Когда море перестаёт продавать всё: момент истины для разработчиков.

Рынок прибрежной недвижимости Хорватии вступил в фазу, когда уже невозможно прятаться за комфортом растущих цен и туристического спроса. Это не временное замедление или типичная циклическая коррекция, а скорее структурная слабость в модели пространственного развития, которая накапливалась на протяжении многих лет, в то время как рыночная эйфория и исключительная доходность от краткосрочной аренды маскировали системные недостатки. Сегодня, когда спрос становится более дифференцированным, а интерес со стороны части иностранных покупателей снижается, становится ясно, насколько уязвим прибрежный рынок перед собственными внутренними противоречиями.

Отправной точкой этой цепочки являются не финансовые и маркетинговые аспекты, а градостроительство. Градостроительство лежит в основе общей пространственной ценности и является начальной фазой каждого серьезного цикла развития, от инфраструктуры до конечного продукта недвижимости. В успешных европейских прибрежных регионах градостроительство функционирует как оперативная структура, которая предсказуемо направляет частный капитал, одновременно защищая общественные интересы. В Хорватии же оно слишком часто рассматривается как административное препятствие или политический компромисс, в конечном итоге создавая пространство без четкой логики развития.

В результате сегодня побережье одновременно сталкивается с дисбалансом предложения, ценами, которые растут быстрее, чем фактическое качество продукции, и дефицитом инфраструктуры, который еще больше подрывает восприятие ценности. Это не отдельные симптомы, а последствия одного и того же системного сбоя: развитие без подготовки, без четкой стратегии и без профессиональной отрасли, способной постоянно поставлять качественную продукцию.

Система не учитывает консолидацию земель как необходимое условие для этого процесса.

Консолидация земель, или объединение и рациональная реструктуризация земельных участков, в европейской практике является не технической деталью, а необходимым условием градостроительства. В Хорватии существует правовая база для консолидации сельскохозяйственных земель, но в городском и прибрежном контексте этот инструмент на практике не функционирует как оперативный инструмент для подготовки новых зон застройки. Без возможности объединения разрозненной собственности и организации земельных участков в плановом порядке местные власти остаются в ловушке существующих границ поселений и унаследованной структуры земельных участков, в то время как развитие сводится к адаптации имеющихся ресурсов, а не к стратегическому формированию пространства.

В Австрии, Германии или Нидерландах консолидация земель представляет собой стандартизированную процедуру, в которой общественный интерес достаточно силен, чтобы подготовить пространство до начала строительства, и в то же время достаточно регламентирован, чтобы гарантировать прозрачность и справедливость для землевладельцев. На хорватском побережье такой баланс еще не достигнут, что вынуждает городское планирование действовать фрагментарно, по отдельным участкам, без создания более крупных, целостно спланированных жилых и многофункциональных зон. До тех пор, пока консолидация не будет рассматриваться как ключевая реформа, на побережье будут отсутствовать пространственные предпосылки для развития серьезного рынка.

Инфраструктура отстает от развития территорий.

Развитие без предварительной инфраструктурной подготовки снижает ценность земельных участков до уровня краткосрочной спекуляции. Местные и региональные инвестиции в транспортную и коммунальную инфраструктуру вдоль побережья, как правило, не успевают за интенсивностью строительства, в результате чего населенные пункты расширяются на сетях, разработанных для прошлых десятилетий. Недостаточно широкие дороги, нерешенные вопросы подъездных путей и ограниченные возможности водоотведения и энергоснабжения — это не просто вопросы комфорта, а измеримые факторы рыночной стоимости. Покупатель, платящий высокую цену, ожидает высокой функциональности, и этот разрыв становится все труднее игнорировать в Хорватии.

Во Франции, Испании или некоторых частях Италии развитие новых зон, как правило, обусловлено инфраструктурными программами, реализуемыми до или параллельно со строительством. В хорватской модели инфраструктура часто «появляется позже», как политическое обещание или последующая реконструкция, что на практике означает, что качество пространства отстает от устанавливаемой цены. Это делает рынок нестабильным: как только спрос ослабевает или меняется структура покупателей, высокие цены остаются без убедительного обоснования.

Аренда жилья для туристов как альтернатива профессиональному развитию.

Феномен частной туристической аренды сам по себе не является проблемой; это рациональное решение для домохозяйств в туристических регионах. Проблема возникает, когда налоговая и нормативная база делает аренду настолько выгодной и практически автоматической стратегией выхода, что она становится заменой профессиональному развитию недвижимости. В такой среде любой может стать застройщиком без четкой архитектурной программы, без рыночной концепции и без анализа наиболее эффективного использования, поскольку риск продажи компенсируется ожидаемым доходом от аренды. В результате возникает предложение, большое по объему, но качественно неравномерное и часто не соответствующее долгосрочным рыночным стандартам.

В Португалии или Греции, где туристическая логика столь же сильна, государство, тем не менее, установило более четкие различия между профессиональным развитием и частной импровизацией, повышая качество продукта за счет планирования и стандартов. В Хорватии же доминировала любительская модель, и это распространяется и на ценообразование. Владельцы, получающие стабильный доход от аренды, все чаще устанавливают цены продажи, основываясь не на качестве продукта, а на внутреннем представлении о том, что недвижимость стоит столько, сколько приносит в течение сезона. Это создает рынок, чувствительный к любому снижению спроса.

Политика, не соответствующая рыночным амбициям

Эта пространственная и рыночная картина усугубляется фискальной и миграционной политикой, которая не укрепляет конкурентоспособность прибрежных районов, а, наоборот, неоправданно её ограничивает. Стандартная ставка НДС в 25% на новое строительство, без целевых корректировок для жилого или девелоперского сегментов, на практике повышает затраты на вход в проект и снижает гибкость профессиональных застройщиков. В то же время в Хорватии отсутствует четко определенная, конкурентоспособная программа инвестиционного вида на жительство для покупателей из стран, не входящих в ЕС, подобная тем, которые средиземноморские страны используют в качестве инструмента интернационализации рынка. Хотя формальная возможность получения вида на жительство на основании права собственности на недвижимость существует, она не превратилась в предсказуемый и стратегический инструмент, способный привлечь новый спрос.

В сочетании с медленным прогрессом в преобразовании туристических направлений в круглогодичную, насыщенную контентом и конкурентоспособную на международном уровне модель, побережье попадает в опасный замкнутый круг. Премиальные цены требуют премиальных направлений, премиальной инфраструктуры и премиальных продуктов, однако хорватская система слишком часто предлагает среднее качество по ценам выше среднего. Следствием этого является то, что спрос в Западной Европе становится все более избирательным, в то время как новые рынки не развиваются систематически. Это не драматический прогноз, а логичный результат отсутствия скоординированной пространственной, туристической и налоговой политики.

Чтобы избежать превращения рыночной коррекции в затяжную стагнацию, мы должны вернуться к исходной точке: оперативной консолидации городских земель, планированию инфраструктуры до начала строительства, профессионализации развития за счет изменения стимулов для туристической аренды жилья, а также фискальной и миграционной политике, обеспечивающей рынку международный охват. Побережье — стратегический национальный ресурс, но ресурс имеет ценность только в той мере, в какой система знает, как его формировать. Пришло время наконец понять это и начать действовать. Пространство без видения всегда в конечном итоге обходится дороже всего.