Što nas čeka na hrvatskom tržištu nekretnina u sljedećih 12 mjeseci?

Hoće li cijene nekretnina u Hrvatskoj pasti? Prema aktualnim tržišnim pokazateljima, najizgledniji scenarij nije opći pad cijena, već postupno usporavanje tržišta, veća selektivnost kupaca i izraženije razlike između kvalitetnih i prosječnih nekretnina.

Hrvatsko tržište nekretnina ulazi u novu fazu. Broj prodanih stambenih nekretnina smanjuje se, dok cijene na razini države i dalje rastu. Istodobno se priprema nova ponuda stanova, kreditna aktivnost ostaje snažna, a domaći i strani kapital i dalje podupiru potražnju. Na prvi pogled ti podaci djeluju proturječno, no zapravo pokazuju da se tržište postupno mijenja.

U sljedećih 12 mjeseci vjerojatnije je usporavanje rasta cijena nego njihov nagli pad. Razdoblje u kojem je gotovo svaka nekretnina rasla na vrijednosti bez obzira na kvalitetu bliži se kraju. Tržište će postati sporije, racionalnije i selektivnije, a kvaliteta nekretnine, mikrolokacija, dokumentacija i realno postavljena cijena imat će sve veći utjecaj na uspješnost prodaje.

Ključno pitanje više neće biti koliko je neka nekretnina poskupjela, nego može li se po traženoj cijeni doista prodati.

Cijene rastu, ali tržište usporava

Najvažnija poruka aktualnih podataka jest da se cijene i broj transakcija više ne kreću u istom smjeru. Tijekom 2025. broj prodanih stambenih nekretnina u Hrvatskoj smanjen je za 4,1 posto u odnosu na prethodnu godinu. Hrvatska je pritom bila jedna od rijetkih članica Europske unije koje su zabilježile pad prodajne aktivnosti.

Istodobno su cijene stambenih nekretnina u prvom tromjesečju 2026. bile 14,3 posto više nego godinu ranije. Cijene postojećih nekretnina porasle su za 16,1 posto, a cijene novogradnje za 9,7 posto. U Zagrebu je godišnji rast iznosio 14,7 posto, na Jadranu 12,6 posto, a u ostalim dijelovima Hrvatske 18,1 posto.

Na prvi pogled to se može činiti nelogičnim. Ako se prodaje manje nekretnina, očekivalo bi se da cijene počnu padati. Međutim, tržište nekretnina ne prilagođava se brzo. Kada se očekivanja kupaca i prodavatelja raziđu, cijena se često ne korigira odmah. Transakcija se jednostavno ne dogodi.

Kupci postaju oprezniji, uspoređuju više nekretnina i teže prihvaćaju cijene koje ne mogu opravdati lokacijom, kvalitetom ili dugoročnim potencijalom. Prodavatelji se, s druge strane, često i dalje oslanjaju na cijene ostvarene prethodnih godina ili na tražene cijene drugih oglasa.

Rezultat je rastući raskorak između oglašene i tržišno ostvarive cijene. Nekretnina može mjesecima ostati u prodaji po visokoj cijeni, ali time njezina vrijednost nije potvrđena. Vrijednost se potvrđuje tek kada se pojavi kupac koji je tu cijenu spreman platiti.

Visok indeks cijena ne znači da je svaka nekretnina poskupjela

Službeni indeks cijena obuhvaća nekretnine koje su stvarno prodane. Ne govori mnogo o nekretninama koje mjesecima ostaju na tržištu bez ozbiljnog interesa kupaca.

To je važno zato što se u razdoblju slabije aktivnosti može promijeniti struktura realiziranih transakcija. Ako se prodaje razmjerno više kvalitetnih, skupljih ili bolje lociranih nekretnina, prosječni indeks može snažno rasti iako se velik dio prosječne ponude prodaje teško ili se uopće ne prodaje.

