Když moře už neprodává všechno: Okamžik pravdy pro developery

Chorvatský trh s nemovitostmi na pobřeží vstoupil do fáze, kdy se již nelze schovávat za pohodlí rostoucích cen a turistické poptávky. Nejedná se o dočasné zpomalení ani o typickou cyklickou korekci, ale spíše o strukturální slabinu modelu prostorového rozvoje, která se hromadila po mnoho let, zatímco tržní euforie a mimořádné výnosy z krátkodobých pronájmů maskovaly systémové nedostatky. Dnes, kdy se poptávka stává diferencovanější a zájem ze strany segmentu zahraničních kupujících se zpomaluje, je zřejmé, jak je trh na pobřeží vystaven svým vlastním vnitřním rozporům.

Výchozí bod tohoto řetězce není ani finanční, ani marketingový, ale urbanistický. Urbanistické plánování je základem celkové prostorové hodnoty a počáteční fází každého seriózního rozvojového cyklu, od infrastruktury až po konečný realitní produkt. V úspěšných evropských pobřežních regionech funguje urbanistické plánování jako operační rámec, který předvídatelně směřuje soukromý kapitál a zároveň chrání veřejný zájem. V Chorvatsku je však příliš často vnímáno jako administrativní překážka nebo politický kompromis, což v konečném důsledku vytváří prostor bez jasné rozvojové logiky.

V důsledku toho se dnešní pobřeží potýká s nerovnoměrnou nabídkou, cenami, které rostou rychleji než skutečná kvalita produktu, a s nedostatky v infrastruktuře, které dále narušují vnímání hodnoty. Nejde o izolované příznaky, ale o důsledky stejného systémového selhání: rozvoj bez přípravy, bez jasné strategie a bez profesionálního průmyslu schopného průběžně dodávat kvalitní produkt.

Pozemkové scelování jako předpoklad, který systém neuznává

Scelování pozemků, neboli slučování a racionální restrukturalizace pozemkových parcel, není v evropské praxi technickým detailem, ale předpokladem urbanistického plánování. Chorvatsko má právní rámec pro scelování zemědělské půdy, ale v městském a pobřežním kontextu tento nástroj v praxi nefunguje jako operační nástroj pro přípravu nových rozvojových zón. Bez možnosti sjednotit roztříštěné vlastnictví a plánovaného uspořádání půdy zůstávají místní samosprávy uvězněny v rámci stávajících hranic sídel a zděděných struktur parcel, zatímco rozvoj se omezuje na přizpůsobení toho, co je k dispozici, spíše než na strategické formování prostoru.

V Rakousku, Německu nebo Nizozemsku je scelování pozemků standardizovaný postup, v němž je veřejný zájem dostatečně silný na to, aby připravil prostor před výstavbou, a zároveň je dostatečně regulovaný, aby zaručil transparentnost a spravedlnost pro vlastníky pozemků. Na chorvatském pobřeží taková rovnováha dosud nebyla nastolena, což nutí územní plánování fungovat fragmentovaně, lokalitně, bez vytváření větších, souvisle plánovaných obytných a smíšených zón. Dokud nebude scelování pozemků považováno za klíčovou reformu, pobřeží postrádá prostorové předpoklady pro rozvoj seriózního trhu.

Infrastruktura zaostává za územním rozvojem

Rozvoj bez infrastrukturní přípravy snižuje prostorovou hodnotu na úroveň krátkodobých spekulací. Místní a regionální investice do dopravní a inženýrské infrastruktury podél pobřeží obecně nedrží krok s intenzitou výstavby, což vede k rozrůstání sídel na sítích navržených na minulá desetiletí. Poddimenzované silnice, nevyřešené přístupové trasy a omezené odvodňovací a energetické kapacity nejsou jen otázkami pohodlí, ale měřitelnými faktory tržní hodnoty. Kupující, který platí prémiovou cenu, očekává prémiovou funkčnost a tuto mezeru je v Chorvatsku stále obtížnější ignorovat.

