Im exklusivsten Immobilienmarkt Kroatiens: Ivan Kovačić für Dom & Dizajn

Luxus ist einer der am häufigsten verwendeten Begriffe auf dem heutigen Immobilienmarkt. Doch ein Swimmingpool, großzügige Raumaufteilung und ein ansprechend gestaltetes Interieur allein machen noch kein außergewöhnliches Zuhause aus. Wahrer Wert entsteht erst, wenn Lage, Architektur, Privatsphäre und Lebensstil ein stimmiges Gesamtbild ergeben.

Dies war das zentrale Thema eines kürzlich in Dom i Dizajn , der Wohn- und Designbeilage von Jutarnji list, erschienenen Artikels. Spezialisten für Luxusimmobilien untersuchten, was Kroatiens exklusivste Villen vom übrigen Markt abhebt.

Unter den Porträtierten war Ivan Kovačić , Gründer und Geschäftsführer von Remington Real Estate, dem exklusiven kroatischen Partner von Christie's International Real Estate. Seine Perspektive bietet einen klaren Einblick in die Bewertung, Entwicklung und Präsentation außergewöhnlicher Immobilien im sich stetig weiterentwickelnden Luxusimmobilienmarkt Kroatiens.

Lage als Grundlage dauerhaften Wertes

Laut Kovačić wird der Begriff „Luxus“ mittlerweile so inflationär verwendet, dass er keine sinnvolle Unterscheidung mehr ermöglicht. Fast jedes neu gebaute Haus mit Pool wird als luxuriös bezeichnet, unabhängig von Lage, architektonischer Qualität oder langfristigem Wert.

Der Markt wendet jedoch weitaus strengere Kriterien an.

„Eine Villa der höchsten Luxuskategorie ist nicht einfach nur ein großes Haus mit Swimmingpool. Sie ist ein Gesamtprodukt, bei dem Lage, Architektur, Grundriss, Privatsphäre, Ausstattung und Verarbeitung sorgfältig aufeinander abgestimmt sind. Konzept und Lage sind die beiden wichtigsten Grundlagen, auf denen der Wert einer Luxusimmobilie beruht.“

Viele Merkmale, die mit Luxus verbunden werden, lassen sich während des Baus integrieren oder später hinzufügen. Ein Wellnessbereich, eine Sommerküche, eine individuell gestaltete Inneneinrichtung oder ein sorgfältig angelegter Garten können eine Immobilie aufwerten. Eine einzigartige Lage hingegen lässt sich nicht nachbilden.

Privatsphäre, eine außergewöhnliche Aussicht, ein großzügiges Grundstück und die natürliche Einbindung in die umgebende Landschaft lassen sich nicht einfach so gestalten oder andernorts nachbilden. Gerade diese Seltenheit verleiht den exklusivsten Immobilien ihren dauerhaften Wert.

Kovačić unterscheidet daher zwischen dem weiteren Reiseziel und dem spezifischen Mikrostandort. Ein bekannter Standort weckt Interesse, doch die genaue Lage der Immobilie bestimmt letztlich ihren Wert.

„Nicht jeder Standort bietet das Marktpotenzial für ein Luxusprodukt. Wenn das Reiseziel stimmt, wird die Mikrolage entscheidend.“

Ausrichtung, Erreichbarkeit, die unmittelbare Umgebung, Aussicht und die Qualität der benachbarten Bebauung haben einen erheblichen Einfluss auf das Wohnerlebnis und die zukünftige Marktposition der Immobilie.

Den kroatischen Luxusimmobilienmarkt verstehen

Der kroatische Markt hat seine eigene Preisstruktur, die durch die Größe des Landes, das begrenzte Angebot an qualitativ hochwertigen Küstenlagen und die erheblichen Unterschiede zwischen den einzelnen Reisezielen geprägt ist.

Kovačić betont, dass Luxus keine universelle Kategorie ist und dass die Preisschwellen vom jeweiligen Markt abhängen, auf dem sich eine Immobilie befindet.

„Es ist wichtig, zwischen den Segmenten Premium, Luxus und Superluxus zu unterscheiden. Villen mit einem Preis zwischen 300.000 € und 800.000 € gelten als Premium, solche zwischen 2 Millionen € und 3 Millionen € fallen in das Luxussegment, und alles darüber hinaus gehört zur Kategorie Superluxus. Diese Preisgrenzen gelten für den kroatischen Markt, da die Zahlen in anderen Märkten abweichen.“

Das Premiumsegment umfasst gut ausgestattete Villen in guten Lagen. Es ist auch der größte Teil des Marktes und wird in kroatischen Immobilienanzeigen üblicherweise als Luxussegment präsentiert.