Zato rast cijena od 14,3 posto ne znači da je svaka nekretnina u Hrvatskoj automatski vrjednija 14,3 posto nego prije godinu dana. To znači da su nekretnine koje su doista prodane u prosjeku postigle više cijene.

U praksi se već jasno vidi tržište različitih brzina. Kvalitetna nekretnina na dobroj lokaciji, s urednom dokumentacijom i realno postavljenom cijenom, i dalje može privući više ozbiljnih kupaca. Nekretnina s lošim rasporedom, potrebom za velikim ulaganjem, pravnim problemima ili pretjeranom cijenom može mjesecima ostati bez konkretne ponude.

Zašto cijene još uvijek ne padaju

Pad broja transakcija nije sam po sebi dovoljan da izazove snažan pad cijena. Za ozbiljniju korekciju obično je potreban veći broj prodavatelja koji nekretninu ne samo žele nego je i moraju prodati. Takve prisilne ponude na hrvatskom tržištu zasad nema u mjeri koja bi mogla izazvati širi pad cijena.

Velik dio vlasnika nije pod neposrednim pritiskom banke ili ovrhe. Ako ne mogu ostvariti cijenu koju očekuju, često će nekretninu povući iz prodaje, nastaviti je koristiti ili je ponuditi u najam. Takvo ponašanje smanjuje broj transakcija, ali istodobno usporava prilagodbu cijena.

Drugi je razlog ograničena ponuda zaista kvalitetnih nekretnina. Velik broj oglasa ne znači nužno i velik izbor. Dobra mikrolokacija, kvalitetna gradnja, funkcionalan raspored, uredna dokumentacija i prihvatljiva cijena još su uvijek rijetka kombinacija.

Treći su razlog visoki troškovi razvoja. Zemljište, radovi, materijali, projektiranje i financiranje stvaraju granicu ispod koje investitori teško mogu spuštati cijene. Investitor može usporiti prodaju ili odgoditi novi projekt, ali će se teško odlučiti na naglo rezanje cijena ako bi time ugrozio ekonomsku održivost investicije.

Konačno, hrvatsko tržište nije potpuno ovisno o stambenim kreditima. Na Jadranu i u višem cjenovnom segmentu velik dio kupnji realizira se vlastitim kapitalom. Takvi kupci jesu selektivniji, ali nisu jednako osjetljivi na kamatne stope kao kućanstvo koje cijelu kupnju financira kreditom.

Krediti će pomoći tržištu, ali neće riješiti pitanje priuštivosti

Kreditna aktivnost u Hrvatskoj ostala je snažna, što znači da bankarski sustav raspolaže kapitalom i da financiranje nije nestalo. Ipak, dostupnost kredita i priuštivost nekretnine nisu isto.

Kupcu kredit može biti dostupan, ali iznos koji može dobiti više nije dovoljan za nekretninu koju želi kupiti. Ako cijene rastu brže od plaća i kreditne sposobnosti, ni stabilne ili nešto niže kamatne stope ne mogu potpuno ukloniti taj raskorak.

Krediti će zato u sljedećih 12 mjeseci biti stabilizirajući faktor, ali teško mogu ponovno stvoriti tržište u kojem kupci bez većeg promišljanja prihvaćaju sve više cijene. Banke mogu osigurati financiranje, ali ne mogu trajno nadomjestiti nedostatak realne kupovne moći.

Nova gradnja povećat će izbor, ali ne mora sniziti cijene

Tijekom 2025. izdano je nešto manje građevinskih dozvola nego prethodne godine, ali je njima predviđena gradnja 21.809 stanova, odnosno 6,9 posto više nego 2024. godine. To pokazuje da projekti postaju veći i da se tržištu priprema značajna nova ponuda.

Veća ponuda kupcima donosi više izbora i dugoročno smanjuje pritisak koji nastaje kada se mnogo kupaca natječe za mali broj kvalitetnih nekretnina. Ipak, bilo bi pogrešno zaključiti da će više novih stanova automatski dovesti do nižih cijena.

