Wewnątrz najbardziej ekskluzywnego rynku nieruchomości w Chorwacji: Ivan Kovačić dla Dom & Dizajn

Luksus to jedno z najczęściej używanych pojęć na dzisiejszym rynku nieruchomości. Jednak basen, przestronne wnętrza i atrakcyjnie zaprojektowane wnętrza same w sobie nie tworzą wyjątkowego domu. Prawdziwa wartość ujawnia się dopiero wtedy, gdy lokalizacja, architektura, prywatność i styl życia tworzą spójną całość.

To był główny temat niedawnego artykułu opublikowanego w „Dom i Dizajn” , dziale poświęconym domom i designowi na liście „Jutarnji” . Specjaliści od nieruchomości luksusowych zbadali, co naprawdę wyróżnia najlepsze wille w Chorwacji na tle szerszego rynku.

Wśród prezentowanych osób znalazł się Ivan Kovačić , założyciel i dyrektor wykonawczy Remington Real Estate, wyłącznej chorwackiej filii Christie's International Real Estate. Jego perspektywa oferuje jasny wgląd w to, jak wyceniane, rozwijane i prezentowane są wyjątkowe nieruchomości na rozwijającym się chorwackim rynku nieruchomości luksusowych.

Lokalizacja jako fundament trwałej wartości

Według Kovačicia termin „luksus” jest obecnie tak szeroko używany, że nie stanowi już znaczącego rozróżnienia. Niemal każdy nowo wybudowany dom z basenem jest określany jako luksusowy, niezależnie od lokalizacji, walorów architektonicznych czy długoterminowej wartości.

Rynek stosuje jednak o wiele bardziej rygorystyczne kryteria.

„Willa w najwyższej kategorii luksusu to nie tylko duży dom z basenem. To kompletny produkt, w którym lokalizacja, architektura, układ, prywatność, udogodnienia i wykończenie są starannie do siebie dopasowane. Koncepcja i lokalizacja to dwa kluczowe fundamenty, na których budowana jest wartość luksusowej nieruchomości”.

Wiele elementów kojarzonych z luksusem można włączyć do projektu już na etapie budowy lub dodać później. Strefa wellness, letnia kuchnia, wnętrze zaprojektowane na zamówienie czy starannie zaaranżowany ogród – wszystko to może uatrakcyjnić nieruchomość. Jednak wyjątkowej lokalizacji nie da się odtworzyć.

Prywatność, wyjątkowy widok, duża działka i naturalne połączenie z otaczającym krajobrazem nie mogą być po prostu zaprojektowane lub odtworzone gdzie indziej. To właśnie ta rzadkość nadaje najwspanialszym nieruchomościom ich trwałą wartość.

Kovačić rozróżnia zatem między szerszym celem podróży a konkretną mikrolokalizacją. Znana destynacja budzi zainteresowanie, ale o jej wartości ostatecznie decyduje dokładna lokalizacja nieruchomości.

„Nie każda lokalizacja ma potencjał rynkowy dla produktu luksusowego. Jeśli miejsce docelowe jest odpowiednie, mikrolokalizacja staje się decydująca”.

Orientacja, dostęp, bezpośrednie otoczenie, widoki i jakość sąsiedniej zabudowy mają znaczący wpływ na komfort życia i przyszłą pozycję nieruchomości na rynku.

Zrozumienie rynku nieruchomości luksusowych w Chorwacji

Rynek chorwacki ma swoją własną strukturę cen, która zależy od wielkości kraju, ograniczonej liczby wysokiej jakości lokalizacji nadmorskich i znacznych różnic pomiędzy poszczególnymi destynacjami.

Kovačić podkreśla, że luksus nie jest kategorią uniwersalną i że progi cenowe zależą od rynku, na którym znajduje się dana nieruchomość.

„Ważne jest rozróżnienie segmentów premium, luksusowych i superluksusowych. Wille w cenie od 300 000 do 800 000 euro są uważane za premium, te w cenie od 2 do 3 milionów euro zaliczają się do segmentu luksusowego, a wszystkie powyżej tej kwoty należą do kategorii superluksusowej. Te progi dotyczą rynku chorwackiego, ponieważ na innych rynkach liczby są inne”.

