Hrvatska ne može sniziti cijene nekretnina dok god guši ponudu

Posljednjih godina Hrvatska je gotovo svaku ozbiljniju raspravu o stanovanju pokušala svesti na pitanje kupovne moći građana. Subvencionirani krediti, porezne olakšice i najnoviji modeli povrata dijela PDV-a kupcima temelje se na istoj pretpostavci - problem visokih cijena nekretnina može se riješiti tako da država financijski pomogne kupcima.

Problem je što tržište nekretnina ne funkcionira na način na koji ga politika često pokušava prikazati.

Na tržištu gdje nema dovoljno nove ponude, dodatni novac gotovo nikada ne dovodi do pada cijena. Naprotiv, vrlo često završi upravo u njihovom rastu. Kupci dobivaju veću kupovnu moć, ali broj kvalitetnih stanova i kuća ostaje isti. Tržište tada vrlo brzo apsorbira subvenciju kroz više cijene.

To se u Hrvatskoj već dogodilo.

“Na tržištu s ograničenom ponudom subvencije rijetko završavaju kod kupca. Najčešće završe u rastu cijene nekretnine.”

APN modeli i subvencionirani krediti možda su kratkoročno pomogli dijelu građana da lakše uđu u kupnju prve nekretnine, ali dugoročno nisu riješili ključni problem. Hrvatska nije povećala sposobnost sustava da proizvede dovoljno nove i organizirane stambene ponude.

I upravo je to tema o kojoj se u Hrvatskoj premalo govori.

Domaće tržište nekretnina danas nema problem manjka interesa za gradnju. Kapital postoji. Potražnja postoji. Interes investitora postoji. Problem je što sustav prostornog planiranja i upravljanja prostorom vrlo teško proizvodi ozbiljnu i planski organiziranu ponudu.

To se posebno vidi u načinu na koji se danas urbanizira velik dio Hrvatske. Umjesto razvoja većih urbanističkih cjelina, desetljećima se prakticira model parcijalne i točkaste urbanizacije. Pojedinačne parcele ulaze u građevinske zone bez ozbiljnog promišljanja šire cjeline, infrastrukture ili dugoročnog razvoja prostora.

Takav model možda kratkoročno zadovoljava interese pojedinačnih vlasnika zemljišta i lokalne politike, ali dugoročno proizvodi prostor bez reda, logike i održivosti.

Hrvatska danas često ne razvija gradske cjeline, nego pojedinačne građevinske čestice.

Posljedice su vidljive gotovo posvuda. Naselja bez dovoljno prometne infrastrukture. Zgrade bez javnih sadržaja. Kašnjenje komunalne infrastrukture. Nedostatak zelenih površina. Loša povezanost prostora. I projekti koji zbog svoje veličine i fragmentiranosti postaju skuplji nego što bi trebali biti.

U ozbiljnim tržištima prvo se razvija prostor, a tek onda objekti. Planiraju se prometnice, komunalije, javni sadržaji, škole, sportske zone i zelene površine. Tek nakon toga dolazi gradnja stanova i kuća.

Hrvatska je taj korak velikim dijelom preskočila.

Danas se velik dio tržišta oslanja na male projekte, često na pojedinačnim parcelama, bez šireg urbanističkog konteksta. Takvi projekti teško mogu ostvariti ekonomiju razmjera koju imaju planski razvijene zone. Upravo zato Hrvatska sve češće proizvodi male i skupe projekte koji dugoročno postaju nekonkurentni, ne samo u segmentu stanovanja nego i na tržištu second home nekretnina.

Pritom je problem mnogo dublji od same gradnje. Hrvatska je nakon tranzicije i ratnog razdoblja velikim dijelom izgubila kontinuitet ozbiljnog urbanističkog promišljanja prostora. Nekadašnji urbanistički instituti praktički više ne postoje, lokalne samouprave često nemaju dovoljno stručnih i financijskih kapaciteta, a upravljanje prostorom postalo je fragmentirano i politički opterećeno.

Velik broj općina i gradova danas realno nema mogućnost voditi ozbiljan razvoj prostora. Umjesto dugoročnog planiranja, urbanizam se često svodi na parcijalne izmjene prostornih planova pod pritiskom lokalnih interesa.

“Problem hrvatskog tržišta nekretnina nije nedostatak kupaca. Problem je što sustav ne može proizvesti dovoljno kvalitetne ponude.”

To nije samo pitanje cijena stanova. To je pitanje kvalitete prostora u kojem će se živjeti sljedećih nekoliko desetljeća.

Poseban problem je što Hrvatska gotovo da nema razvijen model horizontalnog razvoja prostora. Na razvijenijim tržištima postoje specijalizirani subjekti koji zajedno s lokalnim vlastima razvijaju veće zone - osiguravaju infrastrukturu, parcelaciju i organizaciju prostora - nakon čega drugi investitori grade same objekte.

Kod nas se uglavnom pokušava graditi bez prethodno razvijenog prostora.

Posljedica je tržište koje teško može proizvesti ozbiljniju i dugoročno održivu ponudu stanovanja. Upravo zato Hrvatska danas nema razvijeno tržište institucionalnog dugoročnog najma kakvo postoji na organiziranijim europskim tržištima. Veliki institucionalni investitori ne ulaze u fragmentirana tržišta bez jasne infrastrukture, planski razvijenih zona i dugoročne predvidivosti.

Istovremeno, država i dalje najveći dio stambene politike pokušava rješavati kroz stimuliranje kupnje.

Naravno da nijedna država ne može preko noći promijeniti način na koji upravlja prostorom. Ali bez ozbiljnije reforme urbanizma, ubrzanja dozvola i razvoja većih planskih cjelina teško je očekivati stabilizaciju cijena nekretnina.

Jer problem hrvatskog tržišta nije samo u tome što su nekretnine skupe. Problem je što sustav već godinama ograničava stvaranje kvalitetne ponude, a zatim pokušava posljedice tog problema rješavati subvencioniranjem potražnje.

Dok god se taj odnos ne promijeni, cijene nekretnina teško mogu dugoročno postati stabilnije i dostupnije.

Autor bloga: Ivan Kovačić