Zakaj Hrvaška nima razvitega trga dolgoročnega najema nepremičnin

Dolgoročni najem na Hrvaškem še ni postal verodostojna alternativa lastništvu nepremičnin. Medtem ko se razprave o stanovanjskem trgu večinoma osredotočajo na cene nepremičnin , hipoteke, obrestne mere in subvencije, ostaja trg profesionalnih najemov skoraj v celoti spregledan.

Razlogi segajo dlje od kulturnih preferenc ali pogosto omenjene »mentalitete lastništva stanovanj«. Pomanjkanje institucionalnih najemnih stanovanj odraža način, kako Hrvaška načrtuje urbani razvoj , izvaja stanovanjske projekte, zagotavlja infrastrukturo in financira svoj nepremičninski trg.

Institucionalna najemna stanovanja kot stabilizator trga

Na mnogih razvitih evropskih trgih je institucionalni dolgoročni najem v zadnjih letih postal pomemben stanovanjski model. Veliki skladi, pokojninski vlagatelji in specializirana podjetja razvijajo celotne stanovanjske projekte, namenjene dolgoročnemu najemu. Ti modeli niso zasnovani izključno za socialna stanovanja, študente ali mlade družine. Pomagajo tudi stabilizirati širši trg.

Ko je na voljo dovolj profesionalno upravljanih najemnih stanovanj, se pritisk za nakup nepremičnine zmanjša. Trg postane bolj uravnotežen, dostop do stanovanj pa dolgoročno bolj predvidljiv.

Hrvaška trenutno nima skoraj nobenih tovrstnih projektov.

»Izziv, s katerim se sooča hrvaški trg nepremičnin, ni omejen le na cene nepremičnin. Globlji problem je skorajda odsotnost verodostojne alternative lastništvu.«

Najem modernega dupleks stanovanja z neoviranim pogledom na morje – Opatija

Zakaj se Hrvaška težko privablja institucionalne vlagatelje

To ni posledica pomanjkanja zanimanja vlagateljev ali razpoložljivega kapitala. Obstajata tako kapital kot povpraševanje. Težava je v omejeni sposobnosti Hrvaške, da izvede projekte v obsegu, organizaciji in dolgoročni predvidljivosti, ki jo zahtevajo institucionalni vlagatelji.

Veliki investicijski skladi običajno ne vstopajo na trge, ki jih sestavlja več deset majhnih projektov na izoliranih parcelah. Institucionalni kapital zahteva bistveno drugačen okvir: velika, prostorsko načrtovana območja, organizirano infrastrukturo, jasne prostorske načrte, dolgoročno regulativno gotovost in sposobnost upravljanja znatnega števila stanovanjskih enot znotraj enega samega sistema.

Hrvaška trenutno ponuja v veliki meri nasproten model.

Velik del trga se še vedno opira na majhne projekte z le nekaj stanovanji. Ti so pogosto zgrajeni brez širšega urbanističnega okvira ali ustrezne podporne infrastrukture. Takšni projekti so morda uspešni pri prodaji posameznih stanovanj, vendar le redko lahko zagotovijo temelje za resen institucionalni trg najemnih stanovanj.

To je ena ključnih točk, ki se v razpravah o stanovanjih na Hrvaškem pogosto napačno razume. Vprašanje ni le število razpoložljivih stanovanj. Gre za samo strukturo trga.

Razdrobljen razvoj omejuje trg najemniških stanovanj

Na uveljavljenih trgih se širše območje razvije, preden se zgradijo posamezne stavbe. Najprej se zgradijo ceste, komunalne storitve, javne infrastrukture in organizirana mestna okrožja . Sledi gradnja posameznih nepremičnin.

Na Hrvaškem se razvoj še vedno prepogosto začne, preden je okolica ustrezno načrtovana in pripravljena.

Posledica tega je trg, na katerem prevladujejo majhni, razdrobljeni projekti z omejeno infrastrukturo in slabo povezljivostjo. Takšen trg se težko spopada s podporo verodostojnim projektom gradnje za oddajo ali dolgoročnim portfeljem najemniških nepremičnin, ki jih iščejo institucionalni vlagatelji.

To ni le vprašanje urbanističnega načrtovanja. Gre tudi za vprašanje ekonomije obsega.

Veliki institucionalni modeli najema postanejo izvedljivi le, če je mogoče v integriranem sistemu upravljati zadostno število stanovanjskih enot. Le v takšnem obsegu je mogoče doseči profesionalno upravljanje, vzdrževanje in dolgoročno naložbeno stabilnost.

