Der öffentliche Diskurs wird weiterhin von der Erzählung eines ununterbrochenen Preiswachstums entlang der kroatischen Küste dominiert. Gleichzeitig wird vor Ort zunehmend ein anderes Phänomen sichtbar: Ein Teil der Immobilien, insbesondere im Second-Home-Segment, verbleibt zwei, drei oder mehr Jahre am Markt – ohne nennenswerte Preisanpassung.

In einzelnen Mikrolagen übersteigt die Differenz zwischen Angebotspreisen und tatsächlich erzielten Verkaufspreisen zweistellige Prozentsätze. Dennoch erfolgen Preiskorrekturen nur langsam und selektiv. Dies wirft eine berechtigte Frage auf: Bestimmt der Markt den Preis – oder wird er durch die Geduld des Verkäufers bestimmt?

An Teilen der Küste beobachten wir derzeit keine klassische Marktkorrektur, sondern vielmehr eine verlängerte Phase preislicher Starrheit.

Preis als Überzeugung

Im Segment der Ferienimmobilien ist die Annahme tief verankert, dass allein die Investition Wertsteigerung generiert. Das Argument, dass „eingesetztes Kapital mit Gewinn zurückgeführt werden muss“, überlagert häufig eine realistische Einschätzung der Marktaufnahmefähigkeit.

Der Markt validiert jedoch nicht die Höhe des investierten Kapitals, sondern die Übereinstimmung des Produkts mit der Nachfrage. In Phasen starken Wachstums waren diese Unterschiede weniger sichtbar, da der Markt auch Projekte absorbierte, die nicht optimal positioniert waren. In einer Phase der Stabilisierung tritt die Diskrepanz deutlich hervor.

Wenn eine Immobilie jahrelang ohne Preisanpassung am Markt verbleibt, ist dies kein Zeichen von Marktstärke. Es ist ein Zeichen dafür, dass der Preis nicht mehr als Marktsignal fungiert.

Ein fiskalischer Rahmen, der den Druck abfedert

Die vergleichsweise günstige steuerliche Behandlung der kurzfristigen touristischen Vermietung ermöglicht es Eigentümern, Einnahmen zu erzielen, ohne verkaufen zu müssen. Eine Immobilie kann gleichzeitig vermietet und zum Verkauf angeboten werden.

Ein solches Modell reduziert den Liquiditätsdruck, der unter anderen Umständen zu schnelleren Preisanpassungen führen würde. Das Ergebnis ist ein Markt mit einer hohen Zahl formal aktiver, aber nur eingeschränkt motivierter Verkäufer.

Der Markt wirkt stabil, doch diese Stabilität resultiert teilweise aus einer Toleranz gegenüber Illiquidität – nicht aus einem tatsächlichen Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage.

Mangel an klaren Referenzwerten

Ein weiteres Problem stellt die begrenzte Transparenz realisierter Transaktionen dar. Angebotspreise werden häufig zur Referenz, obwohl sie nicht die tatsächlich erzielten Werte widerspiegeln.

Ohne klare und zugängliche Daten wird der Preis leicht zur Projektion von Erwartungen – und nicht zum bestätigten Ergebnis einer Marktprüfung.

In einem solchen Umfeld korrigiert der Markt Fehlbewertungen langsamer, und Phasen der Stagnation verlängern sich.

Kapitaldisziplin

Im Gegensatz zu Märkten, die von institutionellen Entwicklern mit Bankfinanzierung und klar definierten Exit-Zeithorizonten dominiert werden, stammt ein erheblicher Teil des Second-Home-Angebots in Kroatien von Investoren ohne ausgeprägten Kreditdruck.

Wenn weder ein zeitlicher Rahmen noch eine finanzielle Verpflichtung zur Realisierung besteht, wird die Preisanpassung zur Frage der Entscheidung – nicht der Notwendigkeit.

Eine solche Struktur schwächt die Kapitaldisziplin und verlangsamt Marktkorrekturen.

Was das bedeutet

All dies bedeutet nicht, dass sich der Markt in einer Krise befindet. Es zeigt jedoch, dass die Erzählung eines linearen Wachstums die Realität nicht vollständig widerspiegelt.

Ein reifer Markt ist nicht jener, in dem Preise kontinuierlich steigen, sondern jener, in dem Wert durch Transaktion bestätigt wird.

Solange der Angebotspreis eine Deklaration bleibt – und nicht das Ergebnis einer Marktvalidierung – wird die Diskrepanz zwischen Wahrnehmung und Marktwert bestehen bleiben.

Ein Markt wird erst dann wirklich stabil, wenn der Preis wieder als Signal fungiert – und nicht als Überzeugung.

Autor: Ivan Kovačić
Remington Real Estate