Zašto Hrvatska nema razvijeno tržište dugoročnog najma

Dugoročni najam u Hrvatskoj još uvijek nije razvijen kao ozbiljna alternativa kupnji nekretnine. Dok se rasprave o stanovanju uglavnom usmjeravaju na cijene nekretnina , stambene kredite, kamatne stope i subvencije, profesionalno tržište najma ostaje gotovo potpuno zanemareno.

Razlozi nisu povezani samo s navikama stanovništva ili često spominjanim „mentalitetom vlasništva“. Nedostatak institucionalnog najma proizlazi iz načina na koji Hrvatska planira prostorni razvoj , razvija stambene projekte, osigurava infrastrukturu i financira tržište nekretnina.

Institucionalni najam kao stabilizator tržišta stanovanja

U većini razvijenijih europskih tržišta institucionalni dugoročni najam posljednjih je godina postao jedan od ključnih modela stanovanja. Veliki fondovi, mirovinski investitori i specijalizirane kompanije razvijaju cijele stambene projekte namijenjene dugoročnom najmu. Takvi modeli ne služe samo socijalnoj politici ili studentima i mladim obiteljima. Oni služe stabilizaciji tržišta.

Kada postoji dovoljno organiziranog i profesionalnog najma, pritisak na kupnju stanova postaje manji. Tržište postaje uravnoteženije, a stanovanje dugoročno predvidivije.

Hrvatska danas gotovo da nema takve projekte.

„Problem hrvatskog tržišta stanovanja nije samo cijena kvadrata. Problem je što praktički nemamo ozbiljnu alternativu kupnji.“

Moderan dvoetažni stan za najam s panoramskim pogledom na more - Opatija

Zašto Hrvatska ne privlači institucionalne investitore

To nije posljedica manjka interesa investitora ili nedostatka kapitala. Kapital postoji i interes postoji. Problem je što Hrvatska teško može proizvesti projekte koji su dovoljno veliki, organizirani i dugoročno predvidivi da bi bili zanimljivi institucionalnim investitorima.

Veliki investicijski fondovi ne ulaze na tržišta sastavljena od desetaka malih projekata na izoliranim parcelama. Institucionalni kapital traži potpuno drugačiji okvir - velike urbanističke cjeline, organiziranu infrastrukturu, jasne prostorne planove, dugoročnu regulatornu predvidivost i mogućnost profesionalnog upravljanja velikim brojem stambenih jedinica unutar jedinstvenog sustava.

Hrvatska danas uglavnom nudi suprotan model.

Velik dio tržišta i dalje se oslanja na male projekte s nekoliko stanova, razvijene bez šire urbanističke cjeline i često bez ozbiljnije infrastrukture. Takvi projekti mogu funkcionirati za individualnu prodaju stanova, ali vrlo teško mogu postati osnova ozbiljnog institucionalnog tržišta najma.

To je jedna od ključnih stvari koje se često pogrešno razumiju kada se govori o stanovanju u Hrvatskoj. Problem nije samo broj stanova. Problem je struktura tržišta.

Fragmentirana gradnja ograničava razvoj tržišta najma

U ozbiljnim tržištima prvo se razvija prostor, a tek onda objekti. Razvijaju se prometnice, komunalna infrastruktura, javni sadržaji i organizirane urbane cjeline . Tek nakon toga dolazi gradnja samih objekata.

Kod nas se i dalje prečesto pokušava graditi bez prethodno razvijenog prostora.

Posljedica je tržište koje proizvodi male, fragmentirane i infrastrukturno nepovezane projekte. Takvo tržište teško može proizvesti ozbiljan build-to-rent model ili dugoročne najamne portfelje kakve traže institucionalni investitori.

To nije samo urbanistički problem. To je i problem ekonomije razmjera.

Veliki institucionalni modeli najma funkcioniraju tek kada postoji dovoljno velik broj stambenih jedinica unutar organiziranog sustava. Samo tada moguće je profesionalno upravljanje, održavanje i dugoročna stabilnost investicije.

