Kiedy morze nie sprzedaje już wszystkiego: chwila prawdy dla deweloperów

Chorwacki rynek nieruchomości nadmorskich wszedł w fazę, w której nie da się już dłużej ukrywać za rosnącymi cenami i popytem turystycznym. Nie jest to chwilowe spowolnienie ani typowa cykliczna korekta, lecz strukturalna słabość modelu rozwoju przestrzennego, która narastała przez lata, podczas gdy euforia rynkowa i wyjątkowe zyski z wynajmu krótkoterminowego maskowały systemowe niedociągnięcia. Dziś, gdy popyt staje się bardziej zróżnicowany, a zainteresowanie segmentu zagranicznych nabywców maleje, staje się jasne, jak bardzo rynek nadmorski jest narażony na swoje wewnętrzne sprzeczności.

Punktem wyjścia tego łańcucha nie są ani finanse, ani marketing, lecz urbanistyka. Planowanie urbanistyczne stanowi fundament ogólnej wartości przestrzennej i początkową fazę każdego poważnego cyklu rozwoju, od infrastruktury po finalny produkt w postaci nieruchomości. W dobrze prosperujących europejskich regionach nadmorskich planowanie urbanistyczne funkcjonuje jako ramy operacyjne, które w przewidywalny sposób ukierunkowują prywatny kapitał, jednocześnie chroniąc interes publiczny. W Chorwacji jednak zbyt często jest ono traktowane jako przeszkoda administracyjna lub kompromis polityczny, ostatecznie prowadząc do powstania przestrzeni bez jasnej logiki rozwoju.

W rezultacie dzisiejsze wybrzeże zmaga się jednocześnie z niedopasowaną podażą, cenami rosnącymi szybciej niż rzeczywista jakość produktu oraz deficytami infrastrukturalnymi, które dodatkowo podważają postrzeganie wartości. Nie są to odosobnione objawy, lecz konsekwencje tej samej systemowej porażki: rozwoju bez przygotowania, bez jasnej strategii i bez profesjonalnego przemysłu, który byłby w stanie stale dostarczać wysokiej jakości produkt.

Konsolidacja gruntów jako warunek konieczny, którego system nie rozpoznaje

Konsolidacja gruntów, czyli agregacja i racjonalna restrukturyzacja działek, nie jest w praktyce europejskiej kwestią techniczną, lecz warunkiem koniecznym planowania urbanistycznego. Chorwacja posiada ramy prawne dotyczące konsolidacji gruntów rolnych, ale w kontekście miejskim i nadmorskim instrument ten nie funkcjonuje w praktyce jako narzędzie operacyjne do przygotowywania nowych stref rozwoju. Bez możliwości ujednolicenia rozdrobnionej własności i uporządkowania gruntów w sposób planowy, władze lokalne pozostają uwięzione w istniejących granicach osiedli i odziedziczonych strukturach działek, a rozwój sprowadza się do adaptacji tego, co akurat jest dostępne, zamiast strategicznego kształtowania przestrzeni.

W Austrii, Niemczech czy Holandii konsolidacja gruntów jest znormalizowaną procedurą, w której interes publiczny jest wystarczająco silny, aby przygotować teren przed budową, a jednocześnie jest wystarczająco uregulowana, aby zagwarantować przejrzystość i sprawiedliwość dla właścicieli gruntów. Na chorwackim wybrzeżu taka równowaga nie została jeszcze osiągnięta, co zmusza urbanistykę do rozdrobnienia, indywidualnego planowania przestrzennego, bez tworzenia większych, spójnie zaplanowanych stref mieszkalnych i wielofunkcyjnych. Dopóki konsolidacja nie zostanie potraktowana jako kluczowa reforma, wybrzeże będzie pozbawione warunków przestrzennych dla rozwoju poważnego rynku.

Infrastruktura pozostaje w tyle za rozwojem przestrzennym

Rozwój bez odpowiedniego przygotowania infrastrukturalnego obniża wartość przestrzenną do poziomu krótkoterminowej spekulacji. Lokalne i regionalne inwestycje w infrastrukturę transportową i użyteczności publicznej wzdłuż wybrzeża zazwyczaj nie nadążają za intensywnością budowy, co skutkuje rozbudową osiedli na sieciach zaprojektowanych w ciągu ostatnich dekad. Zbyt małe drogi, nierozwiązane trasy dojazdowe oraz ograniczone możliwości drenażowe i energetyczne to nie tylko kwestie komfortu, ale wymierne czynniki wartości rynkowej. Kupujący płacący wyższą cenę oczekuje wysokiej funkcjonalności, a tę lukę coraz trudniej zignorować w Chorwacji.