Segment premium obejmuje dobrze wyposażone wille w dobrych lokalizacjach. Jest to również najszersza część rynku, powszechnie prezentowana jako luksusowa w ofertach nieruchomości w Chorwacji.

Segment luksusowy jest coraz wyraźniej definiowany w przedziale od 2 do 3 milionów euro. Na tym poziomie nabywcy oczekują, że nieruchomość będzie wyróżniać się lokalizacją, koncepcją architektoniczną, jakością wykonania i ogólnym standardem wykonania.

Nieruchomości o wartości powyżej 3 milionów euro zaliczają się do kategorii superluksusu. Tutaj wyjątkowość, prywatność i wyjątkowe otoczenie stają się kluczowe. Te progi są specyficzne dla Chorwacji i byłyby znacznie wyższe na bardziej rozwiniętych rynkach europejskich i globalnych.

Oprócz portfela nieruchomości dostępnych publicznie, Remington Real Estate działa również w dyskretnym segmencie pozarynkowym. Firma reprezentuje wybrane nieruchomości, wille i obiekty zabytkowe, których wartość waha się zazwyczaj od około 10 do 20 milionów euro.

Nieruchomości te nie są publicznie reklamowane. Są one przedstawiane bardzo wąskiemu gronu potencjalnych nabywców dopiero po ustaleniu stopnia ich zainteresowania, zdolności finansowej i preferencji dotyczących nieruchomości.

W tym segmencie dyskrecja, gruntowne przygotowanie i wyjątkowo indywidualne podejście stanowią podstawę skutecznej reprezentacji.

Nieruchomość do zamieszkania, nie tylko produkt inwestycyjny

Zmieniła się również motywacja kupujących. W segmencie nieruchomości z najwyższej półki decyzje zakupowe są coraz częściej podejmowane pod kątem osobistego użytku, a nie przewidywanych dochodów z wynajmu.

„Kupujący przeznaczający kilka milionów euro zazwyczaj nie robią tego głównie z myślą o zyskach z wynajmu. Chcą mieć własne miejsce na dłuższe pobyty, relaks, życie rodzinne i śródziemnomorski styl życia”.

Na tym etapie kupujący nie wybierają po prostu nieruchomości. Wybierają sposób, w jaki chcą mieszkać. Architektura, prywatność, jakość wykonania i relacja między domem a otaczającym go krajobrazem muszą tworzyć jedną spójną całość.

Życie poza granicami nieruchomości jest równie ważne, w tym dostępność, mariny, gastronomia, wysokiej jakości usługi i udogodnienia, które sprawiają, że miejsce to jest atrakcyjne także po sezonie letnim.

Kupujący są również bardziej rozważni niż w latach największej aktywności pandemii. Nadal dysponują kapitałem, aby nabyć wyjątkowe nieruchomości, ale porównują miejsca docelowe bardziej ostrożnie i oceniają relację między ceną a jakością z większą wnikliwością.

„W czasie pandemii koronawirusa popyt był wyjątkowo silny, a wolumen transakcji wyższy. W ciągu ostatnich dwóch, trzech lat zaobserwowaliśmy pewną moderację w segmentach premium i luksusowych na rynku. Kupujący nadal dysponują kapitałem, ale są bardziej ostrożni, selektywni i krytyczni w ocenie relacji między ceną, jakością i miejscem docelowym”.

Wolumen transakcji mógł ulec wyhamowaniu w porównaniu ze szczytowym okresem na rynku, jednak wysokiej jakości nieruchomości w odpowiednich lokalizacjach i po realistycznych cenach wywoławczych nadal cieszą się dużym zainteresowaniem.

Co decyduje o wartości nieruchomości powyżej 2 milionów euro?

Ostatnie transakcje pokazują, że największym zainteresowaniem cieszą się domy łączące w sobie kilka istotnych cech. Należą do nich: doskonała lokalizacja z widokiem na morze lub wybrzeże, przemyślana architektura, doskonała jakość wykonania, autentyczna prywatność oraz przestrzeń zewnętrzna zaprojektowana z myślą o użytkowaniu przez większą część roku.

Podejście to ilustrują dwie wille niedawno sprzedane za pośrednictwem Remington.

