Kaj se zgodi, ko si kupci ne morejo privoščiti več – in razvijalci ne morejo graditi za manj?

Hrvaški nepremičninski trg vstopa v novo fazo. Obseg transakcij strmo pada, cene nepremičnin še naprej naraščajo , hkrati pa se izdaja manj gradbenih dovoljenj. Slednji razvoj ni posebej presenetljiv. Po več letih naraščajočih stroškov zemljišč, gradnje in financiranja je bil pravzaprav dokaj predvidljiv.

V prvih šestih mesecih letošnjega leta je bilo izdanih 14,3 % manj gradbenih dovoljenj kot v enakem obdobju leta 2025. Ta dovoljenja predvidevajo gradnjo 8.902 stanovanjskih enot, kar je 14,6 % manj kot leto prej. Hkrati se je obseg transakcij s stanovanjskimi nepremičninami v prvem četrtletju medletno zmanjšal za 42,2 %. Dosežene prodajne cene so se zvišale za 14,3 %, cene ob Jadranu pa za 12,6 %.

Na prvi pogled se podatki morda zdijo protislovni: prodaja se manj nepremičnin, vendar cene še naprej naraščajo. Vendar pa se korekcija trga ne zgodi nujno zgolj zaradi padajočih cen. Lahko se zgodi tudi zaradi manjšega obsega transakcij, odloženih gradenj in z določenim časovnim zamikom tudi zaradi šibkejše aktivnosti stanovanjske gradnje.

Razvojna ekonomija postaja vse težja

Ekskluzivni apartmaji z osupljivim pogledom na morje v Opatiji

To je na trgu vidno že nekaj časa. Med obdobjem covida in takoj po njem je veliko število razvijalcev vstopilo v segmente počitniških, premium in luksuznih nepremičnin na hrvaški obali . Povpraševanje je bilo izjemno veliko, zlasti iz Nemčije in Avstrije, cene so naraščale, razvojni projekti, ki še nekaj let prej morda niso bili izvedljivi, pa so se nenadoma zdeli komercialno dobri.

Danes je gospodarstvo videti zelo drugače. Zemljišča so dražja, stroški dela so se znatno zvišali, financiranje ni več na voljo pod pogoji, kot so bili v obdobju skoraj brezplačnega denarja, stroški gradnje pa ostajajo zelo visoki. Cene gradbenega materiala na Hrvaškem so bile julija za 4,3 % višje kot leto prej. Še pomembneje pa je, da so bile kar 33,1 % nad povprečjem leta 2021.

To nas pripelje do problema, ki ga v razpravah o »predragih stanovanjih« pogosto spregledamo. Končna zahtevana cena se lahko zdi zelo visoka, medtem ko sam razvoj še vedno ne ustvari posebej privlačnega donosa za razvijalca.

Kupci ne morejo več slediti naraščajočim cenam, medtem ko imajo razvijalci omejene možnosti za njihovo znatno znižanje.

Ko se ti dve meji zbližata, cene niso nujno prve, ki padejo. Najprej izginejo transakcije. Razvijalci nato odložijo nove projekte. Sčasoma se zmanjša število gradbenih dovoljenj in aktivnih gradbišč.

Začetne faze tega procesa postajajo zdaj vidne.

Trg rabljenih nepremičnin postaja vse bolj selektiven

Elegantna vila z izvrstno notranjostjo, wellnessom in pogledom na morje - Labin

Ta proces je še bolj očiten vzdolž obale. Nemčija in Avstrija, ki sta leta predstavljali hrbtenico močnega povpraševanja na hrvaškem trgu drugičk, nimata več zagona kot v prejšnjem ciklu. Vzhajajo drugi trgi – Slovenija, Poljska, Češka in Madžarska – in nekateri kažejo spodbudno rast. Vendar je težko pričakovati, da bodo zgolj po obsegu nadomestili nemško povpraševanje.

Posledično se nekateri razvijalci, ki so med razcvetom vstopili v premium in luksuzni segment, že začenjajo umikati. To ni nujno negativen razvoj dogodkov. Trg zdaj izvaja proces selekcije, ki bi se moral verjetno zgoditi prej.