We Francji, Hiszpanii czy niektórych częściach Włoch rozwój nowych stref jest zazwyczaj uwarunkowany programami infrastrukturalnymi wdrażanymi przed lub równolegle z budową. W modelu chorwackim infrastruktura często „pojawia się później”, jako obietnica polityczna lub późniejsza naprawa, co w praktyce oznacza, że jakość przestrzeni nie nadąża za ceną. To sprawia, że rynek jest kruchy: gdy tylko popyt słabnie lub zmienia się struktura nabywców, wysokie ceny tracą przekonujące uzasadnienie.

Wynajem turystyczny jako substytut rozwoju zawodowego

Zjawisko prywatnego wynajmu turystycznego samo w sobie nie stanowi problemu; jest to racjonalna decyzja dla gospodarstw domowych w regionach turystycznych. Problem pojawia się, gdy ramy podatkowe i regulacyjne sprawiają, że wynajem staje się tak korzystny i niemal automatyczną strategią wyjścia, że staje się substytutem profesjonalnego rozwoju nieruchomości. W takim otoczeniu każdy może zostać deweloperem bez jasnego programu architektonicznego, bez koncepcji rynku i bez analizy najwyższego i najlepszego wykorzystania, ponieważ ryzyko sprzedaży jest równoważone przez oczekiwane dochody z wynajmu. Rezultatem jest podaż, która jest duża pod względem wolumenu, ale jakościowo nierówna i często odbiega od długoterminowych standardów rynkowych.

W Portugalii czy Grecji, gdzie logika turystyki jest równie silna, państwo ustanowiło jednak wyraźniejsze rozróżnienie między rozwojem zawodowym a prywatną improwizacją, podnosząc jakość produktu poprzez planowanie i standardy. Chorwacja pozwoliła, aby model amatorski stał się dominujący, co przekłada się również na poziom cen. Właściciele generujący stabilne dochody z wynajmu coraz częściej ustalają ceny sprzedaży, które nie opierają się na jakości produktu, ale na zinternalizowanym przekonaniu, że nieruchomość jest warta tyle, ile zarabia w sezonie. To tworzy rynek wrażliwy na wszelkie spadki popytu.

Polityki, które nie odpowiadają ambicjom rynku

Ten przestrzenny i rynkowy obraz dodatkowo pogarsza polityka fiskalna i migracyjna, która nie wzmacnia konkurencyjności wybrzeża, lecz niepotrzebnie ją ogranicza. Standardowa stawka VAT w wysokości 25% od nowych inwestycji, bez ukierunkowanych dostosowań dla segmentów mieszkaniowych i deweloperskich, w praktyce podnosi koszty wejścia na rynek i ogranicza elastyczność profesjonalnych deweloperów. Jednocześnie w Chorwacji brakuje jasno zdefiniowanego, konkurencyjnego programu rezydencji inwestycyjnych dla nabywców spoza UE, takiego jak te, które kraje śródziemnomorskie wykorzystały jako narzędzie internacjonalizacji rynku. Chociaż formalnie istnieje możliwość rezydencji na podstawie prawa własności nieruchomości, nie została ona przekształcona w przewidywalny i strategiczny instrument zdolny do przyciągnięcia nowego popytu.

W połączeniu z powolnym postępem w transformacji destynacji w kierunku całorocznego, bogatego w ofertę i konkurencyjnego na arenie międzynarodowej modelu, wybrzeże wkracza w niebezpieczny cykl. Wysokie ceny wymagają destynacji, infrastruktury i produktów premium, a chorwacki system zbyt często oferuje przeciętną jakość w cenach powyżej średniej. W konsekwencji popyt w Europie Zachodniej staje się coraz bardziej selektywny, a nowe rynki nie rozwijają się systematycznie. Nie jest to dramatyczna prognoza, lecz logiczny skutek braku skoordynowanej polityki przestrzennej, turystycznej i podatkowej.

Jeśli chcemy uniknąć przerodzenia się korekty rynkowej w długotrwałą stagnację, musimy wrócić do punktu wyjścia: operacyjnej konsolidacji gruntów miejskich, planowania infrastruktury przed rozpoczęciem budowy, profesjonalizacji rozwoju poprzez zmiany w zachętach dla wynajmu turystycznego oraz polityki fiskalnej i migracyjnej, które zapewnią rynkowi międzynarodowy zasięg. Wybrzeże jest strategicznym zasobem narodowym, ale zasób ma wartość tylko w takim stopniu, w jakim system potrafi go kształtować. Czas, abyśmy w końcu to zrozumieli i zaczęli działać. Przestrzeń bez wizji zawsze ostatecznie generuje najwyższy rachunek.

Autor bloga: Ivan Kovačić