Willa na Riwierze Crikvenica

Ta dwupiętrowa willa położona jest w spokojnej części Riwiery Crikvenica. Oferuje 393 metry kwadratowe powierzchni użytkowej, 411 metrów kwadratowych tarasów i basen o powierzchni 48 metrów kwadratowych.

Wartość rezydencji nie wynikała z jednej cechy. Ukształtowała ją relacja między prywatnością, bliskością morza i przestronnymi przestrzeniami na świeżym powietrzu. Te cechy zapewniły rezydencji mocną pozycję w segmencie luksusowym i przyczyniły się do udanej sprzedaży.

Współczesna willa na Riwierze Opatijskiej

Drugim przykładem była willa rozłożona na czterech piętrach, połączona wewnętrzną windą. Posiadała kryty i odkryty basen, 283 metry kwadratowe powierzchni wewnętrznej i 335 metrów kwadratowych tarasów.

Położenie na Riwierze Opatijskiej, całoroczna dostępność i starannie dobrana specyfikacja były decydujące. Nieruchomość pokazała, jak architektura, udogodnienia i lokalizacja mogą współgrać, tworząc pełne doświadczenie mieszkaniowe.

Remington jest obecnie również rezydencją na Riwierze Opatijskiej, położoną na działce o powierzchni 1435 metrów kwadratowych. Dom ma trzy piętra, oferując 389 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i dodatkowe 140 metrów kwadratowych zadaszonych tarasów. Panoramiczne widoki na morze i pełna prywatność definiują jego charakter.

Oferowany w cenie do uzgodnienia, odzwierciedla to, co Kovačić opisuje jako produkt kompletny. Jego poszczególne cechy nie zostały po prostu dodane w izolacji. Zostały one pomyślane tak, aby się wzajemnie uzupełniały.

Dyskrecja jako integralna część usługi

W segmencie premium dyskrecja to nie tylko kwestia etykiety zawodowej. Często jest to wymóg umowny i handlowy.

„Dyskrecja jest jednym z najważniejszych elementów segmentu pozarynkowego i bardzo często jest regulowana umową”.

Takie podejście kształtuje również sposób prezentacji i oglądania nieruchomości. W zależności od lokalizacji i harmonogramu klienta, do wybranych rezydencji można dotrzeć łodzią, jachtem, prywatnym samolotem lub helikopterem.

„Im bardziej zamożni i odnoszący sukcesy klienci, tym bardziej cenią sobie pracę wykonaną na wysokim poziomie, z dokładnym przygotowaniem, dyskrecją, dokładnymi informacjami i możliwością zaoszczędzenia im czasu.”

„Czasami oznacza to dyskretne, indywidualne oglądanie. Innym razem oznacza to zwiedzanie lokalizacji łodzią, jachtem, samolotem lub helikopterem. Z zewnątrz może się to wydawać ekstrawaganckie, ale dla tej klienteli często jest to po prostu praktyczny sposób na wykorzystanie czasu i podjęcie decyzji”.

Jako wyłączny chorwacki oddział Christie's International Real Estate, Remington jest połączony z międzynarodową siecią obejmującą ponad 50 krajów, posiadającą 110 biur i około 10 000 agentów. Ten zasięg pozwala na bezpośrednie wprowadzenie starannie wyselekcjonowanych nieruchomości w Chorwacji do odpowiednich nabywców na kluczowych rynkach globalnych.

Celem nie jest maksymalna widoczność. Chodzi o starannie ukierunkowaną ekspozycję na odpowiednią grupę odbiorców, przy jednoczesnej ochronie interesów i prywatności obu stron.

Kolejny krok w kierunku dojrzałego rynku nieruchomości luksusowych

Chorwacja posiada wiele walorów naturalnych, których poszukują międzynarodowi nabywcy. Jej linia brzegowa, wyspy, historyczne miasta i dostępność z Europy Środkowej tworzą solidny fundament. Jednak kraj ten wciąż rozwija poziom planowania i usług oczekiwany od uznanych luksusowych destynacji.

„Chorwacja wciąż zmaga się z autentycznym przejściem od wysokiej jakości rynku średniego do segmentu prawdziwie luksusowego. Ten segment rynku wymaga zupełnie innego sposobu myślenia o nieruchomościach, przestrzeni, architekturze i tworzeniu wartości. Mamy stosunkowo niewielu deweloperów specjalizujących się w prawdziwie luksusowych produktach. Kolejnym wyzwaniem jest niechęć do angażowania wyspecjalizowanych konsultantów na etapie koncepcji, pozycjonowania rynkowego i optymalizacji produktu. W rezultacie w Chorwacji dostępnych jest obecnie jedynie niewiele prawdziwie luksusowych nieruchomości”.