Građevinska dozvola ne znači da će projekt odmah biti realiziran, a još manje da će stan biti ponuđen po cijeni dostupnoj prosječnom kućanstvu. Između izdavanja dozvole, početka gradnje i završetka projekta mogu proći godine.

Utjecaj nove ponude neće biti jednak na svim lokacijama. Ondje gdje se istodobno gradi mnogo sličnih projekata kupci će imati bolju pregovaračku poziciju. Na rijetkim mikrolokacijama, gdje nema prostora za značajniju novu izgradnju, taj će učinak ostati ograničen.

Butik rezidencije na Opatijskoj rivijeri s panoramskim pogledom na more

Jadran ostaje tržište za sebe

Hrvatsko tržište nekretnina ne može se ozbiljno promatrati kao jedinstvena cjelina. Zagreb je prvenstveno tržište stanovanja, rada, migracije i kreditne potražnje. Velik dio Jadrana istodobno je tržište drugog doma, turističkog korištenja i stranog kapitala.

Kupac koji rješava stambeno pitanje uspoređuje cijenu nekretnine sa svojom plaćom, ratom kredita i troškovima života. Kupac drugog doma uspoređuje Hrvatsku s Italijom, Španjolskom, Francuskom, Grčkom i drugim mediteranskim tržištima na kojima može kupiti sličan životni stil.

To znači da će strani kupci ostati važan oslonac potražnje, ali više neće biti dovoljno pretpostaviti da će platiti bilo koju cijenu samo zato što je nekretnina blizu mora. Kupci s većim kapitalom često su bolje informirani, imaju više izbora i vrlo precizno uspoređuju lokaciju, arhitekturu, pogled, privatnost, kvalitetu gradnje i razinu usluge.

Na Jadranu će zato najbolje prolaziti nekretnine koje nude cjelovit proizvod: snažnu lokaciju, kvalitetnu arhitekturu, privatnost, pogled, urednu dokumentaciju i profesionalno upravljanje. Prosječna apartmanska gradnja bez jasne diferencijacije bit će pod sve većim pritiskom.

Tržište će se sve više razdvajati

Godine snažnog općeg rasta cijena prikrivale su razlike među nekretninama. Kada gotovo sve raste, lako se stvara dojam da kvaliteta, dokumentacija, raspored i mikrolokacija nisu presudni. U sporijem tržištu upravo ti elementi ponovno dolaze u prvi plan.

Dobra novogradnja neće se kretati jednako kao loše obnovljen stariji stan. Vila na rijetkoj lokaciji neće ovisiti o istoj skupini kupaca kao apartman u zgradi s deset gotovo identičnih jedinica. Stan s liftom, parkingom i dobrim energetskim svojstvima neće imati istu tržišnu poziciju kao stan koji zahtijeva potpunu rekonstrukciju.

Najveći pritisak neće nužno biti na cijele regije, nego na nekretnine koje kupcu ne nude dovoljno snažan razlog da ih odabere. Kada je tržište sporije, prosječnost postaje mnogo veći problem.

Prosječna nekretnina i dalje će se moći prodati, ali će njezina cijena morati preciznije odražavati nedostatke. Prodavatelj više neće moći jednostavno preuzeti cijenu kvalitetnijeg susjednog objekta i pretpostaviti da razlike nisu važne.

Što će se događati s cijenama

Najvjerojatniji scenarij za sljedećih 12 mjeseci nije opći nominalni pad cijena na razini Hrvatske. Struktura vlasništva, ograničena prisilna prodaja, visoki troškovi gradnje i kapital kojim raspolaže dio kupaca i dalje štite postojeće cjenovne razine.