Hrvatska danas rijetko proizvodi takve projekte.

Dugoročni najam zahtijeva drugačiji model financiranja

Dodatni problem predstavlja i sam model financiranja nekretninskih projekata. Dugoročni najam zahtijeva potpuno drugačiju financijsku logiku od klasične prodaje stanova.

Developer koji razvija projekt za prodaju želi što brže zatvoriti investicijski ciklus i vratiti kapital kroz prodaju stanova. Kod projekata dugoročnog najma logika je suprotna - projekt se stabilizira kroz dugoročne prihode od najma, a vrijednost se gradi kroz vrijeme.

Takvi modeli zahtijevaju i potpuno drugačiji pristup financiranju.

U razvijenijim tržištima poput Njemačke, Švicarske, Ujedinjenog Kraljevstva ili SAD-a bankarski sustav desetljećima prati takve modele kroz vrlo dugoročne kreditne strukture. U određenim slučajevima fokus financiranja nije ni na brzom povratu glavnice, nego na dugoročno stabilnim prihodima i kvaliteti same nekretnine kao imovine.

U Hrvatskoj takav model praktički ne postoji.

Bankarski sektor i dalje dominantno preferira projekte koji završavaju brzom prodajom stanova, dok je dugoročna izloženost prema developerskim projektima znatno ograničenija. Većina banaka i dalje teško prihvaća modele financiranja od 20 ili 30 godina koji su nužni za ozbiljan razvoj institucionalnog najma.

Šarmantna vila za najam u srcu Opatije

Pravna nesigurnost ograničava dugoročni kapital

Na prvi pogled to se često interpretira kao konzervativnost banaka. U stvarnosti je problem puno dublji.

Velik dio problema proizlazi iz pravne nesigurnosti i sporosti pravosuđa. Bankarski sustav teško može dugoročno financirati kompleksne projekte na tržištu gdje su pravni procesi spori, regulatorna predvidivost ograničena, a sudski postupci često traju godinama.

„Bez pravne sigurnosti nema ozbiljnog dugoročnog kapitala.“

To je jedan od razloga zašto developeri u Hrvatskoj i dalje dominantno grade za prodaju, a ne za dugoročni najam. Bez dugoročnog i stabilnog financiranja teško je zatvoriti ekonomsku logiku takvih projekata.

Što je potrebno za razvoj profesionalnog tržišta najma

Istovremeno, kada bi Hrvatska imala ozbiljnije planski razvijene zone, kvalitetniju prometnu i komunalnu infrastrukturu te predvidiviji regulatorni okvir, bankarski sektor dugoročno bi imao znatno veću sigurnost za financiranje projekata institucionalnog najma.

A tek tada bi developeri imali realnu ekonomsku motivaciju ulaziti u projekte koji se temelje na dugoročnim prihodima od najma umjesto isključivo na brzoj prodaji stanova.

U takvom sustavu prirodni kupci stabiliziranih projekata postali bi institucionalni investitori i fondovi, odnosno kapital koji upravo na razvijenim tržištima čini osnovu profesionalnog tržišta stanovanja.

Kupnja stana i dalje ostaje jedina ozbiljna opcija

Zanimljivo je pritom da Hrvatska i dalje vodi gotovo isključivo raspravu o subvencioniranju kupnje stanova, dok se o razvoju profesionalnog tržišta najma govori vrlo malo. Time se dodatno učvršćuje model prema kojem je kupnja stana praktički jedini ozbiljan oblik stambene sigurnosti.

A upravo je to jedan od razloga zašto pritisak na cijene nekretnina ostaje toliko snažan.

Jer problem hrvatskog tržišta nije samo u tome što su nekretnine skupe. Problem je što tržište još uvijek nije razvilo ozbiljnu alternativu između kupnje stana i potpune stambene nesigurnosti.

Autor bloga: Ivan Kovačić