Mit ciągłego wzrostu: dlaczego niektóre nieruchomości nadmorskie pozostają na rynku przez lata bez korekty cen

W dyskursie publicznym nadal dominuje narracja o nieprzerwanym wzroście cen wzdłuż chorwackiego wybrzeża. Jednocześnie jednak coraz bardziej widoczne jest inne zjawisko: część nieruchomości, szczególnie w segmencie drugich domów, pozostaje na rynku przez dwa, trzy lub więcej lat bez znaczącej korekty cen.

W niektórych częściach wybrzeża nie jesteśmy obecnie świadkami klasycznej korekty rynku, lecz raczej dłuższej fazy sztywności cen.

Cena jako przekonanie

W segmencie nieruchomości wakacyjnych głęboko zakorzenione jest założenie, że sama inwestycja generuje wzrost wartości. Argument, że „zainwestowany kapitał musi zwrócić się z zyskiem”, często przeważa nad realistyczną oceną absorpcji rynku.

Rynek nie weryfikuje jednak wysokości zainwestowanego kapitału, lecz dopasowanie produktu do popytu. W okresach silnego wzrostu różnice te były mniej widoczne, ponieważ rynek wchłaniał nawet projekty, które nie były optymalnie pozycjonowane. W fazie stabilizacji luka staje się oczywista.

Jeśli nieruchomość pozostaje na rynku przez lata bez korekty ceny, nie jest to oznaką siły rynku. To znak, że cena nie pełni już funkcji sygnału rynkowego.

Ramy fiskalne łagodzące presję

Stosunkowo korzystne opodatkowanie krótkoterminowego wynajmu turystycznego pozwala właścicielom generować dochód bez konieczności sprzedaży. Nieruchomość może jednocześnie funkcjonować jako składnik aktywów przeznaczonych na wynajem, pozostając jednocześnie wystawiona na sprzedaż.

Taki model zmniejsza presję płynności, która w innych okolicznościach prowadziłaby do szybszych korekt cen. W rezultacie powstaje rynek z dużą liczbą formalnie aktywnych, ale tylko częściowo zmotywowanych sprzedawców.

Rynek może wydawać się stabilny, jednak stabilność ta wynika częściowo z tolerancji braku płynności, a nie z rzeczywistej równowagi między podażą i popytem.

Brak wyraźnych punktów odniesienia

Dodatkowym wyzwaniem jest ograniczona transparentność zrealizowanych transakcji. Ceny ofertowe często stają się punktami odniesienia, mimo że nie odzwierciedlają osiągniętych wartości.

Bez przejrzystych i dostępnych danych cena łatwo staje się projekcją oczekiwań, a nie potwierdzonym wynikiem walidacji rynkowej.

W takim otoczeniu rynek wolniej koryguje błędne wyceny, a okresy stagnacji mają tendencję do wydłużania się.

Dyscyplina kapitałowa

W przeciwieństwie do rynków zdominowanych przez instytucjonalnych deweloperów działających w oparciu o finansowanie bankowe i ściśle określone harmonogramy wyjścia, znaczną część podaży drugich domów w Chorwacji stanowią inwestorzy niepodlegający wyraźnej presji kredytowej.

Gdy nie ma ściśle określonego harmonogramu lub zobowiązania finansowego wymagającego realizacji, dostosowanie ceny staje się kwestią wyboru, a nie konieczności.

Taka struktura osłabia dyscyplinę kapitałową i spowalnia korekty rynku.

Co to oznacza

Żadne z powyższych stwierdzeń nie sugeruje, że rynek znajduje się w kryzysie. Sugeruje to jednak, że narracja o liniowym wzroście nie do końca odzwierciedla rzeczywistość.

Dojrzały rynek to nie taki, na którym ceny rosną nieustannie, lecz taki, na którym wartość potwierdza się poprzez transakcje.

Dopóki cena wywoławcza pozostanie deklaracją, a nie wynikiem weryfikacji rynkowej, rozdźwięk między percepcją a wartością rynkową będzie się utrzymywał.

Rynek stanie się naprawdę stabilny dopiero wtedy, gdy cena zacznie znów być sygnałem, a nie przekonaniem.

Autor: Ivan Kovačić
Remington Nieruchomości