Das Luxussegment grenzt sich im Bereich zwischen 2 und 3 Millionen Euro deutlicher ab. In dieser Preisklasse erwarten Käufer, dass sich eine Immobilie durch ihre Lage, ihr architektonisches Konzept, ihre Bauqualität und ihren hohen Ausführungsstandard auszeichnet.

Immobilien mit einem Wert von über 3 Millionen Euro fallen in die Kategorie des absoluten Luxus. Hier sind Seltenheit, Privatsphäre und eine außergewöhnliche Lage unerlässlich. Diese Schwellenwerte gelten speziell für Kroatien und wären in etablierteren europäischen und globalen Märkten deutlich höher.

Neben seinem öffentlich zugänglichen Portfolio ist Remington Real Estate auch im diskreten Off-Market-Segment tätig. Das Unternehmen vertritt ausgewählte Anwesen, Villen und historische Immobilien mit einem Wert zwischen ca. 10 und 20 Millionen Euro.

Diese Immobilien werden nicht öffentlich beworben. Sie werden nur einem sehr begrenzten Kreis potenzieller Käufer vorgestellt, nachdem deren ernsthaftes Interesse, finanzielle Leistungsfähigkeit und Übereinstimmung mit der Immobilie festgestellt wurden.

In diesem Segment bilden Diskretion, gründliche Vorbereitung und eine höchst individuelle Herangehensweise die Grundlage für eine erfolgreiche Vertretung.

Eine Immobilie zum Wohnen, nicht nur ein Anlageprodukt

Die Motivation der Käufer hat sich ebenfalls verändert. Im Luxussegment werden Kaufentscheidungen zunehmend vom Eigenbedarf und weniger von den erwarteten Mieteinnahmen bestimmt.

„Käufer, die mehrere Millionen Euro investieren, tun dies in der Regel nicht primär wegen der Mietrendite. Sie wünschen sich ein eigenes Domizil für längere Aufenthalte, Entspannung, Familienleben und einen mediterranen Lebensstil.“

Auf diesem Niveau wählen Käufer nicht einfach nur eine Immobilie. Sie entscheiden sich für eine bestimmte Lebensweise. Architektur, Privatsphäre, Ausführungsqualität und die Verbindung von Haus und Landschaft müssen ein stimmiges Gesamtbild ergeben.

Das Leben jenseits der Grenzen des Anwesens ist genauso wichtig, dazu gehören Erreichbarkeit, Yachthäfen, Gastronomie, hochwertige Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, die das Reiseziel auch über die Sommersaison hinaus attraktiv halten.

Käufer agieren heute überlegter als in den aktivsten Jahren der Pandemie. Sie verfügen nach wie vor über das nötige Kapital, um außergewöhnliche Immobilien zu erwerben, vergleichen aber die verschiedenen Standorte sorgfältiger und prüfen das Preis-Leistungs-Verhältnis genauer.

„Während der Coronavirus-Pandemie war die Nachfrage außergewöhnlich hoch und das Transaktionsvolumen entsprechend höher. In den letzten zwei bis drei Jahren hat sich das Marktwachstum im Premium- und Luxussegment etwas abgeschwächt. Käufer verfügen nach wie vor über Kapital, sind aber vorsichtiger, selektiver und kritischer bei der Bewertung des Verhältnisses von Preis, Qualität und Lage.“

Das Transaktionsvolumen mag sich seit dem Höhepunkt des Marktes etwas abgeschwächt haben, aber hochwertige Immobilien in den richtigen Lagen und zu realistischen Angebotspreisen stoßen weiterhin auf großes Interesse.

Was bestimmt den Wert einer Immobilie über 2 Millionen Euro?

Aktuelle Transaktionen zeigen, dass das größte Interesse auf Immobilien gerichtet ist, die mehrere wesentliche Merkmale vereinen. Dazu gehören eine erstklassige Lage an der Küste oder mit Meerblick, durchdachte Architektur, hervorragende Bauqualität, absolute Privatsphäre und Außenbereiche, die für die ganzjährige Nutzung konzipiert sind.

Zwei kürzlich über Remington verkaufte Villen veranschaulichen diesen Ansatz.

