Millionen Touristen oder wohlhabende neue Einwohner: Was schafft langfristigen Mehrwert für Kroatien? – Ivan Kovačić im Gespräch mit Večernji list

Touristenzahlen, neue Unterkunftskapazitäten und steigende Immobilienpreise gelten an der kroatischen Küste oft als Erfolgsindikatoren. Doch der langfristige Wert eines Reiseziels hängt auch von dem ab, was außerhalb der Touristensaison geschieht: von den Menschen, die dort leben, den von ihnen genutzten Dienstleistungen und dem Alltag, der einem Ort seine Identität verleiht.

Im Gespräch mit Večernji list erörtert Ivan Kovačić , Inhaber von Remington Real Estate, dem exklusiven Partner von Christie's International Real Estate in Kroatien, den Zusammenhang zwischen Tourismus, Wohnen und Stadtentwicklung. Seine Perspektive wirft die wichtige Frage auf, welchen Mehrwert vermögende Privatpersonen schaffen können, wenn sie sich für Kroatien als Wohnort entscheiden.

Im Mittelpunkt dieser Diskussion steht die Frage, wie Kroatien den begrenzten Raum entlang seiner Küste nutzt. Jede neue Immobilie erfüllt einen Zweck, beeinflusst aber auch ihre Umgebung, die lokale Wirtschaft und den zukünftigen Charakter des Reiseziels.

Wert, der über den Kauf hinaus Bestand hat

Kovačić beschreibt ein wohlhabendes Ehepaar aus London, das seinen Ruhestand zwischen Großbritannien und Kroatien aufteilen möchte. Sie planen, eine Immobilie im Wert von mehreren Millionen Euro zu erwerben und Kroatien zu ihrem Hauptwohnsitz zu machen.

Ihr Interesse geht weit über gelegentliche Urlaubsreisen hinaus. Sie möchten den Großteil des Jahres hier verbringen und von dem Vermögen leben, das sie im Laufe ihres Lebens angehäuft haben. Wie Kovačić jedoch erklärt, verleiht der Kauf einer Immobilie britischen oder amerikanischen Staatsbürgern an sich kein Recht auf einen langfristigen Aufenthalt.

„Mit anderen Worten: Kroatien ist eher zurückhaltend gegenüber Menschen, die hierherkommen, sich niederlassen und beträchtliches Privatvermögen investieren wollen.“

Gleichzeitig entstehen zahlreiche Häuser und Wohnungen für die kurzfristige Ferienvermietung. Kovačić sieht diesen Gegensatz als Anlass, die Entwicklungsprioritäten zu überdenken.

Ein Käufer, der den Großteil des Jahres in Kroatien verbringt, wird nach und nach Teil des lokalen Lebens. Er hat seinen eigenen Arzt, nutzt lokale Geschäfte, besucht Restaurants und knüpft Beziehungen zu den Menschen in seiner Umgebung.

Ihr wirtschaftlicher Beitrag hält lange nach Abschluss des Immobiliengeschäfts an. Für die lokale Gemeinschaft sind die Beständigkeit dieser Präsenz und die kontinuierlichen Ausgaben besonders wertvoll.

Eine Lebensweise, die den Reiz eines Reiseziels ausmacht.

Volosko - Riviera von Opatija

Der Reiz eines Reiseziels am Mittelmeer wird auch durch das Leben zwischen den Gebäuden geprägt. Morgenkaffee am Wasser, ein Laden um die Ecke, ein Fischer, der in den Hafen zurückkehrt, und Nachbarn, die einander kennen – all das schafft ein besonderes Flair.

Diese Qualitäten lassen sich nicht durch eine neue Fassade oder andere Annehmlichkeiten auf einem Privatgrundstück ersetzen. Sie entstehen aus dem Alltag und den über viele Jahre gewachsenen Beziehungen.

Kovačić warnt davor, dass eine intensive touristische Entwicklung diese Grundlage der Attraktivität eines Reiseziels nach und nach untergraben kann.

