Plánování zisku: Co musí investoři vědět před zahájením výstavby

Náklady na výstavbu v Chorvatsku v posledních letech výrazně vzrostly. Ceny materiálů, práce, povolení a projektování vzrostly, zatímco kupující na druhou stranu nejsou plně ochotni nést tuto zátěž. Trh se stal cenově citlivějším a kupující jsou nyní informovanější, náročnější a racionálnější ve svých rozhodnutích.

V praxi to znamená, že investoři a developeři čelí výrazně nižším maržím. Podmínky, které kdysi umožňovaly dvouciferné výnosy, již nejsou standardem. Dnes je udržitelná ziskovost možná pouze díky pečlivému plánování, jasné tržní logice a strategickému přístupu ke každému projektu. Proto nikdy nebylo důležitější správně nastavit projekt – hned od prvotní myšlenky.

Lokalita a koncept: Základ ziskovosti

Výběr správné lokality zůstává základním předpokladem pro jakoukoli úspěšnou investici. Stejně důležité jako kde stavíte, je i to, co stavíte. Tento koncept je druhým kritickým pilířem návratnosti investic – a v praxi je často zcela přehlížen.

Investoři často nechávají vývoj konceptu zcela na architektovi nebo jej zakládají na osobních dojmech, aniž by se poradili s těmi, kteří jsou s koncovým kupujícím v každodenním kontaktu. Dobrý agent nebo makléř zná mikrolokaci, profil kupujícího, úroveň poptávky a psychologii tvorby cen. Právě takový člověk by se měl zapojit již do koncepční fáze.

Dobře promyšlený koncept může zachránit i méně než ideální lokalitu, pokud je přizpůsoben jejím omezením a reálnému tržnímu rámci. Na druhou stranu i ta nejatraktivnější lokalita může podcenit, pokud je vyvinut nesprávný produkt.

Definování produktu, ceny a nákladů

Před vypracováním návrhu je klíčové přesně definovat, co se staví, pro koho je určeno, na jaký segment trhu se zaměřuje, jakou prodejní cenu a realistické náklady na výstavbu.

V praxi je běžné, že investoři navrhnou projekt na základě osobních preferencí, postaví ho a poté se snaží dosáhnout prodejní ceny, která podporuje jejich požadovanou marži. Trh však nefunguje na základě interních očekávání – řídí se skutečnou poptávkou a kapacitou kupujících. Proto je nezbytné nejprve posoudit data o poptávce a kupní síle a poté s nimi sladit vše ostatní – dispoziční řešení, velikost, úroveň vybavení, styl a rozpis nákladů.

Moderní apartmány s výhledem na moře - Rijeka

Analýza trhu a míra absorpce

Jednou z nejdůležitějších – a zároveň nejvíce opomíjených – analýz je míra absorpce. Tento údaj ukazuje, kolik jednotek určitého typu se na trhu prodá v daném období.

Každý seriózní investor by měl před zahájením výstavby vědět, kolik podobných jednotek je aktuálně na trhu aktivních, kolik se jich ročně prodá, kolik je ve fázi povolování a kolik jich bude k dispozici v době dokončení projektu. Pokud se například v určitém regionu ročně prodá 20 vil s bazény, ale 40 je již v nabídce a dalších 30 je ve výstavbě, jasně to naznačuje, že se trh blíží nasycení.

Vstup do takového scénáře bez předchozí analýzy vede k pomalému prodeji, snižování cen a výraznému tlaku na ziskové marže.

Vyhýbání se setrvačnosti trhu a identifikace neobsazených mezer

Chorvatský trh se často řídí setrvačností. Pokud všichni staví byty - staví se více bytů. Pokud jsou rekreační domy v módě - všichni do nich investují. Tato stádní mentalita často vede k nasycení a ostré konkurenci mezi podobnými produkty.

Chytřejší přístup zahrnuje identifikaci mezer na trhu – toho, co chybí, ale je po něm poptávka. V některých regionech se může jednat o menší, udržitelné jednotky pro páry. V jiných středně velké apartmány s luxusními prvky nebo třeba promyšleně plánované resorty s dalším vybavením. Klíč spočívá v analýze dat, nikoli v honění se za trendy.

Okouzlující dům s bazénem v klidném prostředí - Istrie

Design, estetika a emocionální dopad

Dnešní kupující si nekupují jen metry čtvereční. Kupují si zážitek, pocit, atmosféru. Estetika prostoru – od barevných palet a povrchových úprav až po osvětlení a proporce – silně ovlivňuje rozhodnutí o koupi.

Proto by interiérový design neměl být ponechán náhodě ani osobnímu vkusu investora. Profesionální řešení ve spolupráci s interiérovými designéry pomáhají vytvořit produkt, který je atraktivní, promyšlený a emocionálně rezonuje. To je obzvláště důležité v prémiovém a luxusním segmentu.

U větších projektů může výstavba makety bytu, domu nebo vily nabídnout velkou výhodu. Vzorová jednotka dává kupujícím hmatatelný pocit prostoru a pomáhá jim představit si sami sebe v daném prostředí. To výrazně zkracuje rozhodovací proces a zvyšuje šance na prodej za požadovanou cenu.

Prodejní strategie vs. strategie pronájmu: Co je na prvním místě?

Jednou z nejčastějších chyb na trhu je výstavba domů určených ke krátkodobému pronájmu, které jsou následně nabízeny k prodeji jako hotové výrobky. Tato strategie může dávat smysl, pokud je primárním obchodním modelem příjem z pronájmu, ale pokud je cílem zisk z prodeje, pak musí koncept tomuto účelu plně sloužit.

Nemovitosti postavené k pronájmu jsou zřídka určeny k prodeji. Jejich dispoziční řešení, kvalita provedení, výběr materiálů a vybavení jsou přizpůsobeny provoznímu využití – nikoli emocím nebo vnímané hodnotě. Použitá nemovitost na trhu se navíc již nepovažuje za novou a mnoho kupujících má zájem pouze o nevyužité domy. Pokud byla nemovitost pronajata, téměř vždy se očekává nižší cena, což přímo snižuje návratnost investice.

Pokud je tedy plánem zisk z prodeje, musí se strategie plně zaměřit na tento cíl. Pronájem může sloužit pouze jako dočasné, krátkodobé řešení – a i tehdy s plným vědomím jeho dopadu na vnímání trhu.

Vila s výhledem na moře a soukromým bazénem nedaleko Labinu

Zisk se netvoří náhodou - je plánovaný

V prostředí vysokých vstupních nákladů, racionálních kupujících a tvrdé konkurence se zisk již sám negeneruje. Dosažení silných výnosů dnes vyžaduje důkladnou analýzu, přesnou definici produktu a segmentu, promyšlený design a realistickou strategii.

Pokud uvažujete o výstavbě vlastního projektu a chcete se od samého začátku informovaně rozhodovat, může být profesionální konzultace před vstupem do fáze návrhu a výstavby klíčovým faktorem úspěchu. V době vysoké konkurence a neustále rostoucích stavebních nákladů není prostor pro nákladné chybné výpočty. Proto je spolehlivý a zkušený partner, jako je Remington Real Estate, nezbytný v nejkritičtější fázi – plánování.

Náš tým je vám k dispozici pro individuální konzultace a podporu při formování strategie, která přinese skutečné výsledky.

Pro více informací o tom, co následuje po developerském projektu, si nezapomeňte přečíst náš blog Profesionální příprava nemovitosti: Tajemství rychlého a bezpečného prodeje – protože dobře navržený projekt si zaslouží stejně strategický prodej.

Autor blogu: Ivan Kovačić