Eine Villa an der Riviera von Crikvenica

Diese zweistöckige Villa befand sich in einem ruhigen Teil der Riviera von Crikvenica. Sie bot 393 Quadratmeter Wohnfläche, 411 Quadratmeter Terrassen und einen 48 Quadratmeter großen Swimmingpool.

Sein Wert beruhte nicht auf einem einzigen Merkmal. Er wurde vielmehr durch das Zusammenspiel von Privatsphäre, Meeresnähe und großzügigen Außenbereichen geprägt. Diese Eigenschaften positionierten die Residenz fest im Luxussegment und trugen zu einem erfolgreichen Verkauf bei.

Eine moderne Villa an der Riviera von Opatija

Das zweite Beispiel war eine Villa, die sich über vier Etagen erstreckte, die durch einen internen Aufzug verbunden waren. Sie umfasste Innen- und Außenpools, 283 Quadratmeter Wohnfläche und 335 Quadratmeter Terrassen.

Die Lage an der Riviera von Opatija, die ganzjährige Erreichbarkeit und die sorgfältig ausgewählte Ausstattung waren ausschlaggebend. Das Objekt demonstrierte eindrucksvoll, wie Architektur, Annehmlichkeiten und Lage harmonisch zusammenwirken können, um ein rundum gelungenes Wohnerlebnis zu schaffen.

Remington vertritt derzeit auch eine Residenz an der Riviera von Opatija auf einem 1.435 Quadratmeter großen Grundstück. Das Haus erstreckt sich über drei Etagen und bietet 389 Quadratmeter Wohnfläche sowie weitere 140 Quadratmeter überdachte Terrassen. Panoramablick aufs Meer und absolute Privatsphäre prägen seinen Charakter.

Das Produkt wird auf Anfrage zum Preis angeboten und spiegelt wider, was Kovačić als ein vollständiges Produkt bezeichnet. Seine einzelnen Funktionen wurden nicht einfach isoliert hinzugefügt, sondern so konzipiert, dass sie sich gegenseitig ergänzen.

Diskretion als integraler Bestandteil der Dienstleistung

Im obersten Marktsegment ist Diskretion nicht nur eine Frage der beruflichen Etikette. Sie ist häufig eine vertragliche und wirtschaftliche Voraussetzung.

„Diskretion ist eines der wichtigsten Elemente des außerbörslichen Segments und wird sehr oft vertraglich geregelt.“

Dieser Ansatz prägt auch die Art und Weise, wie Immobilien präsentiert und besichtigt werden. Je nach Lage und Zeitplan des Kunden können ausgewählte Residenzen per Boot, Yacht, Privatflugzeug oder Hubschrauber angefahren werden.

„Je erfolgreicher und wohlhabender die Kunden sind, desto mehr Wert legen sie auf qualitativ hochwertige Arbeit, gründliche Vorbereitung, Diskretion, präzise Informationen und die Fähigkeit, ihnen Zeit zu sparen.“

„Manchmal bedeutet das diskrete Einzelbesichtigungen. In anderen Fällen bedeutet es, Orte per Boot, Yacht, Flugzeug oder Hubschrauber zu besuchen. Von außen mag das extravagant erscheinen, aber für diese Klientel ist es oft einfach eine praktische Möglichkeit, ihre Zeit zu nutzen und Entscheidungen zu treffen.“

Als exklusiver kroatischer Partner von Christie's International Real Estate ist Remington mit einem internationalen Netzwerk in über 50 Ländern, 110 Büros und rund 10.000 Maklern verbunden. Dank dieser Reichweite können sorgfältig ausgewählte kroatische Immobilien direkt potenziellen Käufern in wichtigen globalen Märkten präsentiert werden.

Ziel ist nicht maximale Sichtbarkeit. Vielmehr geht es um eine gezielte Ansprache der richtigen Zielgruppe unter Wahrung der Interessen und der Privatsphäre beider Parteien.

Der nächste Schritt hin zu einem ausgereiften Luxusimmobilienmarkt

Kroatien verfügt über viele der natürlichen Vorzüge, die internationale Käufer suchen. Seine Küste, die Inseln, die historischen Städte und die gute Erreichbarkeit von Mitteleuropa aus bilden eine solide Grundlage. Dennoch entwickelt das Land noch nicht das Planungs- und Serviceniveau, das man von etablierten Luxusdestinationen erwartet.

