Što se događa kada kupci dosegnu granicu svojih mogućnosti, a investitori više ne mogu smanjiti troškove gradnje?

Hrvatsko tržište nekretnina ulazi u novu fazu. Broj transakcija snažno pada, cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti, a istodobno se izdaje sve manje građevinskih dozvola. Taj posljednji podatak nije posebno iznenađujući. Zapravo, nakon višegodišnjeg rasta troškova zemljišta, gradnje i financiranja, bio je prilično očekivan.

U prvih šest mjeseci ove godine izdano je 14,3 posto manje građevinskih dozvola nego u istom razdoblju 2025. Njima je predviđena gradnja 8.902 stana, odnosno 14,6 posto manje. Istodobno je u prvom kvartalu broj kupoprodaja stambenih nekretnina pao za 42,2 posto na godišnjoj razini. Realizirane cijene porasle su za 14,3 posto, a na Jadranu za 12,6 posto.

Na prvi pogled podaci djeluju kontradiktorno: nekretnine se prodaju manje, ali cijene i dalje rastu. Međutim, tržište se ne mora korigirati isključivo kroz pad cijena. Korekcija se može odvijati kroz manji broj transakcija, odgađanje novih projekata i, s određenim vremenskim odmakom, slabiju stambenu izgradnju.

Developerska matematika postaje sve zahtjevnija

Ekskluzivni stanovi s prekrasnim pogledom na more u Opatiji

To je već neko vrijeme vidljivo na terenu. Tijekom i neposredno nakon Covida veliki broj developera ušao je u second home, premium i luxury segment na obali. Potražnja je bila iznimno snažna, posebno iz Njemačke i Austrije, cijene su rasle i projekti koji nekoliko godina ranije možda ne bi imali smisla odjednom su izgledali sasvim logično.

Danas je računica drugačija. Zemljište je skuplje, rad je bitno skuplji, financiranje više nije onakvo kakvo je bilo tijekom razdoblja gotovo besplatnog novca, a trošak gradnje ostao je vrlo visok. Cijene građevinskog materijala u Hrvatskoj u srpnju su bile 4,3 posto više nego godinu prije, ali još je važniji drugi podatak: čak 33,1 posto više nego prosječno 2021. godine.

Tu se dolazi do problema koji se često gubi u raspravama o „preskupim stanovima”. Konačna prodajna cijena može izgledati vrlo visoka, a da projekt developeru istodobno ne daje posebno atraktivnu profitabilnost.

Kupac više ne može pratiti cijenu, a developer je ne može značajno spustiti.

Kada se te dvije granice približe, prvo ne pada nužno cijena. Prvo nestane transakcija. Nakon toga developer odgodi novi projekt. Na kraju padne broj dozvola i gradilišta.

Upravo je početak tog procesa sada moguće vidjeti.

Second home tržište već prolazi selekciju

Elegantna vila s naglaskom na estetiku, wellnessom i pogledom na more - Labin

Na obali je taj proces još vidljiviji. Njemačka i Austrija, koje su godinama bile temelj vrlo snažne potražnje na hrvatskom second home tržištu, danas nemaju dinamiku kakva je bila prisutna u prethodnom ciklusu. Pojavljuju se druga tržišta – Slovenija, Poljska, Češka, Mađarska - i neka od njih rastu vrlo zanimljivo. Ali teško je očekivati da mogu volumenom jednostavno zamijeniti njemačku potražnju.

Zato je već vidljivo povlačenje dijela developera koji su tijekom buma ušli u premium i luksuzni segment. I to nije nužno loše. Tržište radi selekciju koju je prije nekoliko godina možda trebalo napraviti ranije.

Vrlo dobar proizvod na vrlo dobroj lokaciji i dalje može opravdati cijenu i dati developeru odgovarajući povrat. Prosječan proizvod na prosječnoj lokaciji s premium cijenom postaje puno teža priča.

U sljedećem ciklusu neće biti dovoljno izgraditi skupu nekretninu. Morat će postojati razlog zašto je skupa.

Takva se promjena može smatrati zdravom. Problem je što ukupna posljedica može biti manje nove ponude.

Manja ponuda nije put prema jeftinijem stanovanju

Tu se dolazi do paradoksa. S jedne strane politika sasvim opravdano govori o potrebi veće ponude i pristupačnijeg stanovanja. S druge strane, tržišni podaci trenutno idu u suprotnom smjeru.

Ako pada broj projekata, a trošak proizvodnje ostaje visok, teško je vidjeti kako bi samo tržište trebalo proizvesti velik pad cijena nove gradnje. Naravno da će pojedini projekti i pojedine lokacije korigirati cijene. Treba također stalno razlikovati tražene cijene iz oglasa od realiziranih cijena, jer je jaz između njih na hrvatskom tržištu i dalje važan.

Ali očekivati široku korekciju cijena dok se istodobno smanjuje buduća ponuda čini se prejednostavnom tezom.

Uz to se pojavila još jedna neugodna varijabla. Kriza oko Hormuškog tjesnaca tijekom 2026. pokazala je koliko brzo geopolitika ponovno može postati trošak gradnje i života u Europi. Europska komisija i IEA upozoravaju na posljedice poremećaja energetskih tokova, a ECB procjenjuje da energetski šok još nije u potpunosti prošao kroz cijene. Inflacija u europodručju u lipnju bila je 2,8 posto, dok ECB upozorava da bi zbog energenata mogla ostati iznad cilja i kroz prvu polovicu 2027.

Za nekretnine je kombinacija neugodna: skuplji inputi, slabiji realni raspoloživi dohodak i financiranje koje bi moglo dulje ostati restriktivno.

A onda dolazimo do onoga što sami možemo promijeniti

Na cijenu nafte nije moguće utjecati. Na Njemačku također nije moguće utjecati. Ali na način na koji se prostor razvija može se utjecati.

Ako je cilj ozbiljno povećati ponudu, nije dovoljno samo izmijeniti zakon ili najaviti brže izdavanje dozvola. Na terenu još nije vidljiv zaokret razmjera koji bi mogao bitno povećati količinu dobro pripremljenih projekata. A to bez lokalnih samouprava neće biti moguće.

To nije jednostavan problem. Upravo suprotno. Ali bez kvalitetnijeg urbanizma, detaljnije razrade razvojnih zona, riješene infrastrukture i jasnijeg procesa izdavanja akata teško je očekivati ozbiljno povećanje ponude. Urbanizam je početak cijelog lanca vrijednosti, a dugo se tretira kao administrativna prepreka umjesto kao razvojni alat.

Zato pad građevinskih dozvola nije posebno iznenađujuća vijest. Važnije je pitanje hoće li ovo ostati nekoliko slabijih mjeseci ili je riječ o prvom statističkom tragu ozbiljnije promjene ciklusa.

Procjena je da bi se u sljedeće dvije ili tri godine mogao vidjeti manji broj projekata, puno veća selekcija među njima i sve veća razlika između nekretnina koje imaju tržišnu logiku i onih koje je više nemaju.

Možda najveći problem hrvatskog tržišta neće biti to što su nekretnine preskupe. Možda će biti to što ih po cijenama koje kupci mogu platiti uskoro više neće biti dovoljno isplativo graditi.

Autor bloga: Ivan Kovačić