Zelo dober izdelek na izjemni lokaciji lahko še vedno upraviči svojo ceno in razvijalcu prinese ustrezen donos. Povprečen izdelek na povprečni lokaciji z visoko ceno postaja veliko težje prodati.

V naslednjem ciklu zgolj gradnja drage nepremičnine ne bo več dovolj. Potreben bo jasen razlog, zakaj zahteva premijo.

Ta premik se lahko šteje za zdravega. Težava je v tem, da bi lahko njegova širša posledica bila zmanjšanje nove ponudbe.

Manjša ponudba ne bo povečala dostopnosti stanovanj

Tu se paradoks pokaže. Po eni strani oblikovalci politik upravičeno govorijo o potrebi po večji ponudbi stanovanj in izboljšani dostopnosti. Po drugi strani pa se trenutni tržni podatki gibljejo v nasprotno smer.

Če se začenja manj projektov, medtem ko stroški razvoja ostajajo visoki, si je težko predstavljati, kako lahko trg sam po sebi povzroči znatno znižanje cen novogradenj. Posamezni projekti in lokacije bodo seveda doživeli prilagoditve cen. Pomembno je tudi še naprej razlikovati med oglaševanimi zahtevanimi cenami in doseženimi transakcijskimi cenami, saj je razlika med njima na hrvaškem trgu še vedno precejšnja.

Toda pričakovanje široke korekcije cen, medtem ko se prihodnja ponudba hkrati krči, se zdi preveč poenostavljeno.

Obstaja pa še ena neprijetna spremenljivka. Kriza okoli Hormuške ožine leta 2026 je pokazala, kako hitro se lahko geopolitika znova prevede v višje stroške gradnje in višje življenjske stroške po vsej Evropi. Evropska komisija in Mednarodna agencija za energijo (IEA) sta opozorili na vpliv motenj v pretoku energije, medtem ko ECB ocenjuje, da se energetski šok še ni v celoti prenesel na potrošniške cene. Inflacija v evroobmočju je junija znašala 2,8 %, medtem ko je ECB opozorila, da bi lahko stroški energije inflacijo v prvi polovici leta 2027 ohranili nad ciljno vrednostjo.

Za nepremičnine to ustvarja težko kombinacijo: dražji vložki, šibkejši realni razpoložljivi dohodek in pogoji financiranja, ki lahko ostanejo omejevalni dlje časa.

Potem je tu še tisto, kar se dejansko lahko spremeni

Glede cene nafte se ne da storiti veliko. Tudi smer nemškega gospodarstva je izven hrvaškega nadzora. Vendar pa je način razvoja zemljišč in urbanega prostora nekaj, na kar lahko vpliva.

Če je cilj občutno povečati ponudbo stanovanj, sprememba zakonodaje ali napoved hitrejših postopkov izdaje dovoljenj ne bosta dovolj. Še vedno ni vidnih premikov na terenu v zadostnem obsegu, da bi se bistveno povečalo število dobro pripravljenih razvojnih projektov. In to ne bo mogoče brez aktivnega sodelovanja lokalnih oblasti.

To ni preprost problem. Ravno nasprotno. Toda brez boljšega urbanističnega načrtovanja, podrobnejših razvojnih okvirov, ustrezno rešene infrastrukture in jasnejšega postopka izdajanja dovoljenj je težko pričakovati smiselno povečanje ponudbe. Urbanistično načrtovanje je na začetku celotne razvojne vrednostne verige, vendar je bilo predolgo obravnavano kot administrativna ovira in ne kot razvojno orodje.

Upad gradbenih dovoljenj zato ni posebej presenetljiv. Pomembnejše vprašanje je, ali se bo izkazalo, da gre za nekaj šibkejših mesecev ali za prvi statistični dokaz o pomembnejšem premiku v tržnem ciklu.

Pričakuje se, da bo na Hrvaškem v naslednjih dveh do treh letih manj novih projektov, veliko večja selektivnost med njimi in vse bolj očiten razkorak med nepremičninami, ki so še vedno komercialno smiselne, in tistimi, ki niso več.

Morda največji problem hrvaškega nepremičninskega trga ne bo ta, da so nepremičnine postale predrage. Morda pa po cenah, ki si jih kupci lahko realno privoščijo, kmalu ne bo več dovolj donosno graditi.

Avtor bloga: Ivan Kovačić