„Kroatien tut sich nach wie vor schwer, den Übergang vom gehobenen Mittelklasse- zum echten Luxussegment zu vollziehen. Dieses Marktsegment erfordert ein völlig anderes Verständnis von Immobilien, Raumgestaltung, Architektur und Wertschöpfung. Es gibt relativ wenige Bauträger, die sich auf wirklich luxuriöse Produkte spezialisiert haben. Eine weitere Herausforderung ist die Zurückhaltung, in den Phasen Konzeptentwicklung, Marktpositionierung und Produktoptimierung spezialisierte Berater hinzuzuziehen. Daher verfügt Kroatien derzeit nur über eine begrenzte Anzahl an wirklich hochwertigen Luxusimmobilien.“

Die Herausforderung geht über einzelne Villen hinaus. Eine Ansammlung attraktiver Privathäuser allein schafft noch kein Luxusreiseziel. Dazu bedarf es einer durchdachten Raumplanung, Infrastruktur, Gastfreundschaft, Kultur und öffentlicher Einrichtungen, die ein ganzjähriges Leben ermöglichen.

„Ein Luxusreiseziel entsteht nicht zufällig und auch nicht aus der Summe einzelner Grundstücke. Es entwickelt sich aus einer umfassenden Vision von Raum, Infrastruktur, Architektur, öffentlichen Einrichtungen und dem angestrebten Lebensstil. Kroatien muss sich von einem Modell verabschieden, in dem Raum oft als eine Reihe voneinander unabhängiger Wohnprojekte entwickelt wird. Wenn wir nur Wohnungen und Villen bauen, ohne Parks, Promenaden, Kinderspielplätze, Radwege, Verkehrsinfrastruktur, Sportanlagen, Gastronomie und Kultur, dann schaffen wir kein Reiseziel. Wir schaffen ein Wohngebiet.“

Diese Frage ist entlang der gesamten Adriaküste relevant, von Dubrovnik bis Istrien. Internationale Käufer vergleichen selten einzelne Immobilien isoliert. Sie bewerten auch die gesamte Region, ihre Erreichbarkeit, das Serviceangebot, das kulturelle Leben und ihren langfristigen Charakter.

Kroatien mangelt es nicht an außergewöhnlichen Küstenorten. Die nächste Chance besteht darin, sorgfältig geplante, ganzjährig attraktive Reiseziele zu schaffen, die mit der Qualität der besten Residenzen des Landes mithalten können.

Von Dubrovnik bis Opatija: Die Geografie des Luxus in Kroatien

Mehrere Regionen sind weiterhin führend auf dem kroatischen Markt für Luxusimmobilien und ziehen jeweils ein eigenes internationales Publikum an.

Dubrovnik sowie die Inseln Hvar und Brač zählen nach wie vor zu den international bekanntesten Reisezielen Kroatiens. Ihre starke Identität und das begrenzte Angebot ziehen Käufer aus einer Vielzahl globaler Märkte an.

Die Küstenregion zwischen Split und Šibenik erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit bei Immobilien mit Wasserzugang und Meerblick. Besonders gefragt sind Lagen, die Privatsphäre und eine gute Anbindung an etablierte Yachthäfen und Flughäfen bieten.

Die Riviera von Opatija und die nördliche Kvarner-Region üben eine besondere Anziehungskraft auf Käufer aus Mitteleuropa aus. Ihr ganzjähriger Charakter, ihr architektonisches Erbe und die Nähe zu Slowenien, Österreich, Italien und Süddeutschland heben sie von eher saisonalen Küstenregionen ab.

Rovinj und die begehrtesten Mikrolagen entlang der istrischen Küste zählen weiterhin zu den gefragtesten Regionen des Landes. Die Gegend vereint eine gehobene Gastronomieszene, hohes internationales Ansehen und eine etablierte Nachfrage von Käufern aus Italien, Österreich, Slowenien und dem deutschsprachigen Raum.

Für Remington bleibt die Riviera von Opatija ein besonders wichtiger Markt. Ihr Wert liegt in der gelungenen Kombination aus Lage, Architektur und Lebensstil. Hier zählen lokales Wissen, vertrauensvolle Beziehungen und der Zugang zu diskreten Gelegenheiten mehr als die Anzahl öffentlich inserierter Immobilien.

Auf diesem Niveau ist Expertise wichtiger als Quantität. Präzision zählt mehr als breite Sichtbarkeit. Vor allem muss ein außergewöhnliches Objekt etwas bieten, das anderswo nicht so leicht zu finden oder nachzubilden ist.

Wenn Sie das vollständige Interview lesen möchten, klicken Sie auf den folgenden Link: Jutarnji list.