„Das Problem entsteht, wenn der Tourismus so erfolgreich wird, dass er beginnt, das alltägliche Leben hinter den Kulissen zu zerstören. An diesem Punkt untergräbt der Erfolg des Tourismus sein eigenes Produkt.“

Er hebt Südtirol als Beispiel für eine Region hervor, die die Verbindung zwischen Tourismus und lokalem Leben bewahrt hat. Ihr Reiz liegt auch in ihrem Umgang mit Natur, Essen, Land und Architektur. Die Bewohner pflegen ihre Traditionen und ihren Lebensunterhalt, während Besucher die Möglichkeit haben, diese Lebensweise kennenzulernen.

Die Relevanz für die kroatische Küste liegt auf der Hand. Die Authentizität eines Reiseziels hängt davon ab, wie viel Raum für den Alltag seiner Bewohner bleibt.

Was geschieht, wenn ein Viertel seinen Zweck ändert?

Nach Kovačićs Ansicht entsteht das zentrale Problem dann, wenn die touristische Unterbringung zur dominierenden Nutzung innerhalb eines Viertels oder eines Stadtteils wird.

Ein Haus, das einst einer Familie als Unterkunft diente, wird zur Ferienwohnung für zehn oder zwölf Gäste. Alle paar Tage wechseln die Bewohner, die Autos und die Gewohnheiten. Die Anwohner finden sich in einer Umgebung wieder, die zunehmend von den Bedürfnissen der Besucher geprägt ist.

Die Folgen reichen über den Lärm hinaus. Auch die nachbarschaftlichen Beziehungen, die Zusammensetzung der lokalen Dienstleistungen und die ganzjährig verfügbaren Annehmlichkeiten beginnen sich zu verändern.

„Eine Stadt kann restaurierte Fassaden, gut besuchte Restaurants und Rekordimmobilienpreise haben und gleichzeitig zunehmend leerer werden. Nicht physisch, sondern sozial.“

Diese Beobachtung stellt die steigenden Immobilienpreise in einen größeren Kontext. Der Preis pro Quadratmeter zeigt nur einen Teil des Bildes. Die Wohnqualität eines Ortes hängt auch von den ständigen Bewohnern, dem Zugang zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs und dem Zusammenhalt der Gemeinschaft ab.

Dies sind die Eigenschaften, die die Erfahrung derjenigen prägen, die bleiben möchten.

Der Zweck einer Immobilie prägt ihre Entwicklung

Ein modernes Refugium mit atemberaubendem Panoramablick über die Adria – Crikvenica

Die Unterscheidung zwischen einem Wohnhaus und einer für touristische Zwecke bestimmten Immobilie beginnt bereits in der Planungsphase. Die zukünftige Nutzung beeinflusst die Raumaufteilung, die Materialwahl, die Ausstattung und die Beziehung zur Umgebung.

Wer ein Haus kauft, überlegt sich genau, wie es im Alltag funktionieren wird. Architektur, Wärmedämmung, Bauqualität, Privatsphäre und die Einbindung in die Nachbarschaft spielen dabei eine wichtige Rolle.

„Ein Käufer, der ein Haus zum Wohnen erwirbt, achtet auf Architektur, Materialqualität, Isolierung, Funktionalität, die Einbettung in die Umgebung und jedes Detail. Bei einem Tourismusprodukt gelten andere Kriterien. Hier haben Bettenanzahl, Swimmingpool, ansprechende Fotos, Auslastung und Rentabilität Priorität.“

Kovačić betont, dass die touristische Nutzung einer Immobilie nicht automatisch eine minderwertige Bauweise bedeutet. Unterschiedliche kommerzielle Ziele beeinflussen jedoch die Prioritäten und Kompromisse während der Entwicklung.

Der kumulative Effekt ist besonders wichtig. Wenn in einem Viertel zahlreiche Immobilien für die Kurzzeitvermietung erschlossen werden, verändert sich der Charakter des gesamten Gebiets allmählich.

