstupují na fragmentované trhy bez jasné infrastruktury, plánovaných městských zón a dlouhodobé předvídatelnosti.

Zároveň se stát i nadále snaží řešit většinu bytových problémů prostřednictvím stimulace poptávky.

Žádná země samozřejmě nemůže změnit celý svůj systém územního plánování přes noc. Bez seriózní reformy urbanistického plánování, rychlejšího povolovacího procesu a rozvoje větších územně plánovaných oblastí je však těžké očekávat nějakou smysluplnou stabilizaci cen nemovitostí.

Protože klíčový problém v Chorvatsku není jen to, že se nemovitosti staly drahými. Problém je v tom, že systém strávil roky omezováním tvorby kvalitní nabídky a zároveň se snažil řešit důsledky tohoto problému prostřednictvím dotací a stimulace poptávky.

Dokud tato nerovnováha zůstane nezměněna, je nepravděpodobné, že by se ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu výrazně stabilizovaly nebo staly dostupnějšími.

Autor blogu: Ivan Kovačić