Međutim, rast koji smo gledali posljednjih godina teško može trajati istim intenzitetom. Što cijene više rastu, to se smanjuje skupina kupaca koja ih može pratiti. Zato je vjerojatnije postupno usporavanje rasta, uz stagnaciju i selektivne korekcije u segmentima u kojima je ponuda velika, a proizvod nedovoljno kvalitetan ili diferenciran.

Službeni indeksi još neko vrijeme mogu pokazivati snažan rast, dok se korekcija na terenu već odvija kroz dulje vrijeme prodaje, veće pregovaračke popuste, dodatnu opremu uključenu u cijenu i povlačenje nerealno cijenjenih nekretnina s tržišta.

Promjena se zato neće dogoditi u jednom trenutku niti će je jednoga dana objaviti jedna statistika. Odvijat će se postupno, nejednako i najprije će biti vidljiva onima koji su svakodnevno prisutni na tržištu.

Grad Rijeka

Što to znači za prodavatelje

Prodavatelji i dalje mogu ostvariti vrlo dobre cijene, ali će morati realnije procijeniti poziciju vlastite nekretnine. Najveća pogreška bit će određivati cijenu isključivo prema oglasima. Oglašena cijena govori što drugi vlasnik želi dobiti, ali ne govori po kojoj se cijeni nekretnina može prodati.

U sporijem tržištu početna cijena postaje još važnija. Nekretnina koja se pravilno pozicionira može privući relevantne kupce dok je još nova na tržištu. Nekretnina koja mjesecima ostane precijenjena postupno gubi interes, a kasnija sniženja često ne mogu vratiti početni zamah.

Prodavatelji će morati prihvatiti i da kupci sve detaljnije analiziraju dokumentaciju, tehničko stanje i buduća ulaganja. Ono što se prije moglo zanemariti u razdoblju izrazito snažne potražnje sada sve češće postaje predmet pregovora i izravno utječe na cijenu.

Što to znači za kupce

Kupci će imati više izbora i više prostora za pregovore, ali ne nužno kod najboljih nekretnina. Kvalitetan objekt na rijetkoj lokaciji neće automatski postati povoljan samo zato što se ukupan broj transakcija smanjuje.

Najveću pregovaračku moć kupci će imati kod nekretnina koje su dugo na tržištu, imaju jasne nedostatke ili se natječu s većim brojem usporedivih objekata. Ondje gdje postoji stvarna rijetkost, čekanje velikog pada cijene može značiti gubitak dobre prilike.

Kupac zato ne bi trebao pokušavati pogoditi savršeni trenutak na nacionalnom tržištu. Mnogo je važnije procijeniti konkretnu nekretninu. Pravo pitanje nije samo hoće li cijene u Hrvatskoj rasti ili padati, nego je li određena nekretnina kvalitetna, dugoročno održiva i ponuđena po cijeni koju može opravdati.

Sljedećih 12 mjeseci bit će tržište provjere

Hrvatsko tržište nekretnina u sljedećih godinu dana vjerojatno neće doživjeti dramatičan preokret. Umjesto toga, ući će u dublju fazu normalizacije. Prodaja će biti sporija, kupci oprezniji, a razlika između kvalitetnih i prosječnih nekretnina sve izraženija.

Cijene na razini države vjerojatno će ostati stabilne ili nastaviti rasti sporijim i neujednačenijim tempom. Ispod nacionalnog prosjeka odvijat će se mnogo složenija priča. Dio nekretnina nastavit će postizati rekordne cijene, dio će se prodavati tek nakon ozbiljnih pregovora, a dio neće pronaći kupca sve dok prodavatelj ne promijeni očekivanja.

Sljedećih 12 mjeseci zato neće obilježiti jednostavna podjela na rast i pad. Bit će to razdoblje razdvajanja tržišta: između kvalitetnog i prosječnog, rijetkog i lako zamjenjivog, realno cijenjenog i precijenjenog te, konačno, između nekretnina koje imaju stvarnu tržišnu vrijednost i onih koje imaju samo oglašenu cijenu.

Autor bloga: Ivan Kovačić