Eine individuelle Entwicklungsentscheidung wird somit Teil eines viel umfassenderen Transformationsprozesses.

Land als endliche Ressource

Im Gespräch mit Večernji list geht Kovačić auch auf europäische Ansätze zur Verwaltung von Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen ein. Er nennt Tirol, die Schweiz und Frankreich als Beispiele für Regionen, die unterschiedliche Maßnahmen zum Schutz des Wohncharakters ihrer Gemeinden anwenden.

Für Kroatien ist das zugrunde liegende Prinzip entscheidend. Die Nutzung eines Grundstücks hat Auswirkungen auf seine Umgebung, und die Verfügbarkeit von Land erfordert eine langfristige Planung.

„Land ist keine unbegrenzte Ressource. Es kommt darauf an, ob ein Haus als Zuhause, als Ort für gelegentliche Aufenthalte oder als Immobilie dient, die dauerhaft für den Tourismus genutzt wird.“

Die Lösungen müssen die lokalen Gegebenheiten berücksichtigen. Istrien, Opatija und Hvar haben unterschiedliche Bedürfnisse, Siedlungsstrukturen und ein unterschiedliches Niveau an touristischer Aktivität.

Kovačić betont daher die Wichtigkeit eines umsichtigen Managements, insbesondere an Orten, an denen der Tourismus die Bedingungen des Alltagslebens bereits erheblich verändert hat.

Mehr Platz schaffen für Menschen, die hier leben wollen

Neben einer sorgfältigeren Steuerung des Tourismusdrucks sieht Kovačić eine Chance, mehr Menschen anzuziehen, die Kroatien zu ihrer Heimat machen möchten.

Eine wohlhabende Familie, die den Großteil des Jahres hier verbringt, kann lokale Dienstleistungen unterstützen und langfristig zur Wirtschaft beitragen. Ihre Anwesenheit trägt außerdem dazu bei, die Wohnnutzung des Anwesens zu erhalten und die Entwicklung dauerhafter Beziehungen zur Gemeinde zu ermöglichen.

„Das bedeutet nicht, zwischen Einheimischen und Touristen zu wählen. Es bedeutet vielmehr, festzulegen, welches Gleichgewicht wir zwischen ihnen anstreben.“

Ein solcher Ansatz erfordert ein umfassenderes Wertverständnis. Neben den Einnahmen aus Touristenübernachtungen ist es wichtig, die Kontinuität der Ausgaben, die Nutzung der Infrastruktur und die Auswirkungen auf das Leben in der Nachbarschaft zu berücksichtigen.

Für den Immobilienmarkt bedeutet dies, genauer darauf zu achten, welche Art von Leben eine Entwicklung ermöglicht und wie sie zu dem jeweiligen Umfeld beiträgt.

Die Zukunft der Küste beginnt mit der Bewahrung ihrer Identität

An Kroatiens Küste verbinden sich Natur, Architektur und das lokale Leben auf einzigartige Weise. Der anhaltende Reiz dieser Orte hängt davon ab, diese Verbindung im Zuge der fortschreitenden Entwicklung zu bewahren.

Kovačić warnt davor, dass mehr Touristenbetten und höhere Immobilienpreise mit einer Aushöhlung des Alltagslebens einhergehen können. Zukünftige Entscheidungen müssen daher auch die Qualität der Gemeinschaften berücksichtigen, die sie mitgestalten.

„Der größte Reichtum des Mittelmeerraums sind nicht seine Immobilien, sondern seine Lebensart, die wir nicht verlieren dürfen.“

Etablierte lokale Annehmlichkeiten, ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis und ganzjährige Aktivitäten prägen das Umfeld der Immobilien. Diese Eigenschaften animieren Menschen dazu, einen Ort zu besuchen und ihn letztendlich zu ihrem Zuhause zu machen.

Der nächste Schritt für die kroatische Küste besteht in einer Entwicklung, die diesen Zusammenhang anerkennt und ihm einen klaren Platz in der Raumplanung einräumt.

Den vollständigen Artikel finden Sie in Večernji list .