Zašto bi Hrvatska trebala uvesti poticaje na kupnju za strane kupce nekretnina

Hrvatska je već godinama atraktivna destinacija za strane kupce nekretnina, osobito u priobalnim regijama poput Opatijske Rivijere, Istre, Kvarnera i Dalmacije. Ti kupci ne dolaze po jeftinu kvadraturu - dolaze zbog stila života, sigurnosti, prirodne ljepote, blizine srednje Europe i kulturne povezanosti. S njima dolazi kapital, ali i trajna potrošnja, ulaganja u obnovu, otvaranje radnih mjesta i utjecaj na imidž Hrvatske kao zemlje poželjne za život.

Unatoč tome, Hrvatska još uvijek ne nudi nikakav model strateškog poticanja dolaska takvih kupaca. Nema fiskalnih olakšica, nema administrativnih privilegija, nema personaliziranih programa za strane kupce višeg profila. Čak ni boravišne dozvole nisu prilagođene stvarnosti tržišta, ni u slučaju kada netko uloži milijune eura u nekretninu. Za razliku od Hrvatske, neke zemlje su barem pokušale strukturirati modele prilagodbe. Iako su, primjerice, Portugal i Španjolska u međuvremenu ukinuli svoje “zlatne vize” i druge privilegije vezane uz nekretninski sektor, činjenica da su ih uopće imale govori dovoljno o tome koliko je tržište second home nekretnina bilo i ostalo političko pitanje u mnogim državama.

Hrvatska tu još uvijek nije ni krenula i to je šteta. Jer trenutak za strateško pozicioniranje nikad nije bio bolji.

Stanovi prvi red do mora u povijesnoj zgradi - Opatijska rivijera

Trenutno se gradi previše, prosječno i bez vizije - vrijeme je za zaokret

Naš trenutačni model razvoja nekretninskog sektora je orijentiran na volumen, a ne na vrijednost. Građevine niču bez urbanističke logike, kvaliteta je često prosječna, projekti ciljaju na srednji ili niži srednji sloj europskih kupaca, a pritom ne osiguravamo ni infrastrukturu ni dugoročnu održivost takvog rasta. Na mnogim lokacijama rezultat je vizualni i funkcionalni kaos, preopterećeni sustavi i sve manja kvaliteta života i za lokalno stanovništvo i za buduće vlasnike.

Mogli bismo, i trebali bismo, graditi manje, ali pametnije. Jednostavno rečeno: manje kvadrata, više smisla uz veću dodanu vrijednost. Umjesto da ovisimo o masi i količini, trebamo usmjeriti razvoj prema projektima koji donose veći prihod po kvadratu, manji utjecaj na okoliš i snažniju integraciju u lokalnu zajednicu. Upravo poticaji za strane kupce više platežne moći mogu biti instrument takvog zaokreta.

Suvremene vile s privatnim bazenima u blizini Umaga

HNWI kupci kao motor nove ekonomije i urbana prilika za Hrvatsku

Visokoplatežni kupci, tzv. HNWI (High Net-Worth Individuals), nisu samo potrošači luksuza. Oni u pravilu postaju neformalni ambasadori zemlje, pokretači kulturne, ekonomske i društvene dinamike. Svaki takav kupac, osobito onaj koji boravi više mjeseci godišnje, otvara niz mogućnosti: od zapošljavanja lokalnih ljudi, do aktivacije zanatskih, projektantskih i uslužnih djelatnosti. Štoviše, stvaraju se uvjeti za otvaranje novih škola, ordinacija, servisa, restorana upravo zato što društvo postaje solventnije.

U Hrvatskoj danas uvozimo jeftinu radnu snagu da bismo zadovoljili sezonsku potražnju, dok istovremeno ignoriramo potencijal uvoza visoko platežnih novih stanovnika. To je strateška pogreška. Osobito jer je interes već tu - brojni Amerikanci, Britanci i Skandinavci traže alternativne lokacije za život zbog političke, ekonomske i društvene nestabilnosti u vlastitim zemljama. Hrvatska im je zanimljiva, ali ih odbijamo. Kupac koji uloži milijune eura u nekretninu, često ne može ostati duže od 90 dana. Administrativno gledano, to je jednako kao da nikad nije došao. Apsurdno - i u ekonomskom i u društvenom smislu.

Vrijeme je za novi model: kontrolirani poticaji i strateška selekcija

Poticaji ne moraju biti ni masovni ni neselektivni. Naprotiv, mogu se temeljiti na jasnim i zahtjevnim kriterijima: minimalna vrijednost ulaganja, energetski standardi objekta, uključenost u lokalnu zajednicu, duljina boravka, održavanje nekretnine, pa i kulturni doprinos. Tako strukturiran model poticaja ne bi ugrozio javni interes - nego bi ga ojačao. Naš cilj ne treba biti privući svakoga, već one koji ovdje žele i mogu stvarati dodanu vrijednost.

Takvi poticaji mogu uključivati djelomično oslobađanje od poreza na promet nekretnina za prvu kupnju, olakšani postupak dobivanja boravišnih dozvola, prioritetni status u digitaliziranim zemljišnim knjigama, pa čak i infrastrukturne olakšice kod adaptacija ili rekonstrukcija. Sve uz jasan uvjet da se kupac dugoročno veže uz Hrvatsku bilo kroz boravak, bilo kroz stvaranje vrijednosti.

Ako želimo da se Hrvati vrate, moramo prvo podići standarde i potražnju

Vraćanje hrvatskih iseljenika neće se dogoditi samo na temelju emocionalne privrženosti. Ljudi se vraćaju tamo gdje imaju prilike, uvjete i kvalitetu života. A da bismo to osigurali, moramo stvoriti društvo koje može platiti njihovo znanje, rad i ambiciju. To znači stvaranje solventnog tržišta, širenje baze potrošnje, otvaranje kvalitetnih radnih mjesta. Sve to započinje dolaskom novih rezidenata koji imaju kapacitet za potrošnju i ulaganja.

U tom smislu, HNWI kupci nisu konkurencija lokalnom stanovništvu - oni su platforma na kojoj lokalno stanovništvo može graditi novu ekonomiju. Ako to ne učinimo, Hrvatska će ostati u zoni srednje kvalitete i niske vrijednosti, osuđena na sezonski model koji iscrpljuje ljude, prirodu i sustav.

Hrvatska ima sve što je potrebno - osim političke volje i vizije

Imamo more, sigurnost, prirodu, kulturno naslijeđe, izvanrednu poziciju i europsku pravnu sigurnost. Sve što nedostaje jest jasno artikuliran, strukturirani model kojim Hrvatska prepoznaje vrijednost dolaska novih ljudi. Umjesto improvizacije, vrijeme je za sustavan pristup. Umjesto stihijskog razvoja, vrijeme je za selektivnu politiku. I umjesto pasivnog promatranja odlaska - vrijeme je da počnemo aktivno privlačiti one koji žele ostati.

Ako to učinimo sada, Hrvatska može postati jedna od najpoželjnijih zemalja za novi život u Europi. Ako zakasnimo taj prostor će zauzeti netko drugi.

Za one koji već sada razmišljaju gdje se nalaze najbolje prilike, preporučujemo da istražite naš blog Najbolje regije u Hrvatskoj za kupnju vile s pogledom na more, kao i naš vodič Hrvatska nekretnine - Vaš vodič za kupnju. Oba donose pregled destinacija i praktične savjete za sve koji razmišljaju o svom drugom domu uz more.

Autor bloga: Ivan Kovačić