Планирование прибыли: что инвесторам нужно знать перед строительством

Стоимость строительства в Хорватии значительно выросла за последние годы. Материалы, рабочая сила, разрешения и проектирование подорожали, но, с другой стороны, покупатели не готовы полностью нести это бремя. Рынок стал более чувствительным к цене, а покупатели стали более информированными, разборчивыми и рациональными в своих решениях.

На практике это означает, что инвесторы и девелоперы сталкиваются с ощутимым снижением маржи. Условия, которые когда-то обеспечивали двузначную доходность, больше не являются нормой. Сегодня устойчивая прибыльность возможна только благодаря тщательному планированию, чёткой рыночной логике и стратегическому подходу к каждому проекту. Именно поэтому сейчас как никогда важно грамотно подготовить проект — с самого начала.

Местоположение и концепция: основа прибыльности

Выбор правильного местоположения остаётся основополагающим условием любой успешной инвестиции. Но не менее важно, где именно вы строите, то, что именно вы строите. Концепция — второй важнейший столп окупаемости инвестиций, и на практике её часто полностью игнорируют.

Инвесторы часто полностью доверяют разработку концепции архитектору или основываются на личных впечатлениях, не консультируясь с теми, кто ежедневно контактирует с конечным покупателем. Хороший агент или брокер знает микролокацию, профиль покупателя, уровень спроса и психологию ценообразования. Именно таких людей следует привлекать уже на этапе разработки концепции.

Продуманная концепция может спасти даже неидеальное местоположение, если она адаптирована к его ограничениям и реальным рыночным условиям. С другой стороны, даже самое привлекательное местоположение может оказаться неэффективным, если разработан неправильный продукт.

Определение продукта, цены и затрат

Перед составлением проекта крайне важно точно определить, что именно строится, для кого это предназначено, на какой сегмент рынка оно нацелено, какова будет достижимая цена продажи и реалистичные затраты на строительство.

На практике инвесторы часто разрабатывают проект, исходя из личных предпочтений, реализуют его, а затем пытаются добиться цены продажи, обеспечивающей желаемую маржу прибыли. Но рынок не функционирует на основе внутренних ожиданий, а следует реальному спросу и покупательной способности. Поэтому важно сначала оценить спрос и покупательную способность, а затем сопоставить с ними всё остальное: планировку, площадь, уровень отделки, стиль и структуру затрат.

Современные апартаменты с видом на море - Риека

Анализ рынка и скорость поглощения

Одним из важнейших (и наиболее часто игнорируемых) показателей анализа является показатель поглощения. Этот показатель показывает, сколько единиц товара определённого типа было продано на рынке за определённый период.

Каждый серьёзный инвестор должен знать, прежде чем начинать строительство, сколько аналогичных объектов недвижимости сейчас активно представлено на рынке, сколько продаётся ежегодно, сколько находится на стадии получения разрешений и сколько будет доступно к моменту завершения проекта. Например, если в определённом регионе ежегодно продаётся 20 вилл с бассейнами, но 40 уже выставлены на продажу, а ещё 30 находятся в стадии строительства, это явно указывает на то, что рынок близок к насыщению.

Действия в таком случае без предварительного анализа приводят к замедлению продаж, снижению цен и значительному давлению на рентабельность.

Избежание инертности рынка и выявление неиспользованных ниш

Хорватский рынок часто действует по инерции. Если все строят квартиры, их становится больше. Если дома для отдыха пользуются популярностью, все инвестируют в них. Этот стадный инстинкт часто приводит к насыщению рынка и жёсткой конкуренции среди аналогичных продуктов.

Более разумный подход предполагает выявление рыночных ниш — того, чего не хватает, но что пользуется спросом. В некоторых регионах это могут быть небольшие, экологичные апартаменты для пар. В других — апартаменты среднего размера с элементами роскоши или, возможно, тщательно спланированные курорты с дополнительными удобствами. Ключ к успеху — анализ данных, а не погоня за трендами.

Очаровательный дом с бассейном в тихом месте - Истрия

Дизайн, эстетика и эмоциональное воздействие

Сегодня покупатели покупают не просто квадратные метры. Они покупают впечатления, ощущения, атмосферу. Эстетика пространства — от цветовой палитры и отделки до освещения и пропорций — существенно влияет на решение о покупке.

Именно поэтому дизайн интерьера не следует оставлять на волю случая или личного вкуса инвестора. Профессиональные решения, разработанные в сотрудничестве с дизайнерами интерьера, помогают создать привлекательный, продуманный и вызывающий эмоциональный отклик продукт. Это особенно важно в сегментах премиум и люкс.

В крупных проектах строительство макета квартиры, дома или виллы может дать существенное преимущество. Образец объекта даёт покупателям реальное ощущение пространства и помогает представить себя в этой среде. Это значительно сокращает процесс принятия решения и повышает шансы продать по желаемой цене.

Стратегия продаж против стратегии аренды: что первично?

Одна из наиболее распространённых ошибок на рынке — строительство домов, предназначенных для краткосрочной аренды, которые затем выставляются на продажу в готовом виде. Такая стратегия может быть разумной, если основной бизнес-моделью является доход от аренды, но если цель — получение прибыли от продажи, то концепция должна полностью соответствовать этой цели.

Объекты недвижимости, предназначенные для сдачи в аренду, редко предназначены для продажи. Их планировка, качество исполнения, выбор материалов и отделка ориентированы на эксплуатационное использование, а не на эмоции или воспринимаемую ценность. Более того, бывшая в употреблении недвижимость на рынке больше не считается новой, и многих покупателей интересуют только неиспользуемые дома. Если недвижимость сдавалась в аренду, почти всегда ожидается более низкая цена, что напрямую снижает доход инвестора.

Итак, если планируется получить прибыль от продажи, стратегия должна быть полностью сосредоточена на этой цели. Аренда может служить лишь временным, краткосрочным решением — и даже в этом случае необходимо полностью осознавать её влияние на восприятие рынка.

Вилла с видом на море и собственным бассейном недалеко от Лабина

Прибыль не создается случайно, она создается планомерно.

В условиях высоких производственных затрат, рациональных покупателей и жёсткой конкуренции прибыль больше не генерируется сама собой. Для достижения высокой доходности сегодня требуются глубокий анализ, точное определение продукта и сегмента, продуманный дизайн и реалистичная стратегия.

Если вы планируете строительство собственного проекта и хотите принимать обоснованные решения с самого начала, профессиональная консультация перед началом проектирования и строительства может стать ключевым фактором успеха. В условиях высокой конкуренции и постоянно растущих затрат на строительство нет места дорогостоящим просчетам. Именно поэтому наличие надежного и опытного партнера, такого как Remington Real Estate, крайне важно на самом важном этапе — планировании.

Наша команда к вашим услугам для индивидуальных консультаций и поддержки в формировании стратегии, которая принесет реальные результаты.

Чтобы получить более подробную информацию о том, что происходит после разработки, обязательно прочтите наш блог Профессиональная подготовка недвижимости: секрет быстрой и безопасной продажи — ведь хорошо спроектированный проект заслуживает столь же стратегической продажи.

Автор блога: Иван Ковачич