Новый закон Хорватии о брокерской деятельности в сфере недвижимости: что он фактически меняет, а что нет — Иван Ковачич для Forbes Croatia

Новый закон Хорватии о брокерских услугах в сфере недвижимости вносит важные изменения в регулирование брокерских услуг, комиссионных вознаграждений и представительства интересов покупателей. Вопреки распространенному мнению общественности, новое законодательство не отменяет комиссионные вознаграждения покупателей и не меняет коренным образом функционирование хорватского рынка недвижимости. Вместо этого оно обеспечивает большую прозрачность брокерских соглашений, более четкие правила в отношении комиссионных вознаграждений и более строгие профессиональные стандарты для лицензированных агентов по недвижимости.

По словам Ивана Ковачича , владельца агентства недвижимости Remington Real Estate Croatia, эксклюзивного партнера Christie's International Real Estate в Хорватии, этот закон следует рассматривать не как революцию, а как важный шаг к более прозрачному и профессиональному рынку недвижимости. Наибольшую путаницу, по его мнению, вызвал не сам закон, а способ его донесения до общественности.

В течение нескольких месяцев в СМИ ходили слухи, что покупатели больше не будут платить комиссионные агентствам и что так называемая модель «двойной комиссии» исчезнет. В действительности же новый закон проводит различие между просмотром недвижимости и заключением договора с профессиональным агентом по недвижимости. С покупателей, которые просто откликаются на объявление, больше не может взиматься плата за просмотр, в то время как те, кто решает обратиться к агенту по недвижимости за профессиональной консультацией, ведением переговоров и поддержкой сделки, по-прежнему могут платить брокерское вознаграждение.

Проблема заключалась в самом сообщении.

Термин «двойная комиссия» неверно отражает реальную работу существовавшей модели. В стандартной практике не было ситуации, когда одна и та же услуга оплачивалась дважды. Это была модель, в которой и продавец, и покупатель могли пользоваться определенными брокерскими услугами и соответственно вносить свой вклад в общую сумму вознаграждения. Эту модель можно сделать более прозрачной и структурированной, но представление ее как чего-то по своей сути нечестного или незаконного неточно описывает то, что происходило на рынке.

Не менее важным является различие, которому уделялось слишком мало внимания: согласно новому закону, покупатели не просто перестают платить комиссионные. С покупателя, который нанимает брокера и пользуется его профессиональными услугами, по-прежнему может взиматься плата. Изменяется лишь то, что с покупателя, который просто откликается на объявление и хочет посмотреть недвижимость, не заключая с ним никаких брокерских договоров, плата за это взиматься не может. Это важный нюанс, который в значительной степени не был учтен в публичной дискуссии.

Осмотр объекта недвижимости — это не то же самое, что профессиональное представительство.

Это различие указывает на более глубокую проблему . Предоставить покупателю возможность осмотреть выставленный на продажу объект недвижимости — это одно. Активный поиск на рынке от его имени, консультирование, анализ документации, выявление юридических и финансовых рисков, поддержка переговоров и координация сделки с юристами, банками, нотариусами и другими сторонами — это совсем другое, и это имеет реальную, ощутимую ценность.

Стоит задаться вопросом, приведет ли публичная формулировка закона к тому, что некоторые покупатели придут к выводу о ненужности профессиональной поддержки, и не ухудшит ли это их защиту, а, наоборот, повысит ее. Покупка недвижимости — одно из самых крупных финансовых решений, которые большинство людей когда-либо примут. Покупатель, действующий без экспертной консультации, может сэкономить на комиссионных в краткосрочной перспективе, но также может столкнуться со значительными рисками: неясные документы на право собственности, нераскрытые обременения, отсутствие разрешений, неверная оценка рыночной стоимости или плохо согласованная окончательная цена.

Правильное толкование нового закона заключается не в том, что покупателям больше не нужны агентства. Суть в том, что покупателей никогда не следует принуждать платить за услуги, которые они не заказывали, — у них всегда должна быть возможность обратиться за профессиональной помощью, когда они хотят совершить более безопасную и обоснованную сделку.

Комиссия никуда не исчезает. Она подвергается реструктуризации.

Одно из существенных изменений в законе касается порядка представления и заключения договоров на брокерские услуги. В дальнейшем агенты будут обязаны прозрачно показывать общую сумму брокерского вознаграждения за сделку, при этом эта сумма, как правило, будет оговариваться с продавцом. Покупатели платят только в том случае, если они специально заключили договор и воспользовались брокерскими услугами для себя.

На практике это отдаляет отрасль от модели, где комиссионные оговаривались отдельно с каждой стороной, к модели, где общая стоимость профессионального посредничества более формально и наглядно структурирована. Прозрачность повышается, но экономическая реальность не меняется. Ценность профессионального брокерства в конечном итоге определяется рынком: сложностью сделки, объемом услуг, уровнем ответственности. Никакая законодательная формула этого не меняет.

Что закон считает правильным

Помимо структуры комиссионных сборов, новое законодательство содержит значимые улучшения, заслуживающие признания. Обязательный Кодекс этики переводит профессиональное поведение из разряда внутренних отраслевых вопросов в формальную правовую систему — это важный шаг на пути к профессионализации, в которой рынок давно нуждался. Обязательное страхование гражданской ответственности для брокеров было увеличено, а правила, касающиеся рекламы недвижимости, были ужесточены, включая запрет на размещение объявлений без надлежащего договорного обязательства.

Последний пункт имеет гораздо большее значение, чем может показаться на первый взгляд. В течение многих лет на хорватском рынке существовала практика, когда недвижимость рекламировалась без четкого разрешения, без контролируемой информации и зачастую без реальной ответственности перед обеими сторонами. Если новый закон сможет это исправить — наряду с более строгими этическими стандартами и более четкой структурой комиссионных сборов — он внесет реальный вклад в функционирование рынка.

Новые правила, большая ясность

Новый закон не следует ни приветствовать как победу над брокерской индустрией, ни как атаку на работоспособную модель. Истина, как выразился Ковачич, гораздо сложнее, чем готовы признать обе стороны.

В значительной степени этот закон представляет собой реальный шаг к более прозрачному, лучше регулируемому и более профессионально структурированному рынку. В то же время некоторые его положения потребуют серьезной адаптации, особенно в отношении того, как распределяются, заключаются и доводятся до сведения клиентов гонорары. Сейчас наиболее важно, чтобы дискуссия переместилась из политической сферы в профессиональную. Комиссионные не исчезнут из-за изменения способа их заключения. Профессиональные услуги сохраняют свою ценность независимо от того, как они маркируются. И рынку необходимо будет найти устойчивую модель, в которой отношения будут более ясными, клиенты будут лучше информированы, а услуги будут заключаться честно и предоставляться справедливо.

Это не защита старой практики. Это необходимое условие для построения чего-то лучшего.

Чтобы прочитать полное интервью, перейдите по следующей ссылке: Forbes Croatia