Ve Francii, Španělsku nebo částech Itálie je rozvoj nových zón obvykle podmíněn infrastrukturními programy realizovanými před výstavbou nebo souběžně s ní. V chorvatském modelu infrastruktura často „přichází později“, jako politický slib nebo následná sanace, což v praxi znamená, že prostorová kvalita zaostává za účtovanou cenou. To činí trh křehkým: jakmile poptávka oslabí nebo se změní struktura kupujících, vysoké ceny zůstávají bez přesvědčivého základu.

Turistické pronájmy jako náhrada za profesní rozvoj

Fenomén soukromých turistických pronájmů sám o sobě není problémem; jedná se o racionální rozhodnutí pro domácnosti v turistických oblastech. Problém nastává, když daňový a regulační rámec činí pronájem tak výhodným a téměř automatickou strategií ukončení, že se stává náhradou za profesionální developerské projekty v oblasti nemovitostí. V takovém prostředí se developerem může stát kdokoli bez jasného architektonického programu, bez tržní koncepce a bez analýzy nejvyššího a nejlepšího využití, protože prodejní riziko je kompenzováno očekávanými příjmy z pronájmu. Výsledkem je nabídka, která je sice objemová, ale kvalitativně nerovnoměrná a často neodpovídá dlouhodobým tržním standardům.

V Portugalsku nebo Řecku, kde je logika cestovního ruchu stejně silná, stát nicméně jasněji rozlišuje mezi profesionálním rozvojem a soukromou improvizací a zvyšuje kvalitu produktů prostřednictvím plánování a standardů. Chorvatsko umožnilo, aby se amatérský model stal dominantním, a to se promítá i do cenové vrstvy. Majitelé, kteří generují stabilní příjmy z pronájmu, stále častěji stanovují prodejní ceny, které nejsou založeny na kvalitě produktu, ale na internalizovaném vnímání, že nemovitost má hodnotu toho, co si během sezóny vydělá. To vytváří trh, který je citlivý na jakékoli ochlazení poptávky.

Politiky, které neodpovídají ambicím trhu

Tento prostorový a tržní obraz je dále zhoršován fiskální a migrační politikou, která neposiluje konkurenceschopnost pobřeží, ale zbytečně ji omezuje. Standardní 25% sazba DPH na novou výstavbu, bez cílených úprav pro rezidenční nebo developerské segmenty, v praxi zvyšuje vstupní náklady na projekt a snižuje flexibilitu profesionálních developerů. Zároveň Chorvatsku chybí jasně definovaný, konkurenceschopný program investičního bydlení pro kupující ze zemí mimo EU, jaký například středomořské země využívají jako nástroj pro internacionalizaci trhu. Formální možnost bydlení na základě vlastnictví nemovitosti sice existuje, ale nebyla transformována v předvídatelný a strategický nástroj schopný přilákat novou poptávku.

V kombinaci s pomalým pokrokem v transformaci destinací směrem k celoročnímu, obsahově bohatému a mezinárodně konkurenceschopnému modelu se pobřeží dostává do nebezpečného cyklu. Prémiové ceny vyžadují prémiové destinace, prémiovou infrastrukturu a prémiové produkty, přesto chorvatský systém příliš často nabízí průměrnou kvalitu za nadprůměrné ceny. Důsledkem je, že poptávka v západní Evropě se stává stále selektivnější, zatímco nové trhy nejsou systematicky rozvíjeny. Nejde o dramatickou prognózu, ale o logický důsledek nedostatku koordinované územní, turistické a daňové politiky.

Chceme-li se vyhnout tomu, aby se korekce trhu změnila v dlouhodobou stagnaci, musíme se vrátit k výchozímu bodu: provozní konsolidace městských pozemků, plánování infrastruktury před výstavbou, profesionalizace rozvoje prostřednictvím změn v pobídkách pro turistické pronájmy a fiskální a migrační politika, která trhu poskytne mezinárodní rozsah. Pobřeží je strategickým národním zdrojem, ale zdroj má hodnotu pouze do té míry, do jaké jej systém umí formovat. Je načase, abychom to konečně pochopili a jednali. Prostor bez vize nakonec vždy představuje nejvyšší účet.