Hrvaška redko izvaja tovrstne projekte.

Dolgoročni najem zahteva drugačen model financiranja

Drug izziv predstavlja financiranje nepremičninskih projektov. Dolgoročni najem zahteva bistveno drugačen finančni model kot običajna prodaja stanovanjskih nepremičnin.

Investitor, ki gradi hiše za prodajo, si prizadeva zaključiti investicijski cikel in čim hitreje povrniti kapital s posameznimi transakcijami. Dolgoročni najemni projekti sledijo nasprotni logiki: dohodek se ustvarja v daljšem obdobju, medtem ko se vrednost sredstva razvija postopoma.

Zato takšni projekti zahtevajo drugačen pristop k financiranju.

Na uveljavljenih trgih, kot so Nemčija, Švica, Združeno kraljestvo in Združene države Amerike, bančni sistemi že desetletja podpirajo te modele z dolgoročnimi strukturami posojil. V nekaterih primerih je financiranje manj osredotočeno na hitro odplačilo glavnice in bolj na stabilne dolgoročne dohodke ter kakovost nepremičnine kot sredstva.

Ta model na Hrvaškem praktično ni prisoten.

Hrvaški bančni sektor še naprej daje prednost projektom, ki se zaključijo s hitro prodajo posameznih stanovanj. Dolgoročna izpostavljenost razvojnim projektom ostaja precej bolj omejena. Večina bank še vedno neradi podpira finančne strukture, ki trajajo več kot 20 ali 30 let, čeprav so te bistvene za razvoj znatnega institucionalnega najemnega sektorja.

Očarljiva vila za najem v središču Opatije

Pravna negotovost omejuje dolgoročni kapital

Na prvi pogled se to pogosto razlaga kot pretirana previdnost znotraj bančnega sektorja. V resnici je osnovni problem veliko bolj zapleten.

Velik del težav izhaja iz pravne negotovosti in počasnosti sodnih postopkov. Banke verjetno ne bodo zagotavljale dolgoročnega financiranja za kompleksne razvojne projekte na trgu, kjer so pravni postopki počasni, regulativni pogoji nepredvidljivi in sodni postopki lahko trajajo več let.

»Brez pravne varnosti ne more biti resnega dolgoročnega kapitala.«

To je eden od razlogov, zakaj hrvaški razvijalci še naprej gradijo pretežno za prodajo in ne za dolgoročni najem. Brez stabilnega, dolgoročnega financiranja je ekonomsko upravičenost takšnih projektov težko vzdržna.

Kaj Hrvaška potrebuje za razvoj profesionalnega trga najemniških nepremičnin

Če bi Hrvaška uvedla bolj skrbno načrtovane razvojne cone, izboljšala prometno in komunalno infrastrukturo ter vzpostavila bolj predvidljiv regulativni okvir, bi banke pridobile bistveno večje zaupanje v dolgoročno financiranje institucionalnih najemnih projektov.

Šele takrat bi imeli razvijalci resnično ekonomsko spodbudo za izvajanje projektov, ki temeljijo na ponavljajočih se prihodkih od najemnin, namesto da bi se zanašali izključno na hitro prodajo stanovanj.

V takšnem sistemu bi institucionalni vlagatelji in skladi postali naravni kupci stabiliziranih stanovanjskih projektov. Na zrelih trgih ta vrsta kapitala tvori temelj sektorja profesionalnih najemnih stanovanj.

Lastništvo stanovanja ostaja edina verodostojna možnost

Omeniti velja, da se razprava o stanovanjskem trgu na Hrvaškem še vedno osredotoča skoraj izključno na subvencioniranje nakupov nepremičnin, medtem ko se razvoju profesionalnega trga najemniških stanovanj posveča le malo pozornosti. To še dodatno krepi sistem, v katerem je nakup nepremičnine dejansko edina zanesljiva pot do dolgoročne stanovanjske varnosti.

To je tudi eden od razlogov, zakaj je pritisk na rast cen nepremičnin še vedno tako močan.

Osrednji problem hrvaškega stanovanjskega trga ni le v tem, da so nepremičnine drage. Gre za to, da trg še ni razvil verodostojne alternative med lastništvom stanovanja in popolno stanovanjsko negotovostjo.

Avtor bloga: Ivan Kovačić