Wyzwanie wykracza poza pojedyncze wille. Zespół atrakcyjnych domów prywatnych sam w sobie nie tworzy luksusowego miejsca. Wymaga to przemyślanego planowania przestrzennego, infrastruktury, gościnności, kultury i udogodnień publicznych, które wspierają życie przez cały rok.

„Luksusowe miejsce docelowe nie powstaje przypadkowo ani nie wyłania się z sumy pojedynczych działek. Rozwija się z szerszej wizji przestrzeni, infrastruktury, architektury, udogodnień publicznych i stylu życia, jaki się chce stworzyć. Chorwacja musi odejść od modelu, w którym przestrzeń jest często rozwijana jako seria rozproszonych projektów mieszkaniowych. Jeśli budujemy tylko apartamenty i wille, bez parków, promenad, placów zabaw dla dzieci, ścieżek rowerowych, infrastruktury transportowej, obiektów sportowych, hotelarstwa i kultury, to nie tworzymy miejsca docelowego. Tworzymy akademik”.

To pytanie jest aktualne na całym wybrzeżu Adriatyku, od Dubrownika po Istrię. Zagraniczni nabywcy rzadko porównują poszczególne nieruchomości w oderwaniu od siebie. Oceniają również szerszy kontekst, dostępność, ofertę usług, życie kulturalne i długoterminowy charakter miejsca.

W Chorwacji nie brakuje wyjątkowych nadmorskich lokalizacji. Jej kolejną szansą jest stworzenie starannie zaplanowanych, całorocznych destynacji, które dorównają jakością najwspanialszym rezydencjom w kraju.

Od Dubrownika do Opatii: geografia luksusu w Chorwacji

Kilka obszarów nadal przoduje na rynku luksusowych nieruchomości w Chorwacji, a każdy z nich przyciąga międzynarodową klientelę.

Dubrownik oraz wyspy Hvar i Brač pozostają jednymi z najbardziej rozpoznawalnych na świecie destynacji turystycznych Chorwacji. Ich silna tożsamość i ograniczona podaż przyciągają nabywców z szerokiego spektrum rynków globalnych.

Obszar nadmorski między Splitem a Szybenikiem stale generuje popyt na nieruchomości z widokiem na morze i na nabrzeże. Szczególnie poszukiwane są lokalizacje oferujące prywatność i dogodny dostęp do znanych marin i lotnisk.

Riwiera Opatijska i północny Kvarner cieszą się szczególną popularnością wśród środkowoeuropejskich nabywców. Ich całoroczny charakter, dziedzictwo architektoniczne oraz bliskość Słowenii, Austrii, Włoch i południowych Niemiec wyróżniają je spośród bardziej sezonowych destynacji nadmorskich.

Rovinj i najbardziej pożądane mikrolokalizacje wzdłuż wybrzeża Istrii pozostają jednymi z najbardziej pożądanych miejsc w kraju. Region ten łączy w sobie wyrafinowaną scenę gastronomiczną, silną międzynarodową rozpoznawalność i ugruntowany popyt ze strony nabywców z Włoch, Austrii, Słowenii i rynków niemieckojęzycznych.

Dla Remington Riwiera Opatijska pozostaje szczególnie ważnym rynkiem. Jej wartość tkwi w niuansowym połączeniu lokalizacji, architektury i stylu życia. To również rynek, na którym lokalna wiedza, zaufane relacje i dostęp do dyskretnych okazji liczą się bardziej niż liczba publicznie ogłoszonych nieruchomości.

Na tym poziomie wiedza specjalistyczna ma większą wartość niż ilość. Precyzja liczy się bardziej niż szeroka widoczność. Przede wszystkim wyjątkowa nieruchomość musi oferować coś, czego nie da się łatwo znaleźć ani odtworzyć gdzie indziej.

Jeśli chcą Państwo przeczytać cały wywiad, prosimy kliknąć w poniższy link: Jutarnji list.